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Guide immobilier
25/08/2022

LMNP : investir dans un meublé hors des zones Pinel

Hors zone Pinel, n'y aurait-t-il point de salut ni de rentabilité pour un investisseur dans l'immobilier neuf avisé, décidé à défiscaliser en se créant un patrimoine immobilier ? Il est temps de casser le mythe : investir en zone B2 ou C sans les avantages de la Loi Pinel ne signifie pas faire un mauvais calcul. D'autres dispositifs existent ! C'est notamment vrai si l'on opte pour de la location meublée, au titre de résidence principale, sous statut LMNP. Tous les détails sont à découvrir ici.

Louer un appartement meublé en LMNP, pour des avantages valables partout en France

Fini les zones tendues en matière de logements et les métropoles : certes la Loi Pinel permet d'investir pour louer dans l'immobilier neuf, avec des avantages fiscaux à la clé. Mais les récents changements de la Loi Pinel la rende moins intéressants... et il existe surtout d'autres moyens d'investir dans l'immobiier neuf, en trouvant rentabilité et avantages fiscaux.  C'est notamment le cas avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, ou LMNP. Le statut est valable partout en france : il n'y a aucune zonage.

Alors que le désir de verdure titille de nombreux Français, la décision d'investir dans l'immobilier neuf pourrait se faire dans une petite ville moins "concurrentielle" en propriétaires-bailleurs, mais où la demande locative existe et se révèle dynamique...

Le calcul pourrait alors s'avérer profitable avec un appartement meublé, si vous relevez du statut LMNP :  un particulier louant un meublé relève du dit statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'il génère moins de 23 000€ de recettes par an et que ses revenus locatifs sont inférieurs à 50% de ses revenus. La location devra servir au titre de résidence principale au locataire.

Avantages et obligations du statut de Loueur Meublé Non Professionnel

Si vous relevez du statut LMNP, celui-ci peut vous faire accéder à deux types d'avantages fiscaux :

  • Check Icon AdvantageEn choisissant le régime micro-BIC, vous pouvez obtenir jusqu'à 50% d'abattement d'impôts sur vos revenus locatifs
  • Check Icon AdvantageEn choisissant le régime réel d'imposition, il est possible d'amortir 2,5 à 4% de la perte de valeur de l'achat du bien immobilier et des frais de notaire dans le temps (mais aussi des travaux ou le mobilier), et donc réduire ses impôts.
     

En plus de louer un logement décent, un certain nombre d'obligations liées à la location d'un meublé vous seront imposées, et notamment le fait que le propriétaire doit fournir au locataire un logement "équipé". Que signifie ce terme ?
Tout simplement que le logement devra être muni de :

  • Check Icon Advantageplaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°,
  • Check Icon Advantagevaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine ;
  • Check Icon Advantagetable et sièges ;
  • Check Icon Advantageliterie avec couette ou couverture ;
  • Check Icon Advantagevolets ou rideaux dans les chambres ;
  • Check Icon Advantageétagères de rangement, luminaires ;
  • Check Icon Advantagematériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ...).

Attention, cette liste n'est pas indicative, mais obligatoire : si un contrôle a lieu et que le propriétaire-bailleur est en défaut, il pourra voir sa location requalifiée en logement vide... en perdant du même coup les avantages du LMNP.

Prix d'achat plus abordable, loyer non plafonné, pas d'engagement de durée... cumulez avec le LMNP !

Si l'on est un investisseur dans l'immobilier neuf, chacun aura tôt fait de comparer les dispositifs. Le LMNP a, à ce petit jeu là, de nombreux avantages ! Ses avantages fiscaux ne sont en effet soumis qu'à peu d'obligations : hormis le caractérère meublé, vous n'aurez pas à plafonner le loyer, à sélectionner un locataire sous condition de ressources, ni à vous engager sur une longue durée de location. 

Sans compter que si vous acheter dans l'immobilier neuf pour louer en meublé dans une zone B2 ou C, le prix d'achat du logement sera évidemment moins cher que si vous achetez dans une métropole, très concurrentielle. 

Investir en zone B2 ou C de la loi Pinel (sans ses avantages) et pouvoir défiscaliser est donc possible. Le calcul est même plutôt séduisant, à la condition d'acheter un appartement et de le mettre en location meublé.

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