Défiscalisation immobilière : les dispositifs à connaître

L’investissement immobilier est le placement préféré des Français depuis des décennies, malgré l’attrait d’autres fonds et possibilités d’épargne. En effet, un bien immobilier a tendance à prendre de la valeur au fil du temps et il se transmet facilement à ses descendants. Et surtout, il vous permet de réduire les impôts que vous payez grâce aux nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière qui existent actuellement. 

Pourquoi investir dans l’immobilier pour défiscaliser ?

Il existe de nombreuses raisons qui incitent les particuliers et les professionnels à opter pour la défiscalisation immobilière. En premier lieu, placer son argent dans un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine dont la valeur a tendance à augmenter au fil des années. En outre, ce patrimoine se transmet facilement de génération en génération. Sans oublier que le dispositif implique de le mettre en location. Ainsi, le propriétaire va bénéficier des compléments de revenus à la fois stables et réguliers. 

La seconde raison qui explique le succès rencontré par la défiscalisation immobilière auprès des Français est qu’il leur permet de réduire leurs impôts en toute légalité et d’une manière durable. En effet, ils peuvent choisir parmi de nombreux dispositifs celui qui leur convient et qui leur offre la meilleure réduction d’impôt. Enfin, ces dispositifs étant initiés par l’Etat, cela apporte une grande sécurité à l’opération ainsi qu’une excellente visibilité sur le long terme.

Maintenant que vous connaissez les principaux avantages de la défiscalisation immobilière, nous allons essayer de répondre à la question : « comment réduire ses impôts avec l’immobilier ? ».
 

Comment fonctionne la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière peut se définir comme l’ensemble des dispositifs et mécanismes mis en place par l’Etat français afin de permettre au public d’obtenir des avantages fiscaux s’il accepte d’investir de l’argent dans un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Pour simplifier, un investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt pour une période déterminée à l’avance s’il s’engage à louer son bien dans des conditions prévues par la loi.

Comment défiscaliser avec de l’immobilier ? En théorie, le mécanisme est assez simple. Le propriétaire s’engage à mettre en bien en location sous les conditions édictées par la loi. En contrepartie, il reçoit un avantage fiscal qui est également déterminé par la loi. A ce stade, il convient de souligner que les conditions varient selon que le bien soit neuf ou ancien. Nous verrons un peu plus tard la différence entre ces deux logiques. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun ayant ses avantages et ses limites.

Les deux régimes fiscaux possibles

Quels sont les deux régimes actuels de défiscalisation immobilière ? Il s’agit ;

• Du régime réel : les charges sont déduites avant imposition et sans aucun plafond de montant pour les frais de réparation et de travaux, les taxes foncières, les amortissements, l’assurance liée à l’emprunt et aux intérêts d’emprunt, les frais de procédure, de gestion, d’huissier et d’avocat. 
• Du régime forfaitaire : l’abattement est automatique. Ce régime est intéressant pour les personnes ayant peu de charges à déduire. Il concerne donc en premier lieu les petits loueurs, c’est-à-dire ceux dont les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 €.
   

Ainsi le choix du régime à adopter dans le cadre d’une défiscalisation immobilière dépend étroitement du profil de l’investisseur et de la stratégie qu’il suit. Ainsi, le régime est différent selon qu’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est-à-dire soustraire une somme de son revenu imposable, ou d’une déduction d’impôts, c’est-à-dire soustraire directement une somme du montant total de son impôt à payer.

 

Le neuf : une solution simple, sécurisée et performante

Investir dans un bien neuf constitue la solution la plus populaire actuellement pour ceux qui décident d’intégrer un dispositif de défiscalisation immobilière. En effet, ce genre de bien nécessite moins de travaux tout en respectant les normes récentes de la construction, en particulier le RE2020, ainsi    que les normes énergétiques et environnementales actuelles. Vous allez donc faire des économies d’énergie conséquentes et profiter d’une meilleure qualité de vie à longueur d’année. Et surtout, cela augmente la valeur intrinsèque du logement. Ce qui se traduit par une plus-value plus importante en cas de revente ultérieure. 
Par ailleurs, la demande locative est assez élevée. Vous allez donc trouver rapidement des locataires qui répondent aux conditions édictées par le dispositif.  Sans oublier qu’on peut choisir parmi plusieurs mécanismes de défiscalisation immobilière pour obtenir une fiscalité avantageuse.  

Enfin, si vous achetez le bien en VEFA,  vous profitez également de frais de notaire réduits. Pour trouver le bien immobilier qui répond à vos besoins, c’est important de collaborer étroitement avec un promoteur immobilier. Ce dernier dispose d’une large gamme de biens, situés dans des zones susceptibles de correspondre aux exigences des lois de défiscalisation immobilière.
 

