Comment vendre son terrain à un promoteur ?

1. Se rapprocher d'un promoteur immobilier local

La première étape pour vendre un terrain à un promoteur immobilier, et non des moindres, est de trouver un promoteur susceptible d'acheter votre terrain. Deux solutions s'offrent à vous :

Passer par un promoteur national

Si cette solution pour vendre son terrain à un promoteur semble séduisante au premier abord, il faut savoir qu’un promoteur national construit souvent des programmes immobiliers d'ampleur. Un terrain de faible contenance ne l'intéressera que dans une moindre mesure. De plus, les engagements pris au niveau local doivent être généralement validés par un « comité d’engagement » au niveau national ce qui allonge les délais et fragilise l’acquisition.

Les conditions d’achat d’un terrain par un promoteur national sont souvent standardisées et répondent à un formalisme bien établi.

Vendre votre terrain à un promoteur local

Cette solution est peut-être la plus simple et la plus rapide pour vendre son terrain à un constructeur. En effet, le promoteur local est un acteur indépendant qui est bien implanté au niveau d'une agglomération et qui connait parfaitement les particularités de la commune sur laquelle est situé votre terrain.

C'est le cas d'Imodeus qui vous accompagne pour vendre votre terrain à Toulouse, mais aussi  en Haute-Garonne. Promoteur indépendant, Imodeus développe aussi son activité en Loire-Atlantique : ses développeurs fonciers vous aideront ainsi à vendre votre terrain à Nantes et en Loire-Atlantique, en réalisant pour vous une estimation financière du bien.

Les décisions sont prises par la Direction Générale au niveau local, garantissant une meilleure réactivité. Le promoteur local peut ainsi s’adapter à chaque cas. D'autre part, il réalise des programmes immobiliers de toutes tailles : une petite parcelle peut donc avoir pour lui une valeur que vous n'aviez pas estimée auparavant.

A noter qu'un promoteur recherche aussi bien des terrains constructibles nus que des terrains construits (une maison, un bâtiment en ruine, un entrepôt, un local industriel ou commercial...). En revanche, un terrain non constructible dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) n'entre pas dans les critères de recherche du promoteur sauf si une procédure de modification ou de révision du PLU prévoit de le rendre urbanisable à court ou moyen terme.

Ainsi, vendre son terrain à un promoteur local est l'option vous garantissant une transaction rapide et à un prix qui peut s'avérer être plus avantageux. 

Imodeus est ainsi en recherche de terrains à bâtir sur les agglomérations de Toulouse et Nantes. Parlons ensemble de votre projet de vente de propriété foncière.

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2. Valider ce que l'on peut construire : l'étude de faisabilité

Après avoir identifié à qui s'adresser pour vendre un terrain, vous rentrez alors en contact avec un promoteur immobilier suceptible d'être intéressé par votre propriété foncière. Avant de vous mettre d'accord sur le prix de vente de votre terrain, le promoteur réalise une étude de faisabilité.

Concrètement, le promoteur évalue avec un architecte la constructibilité du terrain et le type de projet réalisable sur votre parcelle (logements collectifs, maisons en bande, bureaux….) en fonction des règles du Plan Local d'Urbanisme. A l’issue de l’étude de faisabilité, le promoteur connaitra le nombre de lots et la surface de plancher exacte que l’on pourra réaliser sur votre terrain.

3. Définir le prix d'achat de votre terrain à bâtir : le bilan financier

Vous savez désormais à qui vendre votre terrain et le promoteur connait maintenant la nature de la construction qu'il peut réaliser sur le terrain que vous souhaitez vendre. Il est alors en mesure d'évaluer le prix d’achat de votre terrain grâce à la méthode du compte à rebours. Pour rappel, de multiples critères déterminent la valeur de votre terrain. 

