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Achat immobilier locatif : un investissement sécurisé
Réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf offre des garanties qui sécurisent votre achat. La VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) est en effet encadrée par la loi afin de protéger le propriétaire durant les dix années qui suivent l'acquisition.
Lorsque l'on fait que la période d'engagement du propriétaire bailleur d'un logement neuf en loi Pinel est de 6 à 12 ans, cela sécurise d'autant plus l'investissement locatif. Voici les cinq garanties légales de la VEFA :
La garantie de parfait achèvement : l'année suivant la réception de son appartement neuf, le propriétaire est couvert pour tout dommage ou malfaçon constatée par procès-verbal ou courrier. Le promoteur est tenu de réaliser les réparations.- La garantie biennale ou de bon fonctionnement : les deux années suivant la réception du logement neuf, les dysfonctionnements constatés sur les éléments dissociables du bien (robinets, volets, éléments électriques, etc., hors parties structurelles) doivent être corrigés par le promoteur.
- La garantie décennale : elle complète pendant 10 ans la garantie biennale à partir de la date de réception. La garantie décennale porte sur la structure du bâti (les éléments indissociables du logement neuf) tels les murs et plafonds, les terrasses, le toit.
- L'assurance dommages-ouvrage : obligatoirement souscrite par le promoteur, cette assurance permet d'assurer le financement des réparations liées à la garantie décennale avant le rendu d'une décision de justice statuant sur la responsabilité de chacun.
Dans le cadre d'un investissement locatif, le coût de ces réparations éventuelles n'incombera donc pas au propriétaire, ce qui lui permettra d'assurer une mise en location plus rapide que pour un bien ancien dont il devra lui-même faire réaliser les réparations à son compte. L'impact sur la rentabilité locative de son investissement sera donc moindre. La sécurité de cet investissement locatif est un avantage à ne pas négliger.
Investissement locatif neuf avec le dispositif Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation exclusivement dédié à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Le gouvernement entend ainsi dynamiser le secteur de la construction ainsi que le marché locatif français dans les zones où la demande locative et la plus forte (zone A et B1 du dispositif).
Bonne nouvelle, la loi Pinel a été reconduite dans ses conditions actuelles jusqu'au 31 décembre 2022. Les réductions d'impôt seront ensuite dégressives en 2023 et 2024 et la loi devrait arriver à son terme le 31 décembre 2024.
Le principe d'un investissement en loi Pinel est simple : en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans), le propriétaire profite d'avantages fiscaux, c'est-à-dire des réductions d'impôts de 12, 18 ou 21% calculées sur le prix d'achat d'un appartement neuf.
Le plafond d'investissement étant limité à 300 000€ par en et pour 2 logements maximum, les réductions d'impôt peuvent respectivement atteindre prendant ces 3 durées de location un montant maximal de 36 000€, 54 000€ ou 63 000€.
Le locataire devra respecter des plafonds de ressources fixés par la loi Pinel selon la composition du foyer et la zone d'implantation du logement.
À noter qu'investir en loi Pinel permet d'acheter pour louer à un parent (enfant ou ascendant) si ce dernier n'est pas rattaché au même foyer fiscal.
Par ailleurs, il est important de s'organiser pour mettre en location son logement en Loi Pinel dès son achat, afin de sécuriser son investissement immobilier.
Acheter un appartement dans le neuf pour louer est intéressant même sans Loi Pinel
Si vous achetez un appartement neuf en vue de le louer en zone B2 ou C, vous ne bénéficierez en effet pas des avantages fiscaux du dispositif d'investissement dédié à l'immobilier neuf.
Il peut cependant être très intéressant d'investir dans une ville non éligible à la loi Pinel. Le principe même d'un investissement dans l'immobilier - qui plus est dans l'immobilier neuf - est de viser une bonne rentabilité locative tout en choisissant un bien qui prendra de la valeur avec le temps.
Et ce n'est absolument pas une exclusivité des logements Pinel.
En effet, bon nombre de villes moyennes présentent une belle attractivité locative avec une concurrence moins forte entre les propriétaires bailleurs.
Les prix d'achat dans l'immobilier neuf sont aussi plus intéressants et les loyers non plafonnés, ce qui peut augmenter la rentabilité locative. L'attractivité locative des villes hors zones Pinel s'est aussi accrue depuis la crise de la COVID : le locataire recherche plus de verdure et de calme qu'il n'en trouve dans les grandes agglomérations.
De plus, mettre en location un appartement neuf dans ce type de ville sera un atout concurrentiel supplémentaire face aux biens anciens plus nombreux et aux prestations d'un moindre niveau.
