LMNP Neuf : Guide complet pour investir en immobilier neuf

Comprendre le statut LMNP 

Louer un bien en LMNP est une bonne option pour placer son argent dans l’immobilier en tirant un maximum de bénéfices. Cet avantage fiscal est encadré par un cadre légal, et certains critères sont à respecter pour y avoir accès, et en profiter pleinement.

Définition et cadre légal 

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique qui a pour objet de régir une activité et de déterminer la fiscalité ainsi que les conditions qui lui sont applicables. 

Plus précisément, il s’agit d’une activité de location meublée, soumise à un seuil de recettes annuelles et avec absence d’inscription au registre du commerce. Le propriétaire qui loue un bien en LMNP peut bénéficier d’un avantage financier majeur : réduction d’impôt par principe d’amortissement.

Certaines aspects financiers doivent être respectés pour prétendre au statut LMNP : 

• Les recettes ne doivent pas excéder 50% des revenus globaux annuels (au risque de passer au statut LMP); 
• Les recettes ne doivent pas dépasser 23 000€ à l’année. 

Différences entre LMNP et LMP 

En LMNP, l’activité de location n’est pas professionnelle. Le propriétaire ne doit pas s’inscrire au régime des commerces. Il s’agit seulement d’un investissement visant à obtenir des avantages fiscaux. 

Toutefois, si les ressources dépassent 50% des revenus globaux annuels ou la somme de 23 000€, alors l’investisseur se doit de basculer en LMP : Loueur Meublé Professionnel. 

Sous ce statut, le propriétaire doit inscrire son activité de location au BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le Loueur meublé professionnel est soumis au régime de la micro-entreprise ou à un régime réel d’imposition selon son chiffre d’affaires. Comme il s’agit d’une activité professionnelle, certains frais peuvent être déduits du résultat fiscal : frais d’établissement, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt, et amortissement du mobilier et des améliorations. 

Concrètement, le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location. Quoi qu’il arrive, il est possible de basculer d’un statut à l’autre en cas de besoin. 

Biens éligibles dans le neuf 

Pour qu’un bien soit éligible au statut LMNP, il doit être équipé pour permettre une occupation immédiate par le locataire : literie complète, volets ou rideaux dans les chambres, plaque de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à -6°C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel ménager adapté. 

Les appartements neufs, maisons neuves, résidences de services (étudiantes, séniors ou de tourisme) sont éligibles. 

Pourquoi investir en LMNP dans le neuf? 

Investir en LMNP dans le neuf présente de nombreux avantages, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Zoom sur tous les bénéfices apportés par le neuf. 

Garanties et qualité de construction 

L’investissement dans un logement neuf permet d’accéder à des droits et garanties concernant la qualité de construction et la durabilité des matériaux utilisés : 

• Garantie décennale: elle protège l’acheteur contre les vices, malfaçons et dommages pouvant compromettre la solidité de la construction, les équipements indissociables touchant à la structure même de la construction, ou encore les équipements qui rendent le logement impropre à sa destination. 
• Conformité aux normes : les logements neufs doivent correspondre aux normes en vigueur, à savoir la RE 2020, pour garantir un intérieur sain et fiable. 
• Absence de travaux à court terme : contrairement à un logement ancien, aucun travaux n’est à prévoir lors d’un achat dans le neuf. Isolation, système de chauffage, toiture… Tout est conforme. 

Performance énergétique et attractivité locative 

Un logement neuf et conforme aux normes limite les déperditions d’énergie. Cela signifie que les dépenses énergétiques sont contrôlées, conformément aux réglementations thermiques (réalisation d’un DPE obligatoire). 

Cet avantage augmente l’attractivité locative d’un bien grâce à deux arguments majeurs : les économies sur les factures d’énergie, et le geste écologique pour la planète. 

Un appartement ou une maison de classe A ou B (Diagnostic de Dépense Energétique bon) est plus facile à louer, et le montant du loyer peut être plus élevé. 

