Investissement locatif en loi pinel : le dispositif de défiscalisation Pinel en 2022
Mise en place par le gouvernement dans le but de dynamiser le marché de l'immobilier neuf pour renforcer l'offre locative dans les secteurs en pénurie (zones dites "tendues"), la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans un appartement neuf et de le mettre en location en contreparties d'avantages fiscaux. C'est pour cela que l'on parle de "loi de défiscalisation immobilière".
A noter que, dans sa mouture initiale, la loi Pinel concernait l'investissement dans un appartement neuf ou une maison individuelle. Depuis la loi de finance 2021, il n'est plus possible d'investir dans une maison neuve sauf si le permis de construire a été déposé le 31 décembre 2020 au plus tard.
Des discussions laissaient envisager que la loi Pinel devait s'arrêter fin 2021. Pourtant la nouvelle a été confirmée par le vote de la loi finances 2022 : elle est prolongée jusqu'en 2024. Néanmoins, 2022 restera la dernière année pour profiter des avantages fiscaux qu'offrent cette lois, puisque dès 2023 une baisse des taux de réduction d'impôt est à prévoir.
Les réductions d'impôt offertes l'investissement locatif en loi pinel
En achetant un appartement neuf dans le but d'investir en loi Pinel, le propriétaire s'engage à louer son bien sur une période allant de 6 à 12 ans avec des réductions d'impôts croissantes selon la durée de mise en location. En d'autres termes, plus l'effort consenti par le propriétaire bailleur est important, plus avantageuse est la réduction d'impôt. A noter que pour 2022, les réductions restent les mêmes que pour 2021 :
Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12% du prix d'acquisition du logement neuf- Pour une mise en location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18%
- Pour une mise en location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21%
La réduction d'impôt est calculée sur le coût de l'acquisition d'un ou de deux logements par an, pour un plafond de calcul maximum de 300 000 €. Ainsi, la réduction d'impôt ne peut excéder 36 000 € (soit 12% de 300 000) pour 6 ans de location, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans.
Le non-respect des conditions du dispositif - et notamment des engagements de location - entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Ces dispositions demeurent inchangées pour les logements neufs concernés et leurs propriétaires investisseurs en 2022.
Quels sont les critères l'éligibilité de l'investissement en loi Pinel ?
Pour être éligible aux avantages prévus par la loi Pinel, le particulier investisseur doit acheter un logement répondant à différents critères et sa mise en location respecter certaines conditions.
Critères d'éligibilité relatifs au logement pour l'investissement en loi pinel
Tout d'abord, le bien immobilier en question doit être un logement neuf construit ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) situé dans un immeuble collectif. Les logements situés dans un immeuble résidentiel ayant fait l'objet d'importants travaux de rénovation (au moins 25% du coût total de l'opération) ou de réhabilitation, ainsi que dans des locaux transformés à neuf en immeuble résidentiel sont aussi éligibles à la loi Pinel.
A ce titre, le bien devra respecter le label BBC 2005 ou la norme RT 2012 afin de contribuer positivement à la politique d'efficacité énergétique. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou la signature de l'acte authentique d'achat s'il est postérieur, et être situés dans les communes classées par arrêté ministériel en zones A, Abis et B1.
Les zones A, Abis et B1 correspondent aux communes où la tension entre l'offre et la demande locative est la plus forte, c'est-à-dire les métropoles de plus de 250 000 habitants (communes limitrophes comprises).
Les zones B2 et C sont donc de fait exclues du dispositif Pinel pour tout achat depuis le 1er janvier 2019, à l'exception des contrats d'acquisition signés avant le 16 mars 2019. Attention cependant, si la livraison d'un logement en VEFA a lieu plus de 30 mois après la signature de l'acte d'acquisition, la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel pourrait ne pas être consentie.
Plafonds de loyers relatifs à la loi Pinel
Ensuite, la loi Pinel prend en compte un plafond de loyer mensuel au mètre carré révisés chaque année, selon la localisation du bien.
