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Guide immobilier
22/06/2022

Investir en LMNP dans le neuf : le guide complet

Au moment de placer son argent, la pierre se retrouve bien souvent en haut de la liste des opportunités. Mais investir dans l’immobilier neuf peut se faire de multiples façons. Parmi elles, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel a le vent en poupe. Pour du locatif pur comme pour du locatif saisonnier, le LMNP offre de nombreux avantages pour le particulier souhaitant se lancer dans un projet locatif en meublé.

Qu’est-ce que le statut de loueur meublé non professionnel, LMNP ?

Les professionnels de l’immobilier et de l’investissement l’évoquent avec son acronyme : LMNP. Pour un novice en investissement immobilier, ce statut fiscal ne voudra rien dire. Ce statut est pourtant devenu un must pour qui veut placer son argent dans l’immobilier, en tirant un maximum d’avantages ! 

Le fonctionnement du LMNP

Le statut ne relève d’aucun zonage ou tension en matière de logement : il est valable partout en France. Vous relevez du LNMP sur vous louez en tant que particulier un appartement meublé dont vous déclarerez les revenus locatifs à l’administration fiscale. 

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique si votre appartement meublé loué génère moins de 23 000€ de recettes par an ou que vos revenus locatifs issus de la location meublée sont inférieurs à 50% de vos revenus totaux. 

Conditions et démarches liées au LMNP

Le statut LMNP permet à un particulier - propriétaire bailleur - de profiter d’avantages fiscaux.

Par défaut, c’est le régime micro-BIC qui vous est appliqué : il permet de disposer de 50% d'abattement d'impôts sur vos revenus locatifs.

Mais vous pouvez opter pour le régime réel simplifié d'imposition, en informant l’administration fiscale. Avec celui-ci, vous pouvez amortir 2,5 à 4% de la perte de valeur de l'achat du bien immobilier et des frais de notaire dans le temps (mais aussi des travaux ou le mobilier). Ce régime vous sera imposé si vos revenus locatifs dépassent les 72 600€ / an.

Il vous faudra donc calculer lequel du régime micro-BIC ou régime réel d'imposition est fiscalement le plus avantageux pour vous et votre investissement locatif en LMNP.

Il faut déclarer son activité de LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce dans les 15 jours à compter du début de l’activité.

Les contraintes du LMNP

Comme pour tout location immobilière, il vous faut louer un logement décent. Surtout, il vous faut respecter les obligations liées à la location d'un logement meublé et investir dans des équipements : le propriétaire-bailleur doit en effet fournir au locataire un logement "équipé". La liste est fournie par les services fiscaux et comprend 11 équipements :

  • Check Icon Advantagetable et sièges ;
  • Check Icon Advantageliterie avec couette ou couverture ;
  • Check Icon Advantagevolets ou rideaux dans les chambres ;
  • Check Icon Advantageétagères de rangement, luminaires ;
  • Check Icon Advantageplaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°,
  • Check Icon Advantagevaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine ;
  • Check Icon Advantagematériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).

Si un contrôle a lieu et que le propriétaire-bailleur n’a pas respecté cette liste, il pourra voir sa location requalifiée en logement vide... en perdant du même coup les avantages du LMNP.

Les avantages de louer en LMNP

Ils sont nombreux ! Outre les régimes fiscaux du LMNP cités plus haut, le statut du LMNP permet de choisir librement où l’on veut acheter puis louer un logement. On peut ainsi décider d’investir dans de plus petites villes, où la concurrence pour louer un logement est moindre.
On est également libre de fixer le loyer que l’on veut pratiquer, et vous n’avez aucun engagement de durée à respecter, pour profiter du statut LMNP.

Louer sa résidence secondaire avec le statut LMNP, c’est possible !

L'achat d'une résidence secondaire est bien souvent le rêve de beaucoup, que ce soit en bord de mer, à la campagne ou à la montagne. Mais cela est aussi synonyme de frais et de charges nouvelles, sans compter le coût d'achat initial.

Afin d’en minorer le coût, et en profiter lorsque l’on en a envie, il est parfaitement possible de ponctuellement mettre en location saisonnière votre résidence secondaire. Par définition, elle sera meublée et vous adopterez le statut de Loueur Meublé Non Professionnel : vous devrez donc en déclarer les revenus locatifs saisonniers.

Les conditions de location d'une résidence secondaire en LMNP restent les mêmes que pour de la location meublée classique : attention à bien vérifier en particulier la liste des équipements avant de vous lancer.

Sachez aussi que l'achat d'une résidence secondaire dans l'immobilier neuf, comme nous le proposons avec nos programmes immobiliers en Bretagne, vous permet de jouir d'un logement clé en main : pas de travaux, pas de changement de chaudière ou d'appel de fond de la copropriété. Vous choisissez vos meubles, posez vos valises et en profitez ! Dans compter que sa mise en location est facilité par sa condition neuve dans les secteurs où la concurrence locative est forte.

Louer sous statut LMNP ou investir pour louer avec la loi Pinel : le match !

On ne parle évidemment pas de la même chose, et les différences entre LMNP et Loi Pinel sont nombreuses, tant par la nature du bien à louer, que par le montant du loyer ou le choix du locataire.

Afin de faire le bon choix, voici la liste des différences entre ces deux dispositifs fiscaux : 

  INVESTISSEMENT LMNP  INVESTISSEMENT LOI PINEL
QUOI LOUER ? Logement meublé Appartement non meublé
OU LOUER ? Tout le territoire français Zones A, Abis, B1
POUR QUELLE DURÉE ? Aucune limite 6, 9 ou 12 ans
POUR QUEL LOYER ? Loyer libre 10,55€ à 17,62€/m2 selon la zone
A QUI LOUER ? Libre Selon conditions de ressources du foyer
QUEL PLAFOND DE RECETTES ? 23 000€/an ou moins de 50% du revenu annuel du foyer fiscal Aucun

Comme vous le lisez dans ce tableau,  investir en LMNP permet d'acheter pour louer partout en France, contrairement à la loi Pinel qui est plus contraignante. En dehors du choix plus vaste, investir dans un meublé hors zone Pinel est aussi une stratégie pour acheter moins cher dans des villes où la demande locative est pourtant forte comme Vallet en Loire-Atlantique à seulement 25km de Nantes. De plus, la rentabilité d’un logement loué meublé est en général légèrement supérieure à de la location nue en Pinel ou non.

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