Sécurité juridique de la VEFA 

La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un investisseur peut acheter un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Il s’agit d’un achat « sur plan » : d’abord propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du bien au fur et à mesure de l’avancée de la construction. 

Acheter un logement en VEFA possède plusieurs avantages fiscaux : frais de notaires réduits, TVA à 5,5% et exonération de la taxe foncière pendant deux ans. 

L’acquéreur d’un bien en VEFA est protégé par de nombreuses lois avant et après construction : 

• Garantie d’achèvement 
• Garantie de parfait achèvement 
• Garantie Biennale 
• Garantie Décennale 

Il peut aussi avoir recours à d’autres garanties complémentaires, comme la garantie des vices et défauts de conformité apparents, les assurances dommages ouvrage, ou encore la garantie de livraison à prix et délais convenus. 

Fiscalité du LMNP : deux régimes possibles 

Deux régimes peuvent être définis en statut LMNP : le micro-BIC ou le régime réel simplifié. Il faut choisir celui qui correspond au projet d’investissement locatif selon plusieurs critères : montant des loyers, charges… 

Micro-BIC 

C’est le régime fiscal le plus répandu en LMNP. Il garantit un abattement de 50% du montant déclaré sur les impôts. Cet abattement est un forfait représentant et regroupant tous les frais engagés par le propriétaire sur l’année (réparations, entretien, amortissements…). 

La gestion administrative et la déclaration sont simples et rapides, mais des conditions doivent être respectées. Le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser : 

• 77 700€ en location meublée classique; 
• 188 700€ pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d’hôtes. 

Le régime micro-BIC est adapté aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés, qui souhaitent une déclaration fiscale simplifiée tout en optimisant leur rentabilité. 

Régime réel simplifié 

Le Réel simplifié est un autre régime fiscal adapté aux LMNP. À la différence du micro-BIC, il est possible de distinguer et détailler réellement les charges liées à la location meublée sur l’année. 

Le propriétaire peut déclarer ses charges réelles : 

• Électricité et eau; 
• Dépense en mobiliers; 
• Charges administratives; 
• Amortissement des investissements… 

Ce choix est idéal pour les personnes ayant des charges élevées, au-delà de 50% des loyers perçus, mais pas seulement. L'amortissement crée une charge comptable "fictive" qui vient en déduction des recettes. Ces charges viennent réduire le résultat de manière plus conséquente qu’avec le régime micro-BIC, il y a donc moins de bénéfices, et moins d’impôts sur ces bénéfices. 

Le recours à un comptable (dont les charges sont déductibles) est recommandé pour ce type de régime fiscal qui nécessite des connaissances approfondies. 

À noter qu’un loueur LMNP classique dépassant les 72 600€ de revenus par an doit obligatoirement opter pour le régime réel. 

Comment choisir? 

Le choix entre régime réel simplifié ou micro-BIC en LMNP dépend évidemment de plusieurs critères importants qu’il faut prendre en compte : montant des loyers, charges, horizon de détention… 

La plupart des loueurs meublés non professionnels optent pour le régime micro-BIC pour sa simplicité, ou par méconnaissance des avantages du régime réel. En fonction de la situation, du type de bien ou encore des loyers déclarés chaque année, il est possible de changer pour le régime fiscal le plus adapté et le plus avantageux.

 

Récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque régime

	Avantages	Inconvénients	Pour qui?
Micro-BIC	Comptabilité et déclaration fiscale simplifiées Gain de temps	Toutes les charges ne sont pas déductibles Impossible de dépasser les abattements prévus  Impôts dus systématiquement tous les ans dès qu’il y a des revenus locatifs	Pour les loueurs dont le montant des charges et des amortissements sont relativement faibles
Réel simplifié	Possibilité d’aller au-delà des abattements du micro-BIC grâce au mécanisme de déduction des charges et des amortissements  Statut souvent plus avantageux fiscalement pour les LMNP  Base imposable réduite, pouvant passer à zéro	A moins de dépasser les plafonds établis, il faut procéder à une demande pour bénéficier de ce régime  La déclaration des revenus est plus complexe qu’en micro-BIC et nécessite l’intervention d’un comptable	Pour les loueurs dont les charges et les amortissements sont importants

 

L’amortissement en LMNP 

L’amortissement est le mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive fictive d’un bien meublé ou d’un immeuble dans le temps. 