Ainsi, le propriétaire bailleur ne devra pas dépasser ces plafonds de loyers maximum par m² de surface habitable (hors charges) s'il souhaite bénéficier des réductions d'impôt de la loi Pinel :
- 17,55 € / m² en zone A bis,
- 13,04 € / m² en zone A,
- 10,51 € / m² en zone B1 (Toulouse et Nantes)
- 9,13 € / m² en zones B2
Les plafonds de loyers mensuels ci-dessus correspondent à la révision 2021 publiée au Journal Officiel et accessibles sur Service-public.fr. Les plafonds Pinel 2022 n'ont pas encore été officiellement publiés.
Il convient d'appliquer à ces plafonds de loyers Pinel un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface utile du logement :
(19/Surface utile + 0,7)
La surface utile correspond à la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (cave, balcon...) dans la limite de 8m² de surface annexe maximum.
Exemple de calcul de loyer d'un logement Pinel :
Pour connaître le montant de loyer maximum que vous pouvez présenter au locataire, voici le calcul à effectuer.
Prenons l'exemple d'un appartement neuf situé à Toulouse en zone B1 de 45m² possédant un balcon de 4m². Le plafond de loyer maximum autorisé par la loi Pinel sera de 541,91€ par mois.
- Surface utile : 45m² + 4m²/2 = 47m²
- Plafond de loyer en zone B1 : 10,51€
- Application du coefficient multiplicateur : (19/47m² + 0,7) x 10,51€ = 11,605€ arrondi à 11,61€
- Loyer maximum : 11,53€ x 47m² = 545,67€
Si ce même logement est situé à Montpellier (Zone A), il pourrait être loué 676,77€ soit [(19/47m² + 0,7) x 13,04€] x 47m².
Ainsi, les loyers pratiqués en loi Pinel tiennent compte de la tension des marchés locaux et les loyers au m² pratiqués sont plus élevés sur les petites surfaces que les grandes pour ne pas pénaliser les familles avec enfants à revenus modestes.
Plafonds de ressources du locataire d'un logement acquis en investissement locatif loi pinel
Le foyer locataire d'un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel doit en faire sa résidence principale. Il est également soumis à des conditions de ressources. Imodeus, promoteur immobilier spécialisé en loi Pinel, détaille dans le tableau suivant les plafonds de revenus annuels selon la zone du logement à louer.
Par exemple, le propriétaire bailleur d'un appartement neuf à Toulouse pourra louer son bien immobilier à un couple avec un enfant dont le revenu fiscal de référence à N-2 est inférieur ou égal à 50 349 € : il bénéficiera ainsi des réductions d'impôts offertes par la loi Pinel. Pour Montpellier, les revenus ne pourront excéder 69 105 € pour un bien comparable.
Plafonds de ressources du locataire révisés annuellement au premier janvier, selon la zone et la composition du foyer fiscal (toujours issus de Service-public.fr). Ci-dessous, les plafonds pour un bail conclu en 2021 sur bases du revenu fiscal du foyer à N-2 (2019) :
Zone A BisZone AZone B1Zone B2
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772€37 594€
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple + 2 enfant à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple + 3 enfant à charge106 807 €97 766 €71 340€64 206€
Personne seule ou couple + 4 enfant à charge120 186€110 017€80 399€72 359€
Majoration pour personne à charge supplémentaire
+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €
Les avantages d'une mise en location avec la loi Pinel
Outre l'évident intérêt fiscal de la loi Pinel, cet investissement offre d'autres avantages au propriétaire ainsi que des arguments pour séduire le locataire.
Par exemple, le respect des normes énergétiques des logements neufs est un atout supplémentaire puisque le logement sera plus économe en énergie (chauffage, électricité...) qu'un bien ancien : un argument économique séduisant et sécurisant pour le futur locataire.
De plus, la loi Pinel permet de mettre en location le logement neuf à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) tout en conservant le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel. Un investisseur pourra donc permettre à ses enfants ou ses parents de louer le logement, sous certaines conditions :
- Le propriétaire du logement et le locataire ne doivent pas être rattachés au même foyer fiscal ;
- Le lien d'ascendance ou de descendance ne dispense pas le locataire de respecter les plafonds de ressources.