Le promoteur va déduire du chiffre d’affaires TTC des ventes de logements, les différents coûts nécessaires à la réalisation de l’opération de promotion : les coûts de construction, les honoraires d’architecte, les honoraires de vente… en tenant compte bien sûr de sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum. 

4. Signer la promesse de vente

Vous vous êtes mis d'accord avec le promoteur sur le prix et les conditions de la vente de votre terrain à bâtir Vous allez passer une première fois chez le notaire pour signer une promesse de vente qui réserve l'achat du terrain au promoteur pendant une durée suffisante pour valider les droits à construire (obtention d’un permis de construire purgé de tout recours).

A noter que le vendeur n'a aucune somme à verser. Seul le promoteur prendra à sa charge les droits d'enregistrement.

5. Le dépôt du permis de construire par le promoteur

Lors de cette étape, le propriétaire du terrain n'intervient pas. Le promoteur travaille sur son projet de construction en coordination avec la mairie et les élus de la commune afin de proposer un programme immobilier correspondant à leurs besoins et respectant le Plan Local d'Urbanisme.

Il dépose ensuite un demande de permis de construire à la mairie sur le terrain réservé lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

L’instruction d’un permis de construire dure en règle générale trois mois sauf prorogation automatique en cas de demande de pièces complémentaires par le service instructeur ou cas spécifiques (tel qu’un projet soumis à avis des architectes des bâtiments de France par exemple).

6. La signature de l'acte authentique de vente chez le notaire

Une fois le permis de construire obtenu et purgé, intervient la dernière étape de la vente de votre terrain : la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire ou "Acte authentique de vente".

Le notaire lit à haute voix l'acte de vente devant les deux parties. Vendeur et acheteur vérifient ainsi qu'il correspond en tous points à la promesse de vente précédemment signée.

La signature du notaire authentifie officiellement l'acte de vente : il s'agit d'une décision à valeur judiciaire. Le promoteur est tenu de régler au propriétaire foncier le solde du prix de vente du terrain (hors indemnité d'immobilisation éventuellement versée précédemment) le jour de la signature de l'acte authentique.

Vous avez officiellement vendu votre terrain !

Nos réponses à vos questions sur la vente d’un terrain à un promoteur :

Est-il plus facile de vendre un terrain constructible qu’un terrain non constructible ?

Oui, car l’acheteur, en l’occurrence le promoteur, n’a pas de démarche particulière à réaliser pour le rendre constructible. Il a aussi pris connaissance du Plan Local d’Urbanisme : il sait donc quelle construction il peut réaliser selon les règles d’urbanismes locales.

Pourquoi vendre à un promoteur immobilier plutôt qu’à un particulier ?

Un promoteur immobilier possèdera une maîtrise du projet et une capacité financière supérieur à un particulier. En vendant votre terrain à un promoteur immobilier vous êtes assuré d’obtenir une expertise de qualité. Le prix proposé peut aussi être supérieur à celui du marché.

Quelle personne contacter chez le promoteur immobilier ?

La personne la plus naturellement apte à répondre à vos questions sur la vente de votre terrain est le développeur foncier. Son rôle est d’identifier le foncier disponible et de l’acheter. Vous pouvez aussi vous adresser au directeur commercial qui vous mettra en relation avec les équipes foncières.

Quelle est la méthode pour vendre son terrain plus rapidement ?

il n'y a pas de recette miracle pour vendre rapidement un terrain : l'évidence est qu'un terrain bien situé et à potentiel trouvera plus vite un acquéreur. Le délai de vente d'un terrain est variable en fonction des étapes bien précises présentées dans notre article "Vendre son terrain constructible en 5 étapes". Il faudra en général compter au minimum 12 mois avant de la signature définitive de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Quelles sont les obligations du vendeur lors de la vente d’un terrain à promoteur ?

Pour toute transaction immobilière, le vendeur est tenu à une obligation d’information sur le bien qu’il détient, une obligation de délivrance du bien, une garantie contre l'éviction, et une garantie contre les vices cachés.