Investir dans l’immobilier neuf sans apport : nos conseils

L’effet levier pour investir dans l’immobilier neuf, de quoi s’agit t-il ?

En ce moment, les taux d’intérêt bas et la (relative) facilité à disposer de liquidités incitent à recourir à l’emprunt bancaire pour investir dans l’immobilier neuf. Mais cette décision est bien plus pertinente encore si on comprend l’effet levier qu’elle procure !

Investir dans l’immobilier neuf en empruntant la totalité de la somme, c'est à dire sans capital de départ, permet de réduire ce que l’on doit déclarer aux impôts. En effet, on peut déduire tous les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

A noter : cet effet de levier de l’emprunt bancaire sera plus ou moins intéressant, suivant la manière dont vous décidez de gérer votre épargne éventuelle par ailleurs. Il reste donc conseillé de calculer le taux de rendement attendu de son investissement, avant de se lancer…

Quel est l’intérêt de l’effet levier de l’emprunt dans l’immobilier neuf ?

Lorsque l’on se décide à réaliser un investissement locatif, il faut évidemment être en capacité de pouvoir rembourser l’emprunt que l’on contracte, comme dans toute autre opération financière. Mais investir dans l’immobilier neuf pour louer permet de disposer de revenus (loyers) couvrant une bonne partie des sommes dûes.

Mais alors pourquoi emprunter 100 % de la somme afin d’investir pour louer via l’immobilier neuf ? La réponse est assez simple !

Plus on emprunte de fortes sommes et plus les intérêts d’emprunts à déduire seront élevés, notamment en début de période de remboursement. Or sous le régime réel d’imposition, les intérêts d’emprunt constituent une charge qui vient diminuer les recettes et donc limiter la fiscalité des revenus fonciers.

Autrement dit, le coût du crédit bancaire que vous payez en tant qu’emprunteur-investisseur via les intérêts d’emprunt, permet de baisser ce que vous devez aux impôts en tant que propriétaire.

Baisser ses revenus fonciers + réduire ses impôts : la Loi Pinel permet de cumuler !

Investir dans l’immobilier neuf permet de disposer de revenus réguliers, et de se constituer un patrimoine. On a vu que l’effet levier d’un crédit bancaire pouvait permettre de le faire à moindre coût. Il est surtout possible, en choisissant d’investir dans l’immobilier neuf avec la Loi Pinel, de cumuler les avantages, notoirement les réductions d’impôts !

 En effet, vous profitez de l’effet levier du crédit pour baisser vos revenus fonciers à déclarer, tout en profitant des réductions d’impôts du dispositif Pinel. Pour rappel, ces avantages de la Loi Pinel permettent de déduire : 

12% du prix d'acquisition du logement neuf, pour une mise en location de 6 ans,
Pour une mise en location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18%,
Pour une mise en location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21%, ou 63 000€ maximum

La loi de finance 2021 a entériné des évolutions de la loi Pinel en matière d’avantages fiscaux. Ceux-ci seront en effet dégressifs, sur 2023 et 2024 : 

En 2023, les réductions d'impôts seront de 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans,
En 2024, ces réductions d'impôts baissent encore : 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans.

Il est donc (fortement) conseillé de ne pas trop tarder, si l’on souhaite cumuler l’effet levier du crédit bancaire et les réductions d’impôts de la Loi Pinel.