Attention cependant, seuls les biens immobiliers neufs acquis depuis le 1er janvier 2015 autorisent le propriétaire à la location envers un ascendant ou un descendant.
Zone B1 : où investir dans le locatif en loi Pinel ?
Vous l'aurez compris, si vous voulez profiter pleinement de la loi Pinel, c'est en 2022 que vous devez investir. Pour ce faire, Imodeus vous conseille 3 villes dynamiques situées en zone B2 qui doivent retenir votre attention :
Retenez aussi que les communes de ces agglomérations sont aussi en zone B1 et les prix pour investir y sont souvent moins élevés qu'en plein centre. Dans notre article "Où investir autour de Toulouse ?", nous présentons les communes les communes où la demande locative est forte comme Castelginest, Launaguet ou Labarthe-sur-Lèze par exemple, pas trop éloignées de Toulouse pour la vie quotidienne, mais offrant un cadre de vie paisible.
Idem pour les communes de l'agglomération nantaise qui entrent aussi dans ce cas de figure comme nous le présentons dans notre article "Investir en Loi Pinel en Loire-Atlantique : tous les choix possibles".
Prolongation et nouvelles règles pour l'investissement locatif loi pinel en 2023 et 2024
La loi de finance 2021 a entériné des évolutions de la loi Pinel applicables au 1er janvier 2023 qui touchent aux avantages fiscaux. Les durées d'investissement restent inchangées. Ceux-ci seront cependant dégressifs dès le 1er janvier 2023 :
- En 2023, les réductions d'impôts seront de 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans
- En 2024, ces réductions d'impôts baissent encore : 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans
Cependant, ces réductions d'impôt dégressives ne s'appliqueront pas sous certaines conditions liées à la nature et à l'emplacement du logement. L'investisseur bénéficiera donc des mêmes pourcentages de réductions d'impôt qu'en 2021 et 2022 si au moins une des conditions suivantes est remplie :
- Le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
- Les performances énergétiques du logement excèdent les normes et réglementations énergétiques en vigueur
- Le logement est situé dans un immeuble résidentiel rénové ou réhabilité à neuf.
Pour suivre l'actualité récente de cette loi de déficascalisation dans l'immobilier neuf, consultez notre article
Pour en savoir-plus sur ce qui perdure et ce qui va changer au sujet de la loi Pinel à partir 2023, consultez notre article sur la prolongation de la loi Pinel en 2023 et 2024, ainsi que ces changements.
Toutes vos questions sur l'investissement locatif en loi pinel
Pourquoi l'investissement en loi Pinel est-elle intéressante ?
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf, la loi Pinel s'avère très intéressante puisqu'elle offre des avantages qui n'existent pas sur l'immobilier ancien. Les réductions d'impôts attendues, ainsi que les revenus locatifs, peuvent en effet couvrir tout ou partie de votre investissement. Sachez aussi que vous pouvez mettre le logement en location à un membre de votre famille. Parfait pour loger vos enfants étudiants tout en réduisant vos impôts.
Faut-il investir en loi Pinel en 2022 ou 2023 ?
Il est toujours intéressent d'investir en loi Pinel en 2022 puisque les investissements réalisés permettront toujours de bénéficier des réductions fiscales initiales. En revanche, dès 2023, des réductions d'impôt dégressives sont à prévoir. Cependant, elles ne s'appliqueront que sous certaines conditions, ainsi selon certains critères il sera plus ou moins intéressant d'investir en loi Pinel en 2023.
J'ai investi en loi Pinel avant 2022 : est-ce que je conserve mes avantages fiscaux ?
Si vous avez investi en loi Pinel avant 2022 vos avantages fiscaux restent inchangées. Cependant, si vous investissez en loi Pinel à partir de 2023, ces avantages fiscaux vont progressivement baisser.
En savoir plus sur l'investissement dans l'immobilier neuf
Approfondissez le sujet avec notre dossier "Investir dans l'immobilier neuf". Nos articles vous diront tout sur les conditions pour investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel et vous donneront des conseils pour réaliser votre investissement locatif en toute sérénité :
25/08/2022
ARGELES
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