Sachez aussi qu'investir en zone C ou B2 permet tout de même défiscaliser si vous choisissez de mettre en location un bien neuf (ou non) meublé. En adoptant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) vous pouvez obtenir jusqu'à 50% d'abattement d'impôts sur les loyers perçus ou amortir la perte de valeur d'achat de l'appartement neuf, selon que vous choisirez le régime fiscal du micro-BIC ou le régime réel simplifié d'imposition.
L'investissement locatif neuf pour son patrimoine et sa retraite
L'investissement immobilier est un excellent placement pour préparer sa retraite et se constituer un patrimoine grâce à ses nombreux avantages. Contrairement aux produits financiers classiques par nature volatiles, l'investissement immobilier permet en effet de percevoir une rente locative pérenne sur un bien qui peut prendre de la valeur dans le temps (on parle de plus-value à la revente).
Celui-ci peut être vendu en fin de période de défiscalisation pour augmenter votre capital disponible ou être conservé pour continuer à percevoir des revenus locatifs : une excellente façon d'aborder sereinement sa retraite en maintenant son niveau de vie d'actif. Le bien peut aussi être transmis par la suite à sa famille.
D'autre part, un investissement dans l'immobilier neuf a l'avantage de profiter du double effet de levier loi Pinel + taux d'emprunts bas, il n'est pas nécessairement utile d'engager et immobiliser une forte somme d'argent en apport.
En d'autres termes, vous n'utilisez pas votre épargne pour acheter le bien à louer. La rentabilité locative et les bénéfices d'une rente mensuelle pour sa retraite sont d'autant plus intéressants.
L’immobilier neuf bénéficie d'une forte attractivité locative
La vacance d'un logement nuit à la rentabilité locative de votre investissement. Or, un appartement neuf a souvent plus d'avantages aux yeux des futurs locataires qu'un logement ancien. En effet, il propose des équipements modernes qui facilitent la vie quotidienne (interphone, installations domotiques, volets roulants motorisés...).
Ses agencements et rangements sont aussi pensés dès la conception. Un appartement acheté dans une résidence neuve dispose dans la majorité des cas d'une place de parking : un avantage supplémentaire pour le locataire.
Enfin, le logement neuf doit respecter les dernières réglementations thermiques et environnementales en vigueur. C'est d'ailleurs une obligation pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Mais c'est aussi un argument de poids pour le locataire qui réalisera des économies sur sa facture énergétique si l'on compare à un bien ancien de même nature.
Comptez aussi sur le fait qu'il est toujours plus valorisant de mettre en location un bien qui n'a jamais été occupé, aux finitions soignées et au goût du jour, dans une résidence présentant des parties communes flatteuses à l’œil ! On a ainsi l'habitude de dire que la VEFA est une vente clés en mains, prête à la location.
L'achat pour la location : un investissement moins cher avec l'immobilier neuf
Pour tout achat, le particulier cherchera à faire des économies ou, tout du moins, acheter moins cher. Investir dans l'immobilier neuf peut dans ce cas être avantageux quand on considère les exonérations et réductions dont il bénéficie en plus des réductions d'impôt de la loi Pinel.
Des frais de notaire réduits lors de l'investissement locatif
En faisant l’acquisition d’un bien immobilier neuf, saviez-vous que vous bénéficiez de frais de notaire réduits représentant 2 à 3% du prix d’achat du bien ? Ces frais réduits permettent ainsi de rendre plus accessible l’acquisition d’un logement neuf et par conséquent, d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.
En comparaison, dans le cadre de l’achat d’un bien ancien, ces frais de notaire sont de l’ordre de 7 à 8%.
Pour 100 000€ investis, les frais de notaires dans l'immobilier neuf peuvent donc se monter à 3 000€, contre 8 000€ pour un bien immobilier ancien. À mettre dans la balance quand on souhaite investir moins cher dans l'immobilier.
Une exonération de taxe foncière de 2 à 7 ans lors de l'investissement immobilier selon les communes.
Deuxième atout de l’investissement immobilier locatif neuf : l’exonération de taxe foncière. Tout propriétaire, propriétaire bailleur inclus, est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Or, le propriétaire d'un logement neuf peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans. Pour cela, il suffit d’effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans un délai de 90 jours après l’achèvement du logement neuf. Le logement doit être neuf et conforme à la réglementation thermique RT2012.
De plus, certaines collectivités proposent une exonération de taxe foncière complémentaire pouvant aller jusqu'à 5 ans pour les logements neuf répondants aux dernières normes de performances énergétiques BBC, RT 2012 et bientôt RE 2020. Soit une exonération de 7 ans maximum.