Panorama des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ? Voici les principaux mécanismes qui séduisent les investisseurs actuellement :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

En fait, le LMNP n’est pas vraiment un dispositif de défiscalisation immobilière proprement dit, mais plutôt un statut juridique dont voici les principales caractéristiques :

• Les revenus locatifs du loueur meublé non professionnel ne doivent pas dépasser 23 000 €. Ces revenus doivent représenter moins de la moitié des revenus de son foyer fiscal.
• Sous le régime réel (recettes locatives supérieures à 77 700€ par an), on peut non seulement déduire ses charges, mais également amortir son bien immobilier, les travaux réalisés sur ce dernier ainsi que les meubles. Et en cas de déficit, c’est même possible de déduire son déficit.
• Sous le régime micro-BIC (recettes locatives inférieures à 77 700 € par an), on pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire global de 50 % sur ses revenus locatifs en fonction du type de location.
• Il faut que le bien immobilier soit meublé et qu’il soit déclaré au greffe du tribunal de commerce pour que son propriétaire puisse obtenir un numéro SIRET. Il devra ensuite indiquer ce numéro sur ses déclarations de revenu.
• L’exonération des plus-values immobilières est possible après 22 ans de détention du bien.

LLI (Logement Locatif Intermédiaire)

Réservé uniquement aux bailleurs institutionnels depuis sa création en 2014, ce dispositif est désormais accessible aux investisseurs particuliers. Voici ses principales caractéristiques :

• Un taux de TVA de 10 % pour l’achat du bien immobilier, permettant de faire baisser le prix par rapport à celui du marché.
• Un crédit d’impôt correspondant au montant de la taxe foncière sur une durée pouvant monter jusqu’à 20 ans. 
• Un investissement à la fois rentable et sécurisé grâce à des loyers à la fois attractifs et sécurisés. En effet, les biens concernés par ce mécanisme se trouvent dans les zones à forte demande locative, c’est-à-dire les zones A, A bis et B1. Cela assure au propriétaire des revenus locatifs et stables ainsi qu’une location rapide du bien.
• Le bien augmente progressivement de valeur, en moyenne de 1 % par an. 
• Si vous créez un SCI familiale pour votre logement locatif intermédiaire, vous bénéficiez d’avantages patrimoniaux si vous transmettez vos parts sociales à vos descendants. On parle d’abattements sociaux de l’ordre de 100 000 € par parent et par enfant, contre 80  724 € entre époux tous les 15 ans.

Dispositif Pinel (en extinction progressive)

Il s’agit du dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu du public, même s’il ne s’applique plus depuis le 31 décembre 2024. Voici ses principales caractéristiques :

• Pour un investissement maximal de 300 000 €, réparti sur 1 ou 2 biens, le taux de réduction est de 9 % pour une durée de location de 6 ans, de 12 % pour une location sur 9 ans et 14 % pour une location sur 23 ans. Il existe toutefois un plafonnement du montant de la réduction à 10 000 €.
• Le logement doit être loué à des foyers ayant des faibles ressources et le loyer ne doit pas dépasser certains seuils qui varient d’une zone à l’autre.
• Il doit s’agir d’un logement neuf, en l’état de futur achèvement, ou encore d’un logement ancien réhabilité comme neuf. Il doit respecter certains critères concernant la surface, l’espace extérieur et l’exposition. En tout cas, ses performances énergétiques doivent se conformer à la RE 2020.
• Le logement nu à usage d’habitation doit se situer dans une des zones Pinel, au sein d’un immeuble collectif, et être loué pour une durée de 6 ans au minimum.                                                                                                                                                                                                                                                                                               

 Denormandie

Apparu en 2019, le dispositif Denormandie est assez similaire à la loi Pinel et concerne la réhabilitation et la rénovation de logements anciens situés en centre-ville. Découvrez ses traits distinctifs :

• Le montant des travaux à réaliser sur le bien doit correspondre à 25 % du prix d’acquisition au minimum. Ces travaux doivent concerner 2 des 5 catégories suivantes : travaux de changement du système de chauffage, d’isolation de la toiture, d’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, d’isolation des murs donnant sur l’extérieur, de changement du système de production d’eau chaude sanitaire.
• Ces travaux doivent être effectués par des entreprises Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).
• Vous devez louer votre bien pour une période de 6, 9 ou encore 12 ans pour bénéficier respectivement en contrepartie d’une réduction de 12 %, de 18 % ou de 21 %.

 

Monuments Historiques

Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne exclusivement les biens inscrits à l’inventaire supplémentaire, aux Monuments historiques, ou qui bénéficie du label Fondation du patrimoine. Voici les caractéristiques de cette loi :

• Les travaux d’entretien ou de restauration effectués respectent les recommandations des Architectes des Bâtiments de France. Une autorisation spéciale est nécessaire pour pouvoir commencer ces travaux.
• Il n’existe pas de plafond ni de limitation de montant.
• Vous devez garder le bien en état pendant 15 ans au minimum.
• Une réduction d’impôt  de  50 % du coût des travaux, voire de 100 % si le public peut visiter le bien. Une réduction de 50 % des charges financières du propriétaire, voire de 100 % si le bien peut être visité 50 jours par an au minimum.