Principe et fonctionnement 

En LMNP, l’amortissement permet au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition. Ce mécanisme concerne toutes les dépenses supérieures à 600€, et la durée et les taux sont variables en fonction des travaux réalisés. 
Chaque année, le propriétaire peut déduire une partie de la valeur de son bien immobilier ainsi que du mobilier comme une charge. Le montant de cette déduction fiscale vient alors réduire le résultat imposable. Au final, même si ce n’est pas une solution de défiscalisation immobilière à proprement parler, c’est un avantage fiscal qui diminue les loyers nets soumis à l’impôt.

Postes amortissables 

La durée de l’amortissement ne dépend pas du logement lui-même, mais elle est calculée en fonction de chaque composant du bien immobilier. On les appelle les « postes », et ils sont généralement amortis sur une période de 25 à 40 ans. Ils sont séparés en plusieurs catégories : bâtiment, mobilier et travaux. 

À savoir : le terrain n’est jamais amortissable. 

Impact sur la rentabilité nette 

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP : 

Pour un achat immobilier de 300 000€ en LMNP amorti à 90% de son prix sur 30 ans, le montant de l’amortissement est de 270 000€, cela représente 9 000€ par an. 

Si des achats en mobilier ou électroménager ont été réalisés à hauteur de 6 000€ pour ce bien, l’amortissement annuel est de 600€ pour une période de 10 ans. Pour des travaux de plomberie de 2 000€, le montant annuel est de 200€ sur 10 ans. 

Pour les 10 premières années, le montant annuel d’amortissement de ce bien immobilier est donc de 9 800 pour les 10 premières années. 

Récupérer la TVA grâce au LMNP 

L’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un investissement LMNP est soumis à la TVA : 20% du prix d’acquisition du bien. En respectant un certain nombre de conditions et de critères, il est possible de récupérer jusqu’à 16% du montant de cette taxe sur la valeur ajoutée. 

Cas des résidences de services 

La récupération de la TVA en LMNP n’est possible qu’en cas d’achat d’un bien en résidence de services. 

Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme, sénior ou étudiante et proposer au moins trois des services para-hôteliers suivants : 

• Accueil des locataires; 
• Fourniture de linge; 
• Entretien ménager; 
• Service de petit-déjeuner. 

L’investisseur en LMNP doit signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui se charge de la gestion du bien et du versement des loyers. Ce bail assure une habilité locative et garantit une gestion simplifiée pour le propriétaire. 

Conditions à respecter 

Pour pouvoir récupérer la TVA en LMNP, l’engagement de mise en location doit durer au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut exiger un remboursement de la TVA au prorata du nombre d’années restantes. 

Autres conditions à respecter : 

• Acheter un logement meublé dans une résidence de services 
• Se porter acquéreur d’un bien neuf 
• Remplir les conditions du statut LMNP; 
• Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA 5,5%; 
• Les revenus des locations doivent être déclarés dans la catégorie BIC; 
• Le bien ne doit pas être revendu au cours des 20 prochains années. 

Avantages et contraintes 

La récupération de la TVA peut être intéressante, à condition de bien respecter tous les critères et les obligations imposés. Il faut retenir qu’en cas de revente avant les 20 années révolues, l’administration fiscale demande un remboursement de la TVA au prorata du nombre d'années restantes. 

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un promoteur immobilier qui vous aidera à réaliser votre projet dans les meilleures conditions. 

Conclusion 

Le statut LMNP dans le neuf possède de nombreux avantages pour les propriétaires et les locataires : 

• Un statut éligible aux non professionnels qui souhaitent réaliser un investissement locatif en appartement neuf, maison neuve ou résidences de services; 
• Des garanties de construction et une attractivité locative intéressantes; 
• Plusieurs avantages fiscaux disponibles : amortissement, récupération de la TVA… 

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