Investir dans un logement neuf et bénéficier de la RT 2012 et des dernières normes d’accessibilité.
Enfin, investir dans un appartement neuf avec pour objectif de le louer implique que ce logement sera conforme aux dernières normes énergétiques, phoniques et d'accessibilité.
Cela paraît anodin lorsque l'on met un bien en location, mais justifier auprès de votre futur locataire que votre logement neuf lui permet de réduire sa facture d'électricité et de chauffage pourra faire pencher la balance en votre faveur au moment du choix.
La Règlementation Thermique 2012 (RT 2012), qui est obligatoire dans le cadre d'un investissement Pinel, impose en effet au constructeur de proposer un logement conçu selon les principes bioclimatiques (orientation et conception des ouvertures pour bénéficier d'un meilleur apport en chaleur l'hiver, tout en permettant d'occulter le soleil en été).
Sa consommation énergétique ne doit pas être supérieure à un plafond réglementé (le Cep Max) : elle doit faire appel à une source d'énergie renouvelable comme des panneaux photovoltaïques pour la production d'eau chaude sanitaire.
Toujours dans le cadre des dernières normes en vigueur, la résidence répond aux nomes d'accessibilités aux personnes handicapées ou à mobilité réduite : rampes d'accès pour fauteuils roulants, ouvrants assez larges, hauteur des interrupteurs et équipements comme les interphones, etc.
Investir dans l'immobilier neuf : un investissement pérenne et rentable dans le temps
Dernier avantage d’un investissement dans l’immobilier locatif : la constitution d’un patrimoine pérenne et rentable. Un bien immobilier est par définition un bien qui perdure dans le temps et donc pérenne.
Investir dans un logement neuf pour le louer permet alors de percevoir des revenus supplémentaires, rente locative qui permettra par exemple des revenus supplémentaires au moment de sa retraite.
À la fin de votre période d'investissement en loi Pinel, il vous sera possible de poursuivre la location de votre logement neuf pour continuer à percevoir une rente locative, proposer votre bien à la revente afin de percevoir une éventuelle plus-value ou encore léguer votre bien à vos enfants.
Pour résumer, acheter un appartement neuf pour le louer constitue un investissement judicieux dans la mesure où cela vous permet de réduire vos impôts, d'attirer un plus grand nombre de locataires potentiels et de sécuriser votre achat. Autant d'atouts qui vous permettront d'optimiser la rentabilité locative de votre appartement neuf.
Toutes vos questions sur l'investissement dans l'immobilier neuf
Faut-il investir dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien ?
Jusqu'en 2022, investir dans l'immobilier neuf vous permet d'obtenir des avantages financiers tels que des réductions d'impôts qui ne sont pas possibles en réaliser un achat dans l'ancien.
De plus, acheter dans l'immobilier neuf est plus sécurisant : le logement sera conforme aux dernières normes énergétiques, phoniques et d'accessibilité. Enfin, vous bénéficiez de la VEFA ainsi que d'une meilleure attractivité locative.
Tout investissement dans le neuf est-il éligible à la loi Pinel ?
Pour être éligible à la loi Pinel, le logement doit être neuf, remis à neuf en vendus en VEFA et respecter les normes énergétiques fixées par la réglementation. Le logement doit aussi se situer dans une zone Pinel éligible (A, A bis ou B1).
Comment calculer la rentabilité d'un investissement dans l'immobilier locatif neuf ?
La rentabilité de votre investissement correspond à la somme des revenus générés par votre acquisition, divisée par le prix d'achat du bien.
En savoir plus sur l'investissement locatif dans l'immobilier neuf
Approfondissez le sujet avec notre dossier "Investir dans l'immobilier neuf". Nos articles vous diront tout sur les conditions pour investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel et vous donneront des conseils pour réaliser votre investissement locatif en toute sérénité :
Le non-respect des conditions prévues par le dispositif Pinel et notamment des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Tout investissement comporte des risques et un investissement locatif, notamment dans le neuf, reste soumis aux aléas du marché concerné.
Aucune évolution favorable des conditions du marché en termes de niveau de loyers et de prix de revente ne peut en conséquence être garantie par le promoteur vendeur. Les revenus provenant d'un investissement locatif et le fruit de la revente du bien,compte tenu de leur caractère aléatoire,peuvent ne pas suffire pour rembourser les engagements liés au financement souscrit à l'achat (couverture des échéances du pret et/ou remboursement du capital restant dù).
11/07/2022
ARGELES
05 67 73 32 33
