Le lexique de l’investissement et de la défiscalisation dans l’immobilier neuf

Logement neuf, VEFA, garanties-constructeur : avant d’acheter  

Pour tout projet d’investir dans l’immobilier neuf, le premier réflexe est bien souvent de se renseigner en proximité. C’est un moyen de se rassurer et de sécuriser son projet, en prenant contact avec des promoteurs immobiliers locaux, dont on a l’habitude de croiser les réalisations. Vous serez considéré comme un « investisseur de proximité ».
Les promoteurs proposent des logements neufs au travers de programmes dont les caractéristiques varient d’une opération à l’autre. On entend par logement neuf tout logement n’ayant jamais été habité auparavant, et respectant par ailleurs les normes en vigueur (acoustiques, thermiques, urbanistiques, etc.) au moment du permis de construire. Celui-ci confère des avantages à l’achat, notamment des frais de notaire moins élevés.

Dans ces situations, les logements neufs sont très souvent proposés à la vente avant même que les travaux soient finis. On les achète donc sur plan, autrement appelé la VEFA, pour vente en l’état futur d’achèvement. Ce statut permet de suivre un parcours d'achat très codé et sécurisé, et de disposer de garanties solides (constructeur, parfait achèvement, etc.) tout en misant sur l’emplacement et le programme qui offre le plus d’avantages à vos yeux, sans attendre.

La minute « finance » : apport, prêt, effet de levier, rendement, rentabilité locative

Il a longtemps été admis qu’investir dans la pierre nécessitait que l’investisseur dispose d’une partie du prix d’achat en propre, pour réaliser le projet. Appelé « apport », cette somme était donc incluse dans le budget, et pouvait représenter 10, 20 voire 30 % du montant global. Le reste était amené par un emprunt bancaire, un prêt immobilier.
Ces dernières années, les montages financiers permettent de financer son investissement à 100 % par prêt immobilier, si votre profil investisseur permet de couvrir tout risque de défaillance. Surtout, ce système permet de sauvegarder son épargne disponible tout en bénéficiant du mécanisme appelé « effet de levier », qui consiste à investir sans apport.

En empruntant la totalité de la somme pour investir, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers générés tous les intérêts bancaires de votre prêt. Et plus ces intérêts d’emprunts sont importants, moins vous ne déclarez de revenus soumis à impôt.  

Dans le même esprit, tout investisseur aura à calculer le rendement locatif de son logement neuf à louer. De quoi s’agit-t-il ? Tout simplement de connaître la performance financière annuelle attendue de son investissement, exprimée en pourcentage. On fera le plus souvent un distinguo entre rendement locatif brut (différence entre coût d’achat et revenus générés par les loyers) ou net (avec les impôts et charges inclus dans le calcul). A noter que la rentablité locative représente le gain global de son investissement immobilier, sur la durée : il inclut donc la possiblité plus value de revente.

Défiscaliser en investissant dans l’immobilier : réduction/ déduction/crédit d’impôt, Loi Pinel, LNMP

Le choix du statut fiscal pour investir dans l’immobilier neuf se pose très rapidement, au moment où l’on mûrit son projet. Mais qu’entend-t-on réellement lorsque l’on évoque ses avantages fiscaux, ou encore défiscalisation ?
Lorsque l’on parle de déduction d’impôt, il s’agit d’une somme qui est enlevée de vos revenus, non pas de votre impôt. La réduction d’impôts est quant à elle une somme qui est enlevée du montant de votre impôt, et s’applique donc uniquement si vous êtes redevable d’un impôt. Le crédit d’impôt s’applique aussi sur les impôts directement, mais peut être touché par le bénéficiaire y compris si celui-ci n’est pas imposable.
Deux principaux dispositifs de défiscalisation immobilière existent. Il s’agit de mécanismes mis en place par l’Etat pour soutenir la production de logement par de l’investissement privé, et chacun offre des avantages différents :

• La Loi Pinel permet de louer un logement neuf non meublé et à loyer plafonné dans certaines zones éligibles car tendues en matière de logement disponible, contre une réduction d’impôt qui court sur la durée de la location définie (6, 9 ou 12 ans). Le locataire doit l’utiliser comme résidence principale et ne pas dépasser un plafond de revenus. Jusqu’à fin 2023, la réduction d'impôt sera de 21% sur 12 ans, et 63 000€ maximum.
• Le statut de Loueur meublé non Professionnel, ou LMNP, permet de louer un appartement meublé, contre un abattement de 50% sur les revenus locatifs générés (maximum de 23000€/an), au titre de charges, avec une durée de bail réduite par ailleurs.

A savoir : Si vous optez pour la résidence services, le dispositif Censi-Bouvard peut se cumuler au LMNP et offre d’autres avantages, dont la réduction d’impôts de 11 % sur le prix d’achat.