 

Malraux

Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne les biens anciens situés dans des zones spécifiques. Voici ses particularités :

• Une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux de rénovation pour les biens implantés dans un secteur « sauvegardé », contre 22 % si ce dernier se trouve en zones AMVAP.
• Le bien immobilier doit être mis en location durant 9 ans, mais non à un descendant, un ascendant ou une personne rattachée au foyer fiscal du propriétaire.
• Les travaux de rénovation doivent concerner la totalité de l’immeuble et être réalisés par un Architecte des Bâtiments de France. Il faut obtenir une autorisation préfectorale avant de commencer les travaux.

Censi-Bouvard

Ce dispositif permet d’investir dans des appartements de services rénovés ou neufs, destinés aux étudiants, aux touristes ou aux seniors.  Découvrez ses traits principaux :

• Possibilité de défiscaliser jusqu’à 11 % du prix d’acquisition du bien pour une durée de 9 ans, avec un plafond de 300 000 € HT.
• Possibilité de reporter la réduction d’impôt durant 6 ans, sous réserve que celle-ci dépasse le montant de votre imposition.
• S’il existe plus de 3 services proposés par l’exploitant de la résidence, en plus du logement, vous pouvez récupérer la TVA de l’achat, représentant 20 % du prix de l’acquisition.

Girardin

Ce dispositif de défiscalisation immobilière concerne les investissements dans les départements ou les collectivités d’Outre-mer. Ci-dessous ses caractéristiques principales :

• Possibilité de défiscaliser le montant de l’achat d’un bien immobilier du résultat imposable de votre société. Possibilité de bénéficier d’un crédit d’impôt de 35 % , voire 50 %, de la valeur de votre investissement, imputable sur l’impôt de votre société soumise à l’IS. 
• Dispositif applicable jusqu’au 31 décembre 2025 aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas 20 millions €.

• Il faut obtenir un permis de construire délivré avant le 31 décembre 2012.
• Vous devez mettre en location le logement dans un délai de 6 mois après la fin des travaux ou sa date d’acquisition. Il faut le louer nu, à titre de résidence principale, pendant 5 ans au minimum.

Quand investir pour optimiser sa défiscalisation ?

Pour profiter des avantages procurés par un dispositif de défiscalisation immobilière, il faut bien choisir le moment pour investir. Vous devez notamment tenir compte des aspects suivants :

• Année fiscale en cours vs effet différé (VEFA) : si vous achetez sur plan, il faut savoir exactement quand est-ce que le logement sera livré afin de pouvoir le louer et profiter des avantages du dispositif.
• Rythme des appels de fonds.
• Déclaration des revenus fonciers.
• Mois idéal pour signer ou réserver : l’hiver constitue la saison idéal pour investir dans l’immobilier, car le prix des biens baisse considérablement à ce moment.
   

Comment choisir le bon dispositif pour votre profil ?

Compte tenu de la diversité des dispositifs de défiscalisation immobilière, ce n’est pas toujours de choisir celui qui répond à ses besoins. Dans cette optique, vous devez tenir compte d’un certain  nombre de critères, en particulier :

• Vos revenus,
• Vos objectifs,
• La durée du dispositif,
• La fiscalité actuelle.

C’est donc important de bien définir vos besoins ainsi que vos objectifs afin de réussir votre défiscalisation immobilière. En somme, il n’existe pas de mauvais ou de bons dispositifs. Vous devez juste trouver la solution qui s’harmonise avec votre situation. Dans ce cadre, l’accompagnement d’un professionnel dans le secteur améliore les chances de réussite de l’opération.
 

Erreurs fréquentes à éviter en défiscalisation immobilière

Il existe néanmoins quelques erreurs fréquentes que vous devez absolument éviter dans le cadre d’une défiscalisation immobilière. Il s’agit notamment :

• D’un mauvais calcul de rentabilité : cela risque de réduire à néant les résultats attendus de l’opération.
• Emplacement mal choisi : le bien risque de ne pas intéresser les locataires, ce qui fausse tout le calcul concernant sa rentabilité. De plus, si la zone d’implantation du bien n’est pas éligible pour le dispositif choisi, vous n’obtiendrez pas de réduction d’impôt !
• Oublis dans la déclaration fiscale : dans ce cas, vous ne bénéficiez pas de la réduction fiscale escomptée.
• Mauvais respect des conditions de location : le dispositif risque de ne pas s’appliquer. Vous perdez tous les avantages liés à la défiscalisation immobilière.

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Pour garantir la réussite de votre projet de défiscalisation, il vaut mieux vous faire accompagner par un spécialiste dans le domaine comme Imodeus. Grâce à son expertise accumulée depuis 1998 en matière de marché immobilier neuf sectoriel, son expertise peut vous donner de bons conseils, vous accompagner et réaliser une simulation. Il représente donc un véritable allié pour un promoteur immobilier ou tout particulier souhaitent investir dans la pierre tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux.     

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