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Accueil>Loi Pinel : nos 3 conseils pour mettre en location votre logement neuf
Guide immobilier
24/08/2022

Loi Pinel : nos 3 conseils pour mettre en location votre logement neuf

Tout logement neuf sous le dispositif Pinel doit être loué dans l’année d’achèvement. Il sera alors possible au propriétaire-bailleur de bénéficier de réductions d’impôts inclus dans le dispositif. Cet avantage majeur au moment d’acheter en immobilier neuf pour louer est soumis au respect de certaines exigences, dès la mise en location.

1/ Organisez-vous pour louer votre logement en loi Pinel : durée, bail, loyer

Comme tout investisseur en immobilier neuf, le propriétaire d’un logement neuf en Loi Pinel veut évidemment louer vite. Devenu bailleur, il doit donc s’organiser et se projeter au mieux d’un point de vue administratif, afin de sécuriser la mise en location de son logement neuf en loi Pinel. Pour rappel, le logement est obligatoirement loué non meublé.
Dans ce cadre, la durée de location, la rédaction du bail et la fixation du loyer sont les étapes clé à cocher rapidement.

  • Check Icon AdvantageDurée : Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel, il faudra à minima louer votre logement neuf 6, 9 ou 12 ans avant d’en disposer de nouveau à votre guise.
  • Check Icon AdvantageBail : Par défaut, la location d’un logement vide, comme l’exige le dispositif Pinel, entraîne une signature de bail classique, d’une durée minimale de 3 ans, renouvelable. Le propriétaire ne pourra pas reprendre son logement avant les 6, 9 ou 12 ans réglementaire, sauf à consentir la perte des avantages du dispositif Pinel. La seule exception concerne le non-paiement des loyers par le locataire.
  • Check Icon AdvantageLoyer : des plafonds de loyers stricts s’appliquent, pour se conformer à la Loi Pinel. Ils rendent les loyers inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre.

Le propriétaire bailleur ne devra pas dépasser ces plafonds de loyer maximum par m² de surface habitable (hors charges) s'il compte bénéficier des réductions d'impôt de la loi Pinel :

  • Check Icon Advantage 17,43 € / m² en zone A bis,
  • Check Icon Advantage 12,95 € / m² en zone A,
  • Check Icon Advantage 10,51 € / m² en zone B1 (Toulouse et Nantes)


A ces limites de loyer, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface utile du logement : (19/Surface utile + 0,7). La surface utile est la surface habitable + 50% des surfaces annexes (cave, balcon...), dans la limite de 8m² de surface annexe maximum.

Comme tout location immobilière, il est aussi fortement conseillé de prendre des assurances en tant que bailleur (assurance propriétaire non occupant), notamment pour se protéger en cas de loyer impayé par exemple.

2/ Choisissez attentivement votre locataire en Loi Pinel, y compris dans votre famille

Il s’agit de l’autre grande caractéristique de la Loi Pinel : le profil des locataires est défini. Ces derniers doivent en effet louer le logement neuf à titre de résidence principale, mais aussi justifier de revenus ne dépassant pas certains plafonds. Ces plafonds varient selon la zone (A bis, A, B1) dans lequel est situé le logement neuf. Pour rappel, les plafonds de revenus 2020 pour la Loi Pinel ont été actualisés et sont les suivants :

loi-pinel-ressources-2020

Autre possibilité offerte avec le dispositif Pinel, le propriétaire est libre de louer à toute personne entrant dans les conditions de ressources, y compris s’il s’agit de sa famille. Ascendants ou descendants du propriétaire peuvent donc être les locataires de son logement neuf acheté en loi Pinel, à la condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal.

A noter que des évolutions notables du dispositif de défiscalisation sont intervenus récemment :

3/ Déclarez correctement votre logement neuf en Loi Pinel aux impôts

En tant que propriétaire d’un logement neuf en Loi Pinel, il vous est possible de confier sa mise en location un professionnel de l’immobilier. La décision n’est pas anodine, car elle entraîne des frais supplémentaires et réduit la rentabilité de votre investissement immobilier à sa mise en location, puis sa gestion.
L’investisseur en immobilier neuf Loi Pinel y trouve alors une facilité d’exécution et une tranquilité d’esprit.

En tant que propriétaire, il vous incombera surtout de déclarer aux impôts votre logement neuf sous dispositif Pinel, dès l’année de sa mise en location, afin de bénéficier des réductions d’impôt qui y sont liées.
Dans le détail, la location d’un logement neuf sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les déclarations d’impôts suivantes :

  • Check Icon Advantage2044EB : à remplir une seule fois, à l’engagement de location. 
  • Check Icon Advantage2044 : pour déclarer, annuellement, ses revenus fonciers. 
  • Check Icon Advantage2042RICI : suivant la durée de location, afin d’obtenir sa réduction Pinel. 

Par ailleurs, il est bon de se rappeler que le dispositif de la Loi Pinel stipule que la réduction d’impôt est plafonnée. Deux éléments la limitent :

  • Check Icon Advantage300 000 € investis par personne et par an,
  • Check Icon Advantage5 500 € par m² de surface habitable.

En tant qu’investisseur, vous êtes par ailleurs soumis au plafonnement global des avantages fiscaux, qui ne peuvent pas excéder 10 000€ par an. Il est bon d’y prendre garde avant d’engager de nouveaux projets de défiscalisation !

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