Investir en périphérie des grandes agglomérations : 5 détails à valider pour (bien) se lancer

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21/11/2018

Les investisseurs en immobilier neuf recherchent à juste titre des appartements neufs cumulant plusieurs critères pour sécuriser et rentabiliser leur achat : emplacement attractif, éligibilité au dispositif fiscal Pinel, faible taux de vacance, etc. Logiquement, les métropoles et grandes agglomérations - comme Toulouse ou Nantes - sont (très) plébiscitées. En se déportant légèrement sur les communes limitrophes, il est toutefois possible de réaliser un investissement locatif tout aussi rentable et attractif, à un prix souvent plus raisonnable. Tour d'horizon des détails à vérifier pour jouer gagnant et investir intelligemment dans votre appartement neuf pour louer !

1-Vérifiez l'éligibilité des communes périphériques au dispositif Pinel, et comparez les niveaux de prix

Les grandes agglomérations métropolitaines telles que celle de Toulouse, Bordeaux, ou encore Nantes, connaissent une situation tendue en matière d'offre de logements et ont été maintenues dans le dispositif Pinel jusqu'à fin 2021, permettant d'investir dans un logement neuf en profitant de réductions d'impôts, à la condition de mettre en location son logement neuf. Alors qu'investir dans l'immobilier neuf reste intéressant à plus d'un titre, comme le rappelle cet article sur les avantages d'acheter pour louer, bien des communes limitrophes de ces métropoles sont également inclues dans les zones Pinel. Mais il est important de le vérifier avant de réaliser son investissement. Par ailleurs, si les prix des appartements ou maisons neuves ont tendance à être moins chers en périphérie que dans la métropole intra-muros, il n'est pas inutile de comparer différentes communes, car les variations de tarif d'achat peuvent être sensibles, à attractivité équivalente !

2-Estimez la réputation des communes et l'évolution de leur population

Bien souvent, les investisseurs se renseignent au préalable sur les communes les plus attractives de la zone où ils souhaitent investir. Alors que les métropoles ne cessent d'accueillir de nouvelles populations chaque année, une bonne proportion s'installe dans la périphérie, et non la ville centre ! Avoir une juste idée des bassins d'emplois les plus attractifs, des efforts faits par les communes pour l'accueil de nouveaux résidents, mais aussi des taux de vacance de logements va aider à faire un choix pertinent pour investir dans un logement neuf à vocation locative.

L'évolution de la croissance démographique d'une commune, sa pyramide des âges mais aussi les projections réalisées par les décideurs publics sont parmi les critères les plus parlants si l'on souhaite en savoir plus sur la population. Ces données vont permettre d'affiner le ciblage pour réaliser votre placement dans le cadre d'un investissement locatif et in fine vous constituez un patrimoine immobilier.

3- Sélectionnez les logements neufs suivant leur environnement, leur niveau de services... et votre "profil locataire" !

La proximité d'un parc ou d'un espace de loisirs, d'établissements d'enseignement supérieur ou universitaire, de zone commerciale, la (faible) distance d'un axe routier majeur ou d'un terminus de transports en commun font partie du listing que chaque investisseur tient à jour pour chaque logement neuf à vocation locative que l'on peut lui proposer. L'environnement immédiat d'un programme immobilier va influer sur la décision finale d'acquérir, ou non, un logement neuf à cet endroit. La décision viendra alors de l'arbitrage avec le prix d'achat proposé et les niveaux de loyer moyens pratiqués. L'étude des services proposés dans la résidence neuve peut également faciliter votre décision d'acheter pour louer. Comme le rappelle cet article sur le TOP 10 des villes où acheter en loi Pinel autour de Toulouse, les opportunités restent nombreuses mais chacune s'appuie sur des critères précis, propre à chaque investisseur. 

Il est parallèlement utile de travailler à un profil de locataire souhaité. En effet, les communes périphériques peuvent certes accueillir des étudiants ou célibataires en proximité de leur zone d'activité professionnelle, mais aussi des familles désireuses de s'installer dans un environnement plus paisible que la ville. Ces deux profils n'attendent évidemment pas les mêmes types de logements - studio/T1 ou maison neuve - mais ils n'auront pas non plus les mêmes "habitudes" : les familles sont plus sédentaires et vous aurez moins de rotation locative si le choix se porte sur un logement neuf "familial".

4-Jaugez des infrastructures commerciales et des équipements collectifs présents pour investir

Disposer de toutes les commodités au pas de la porte, ou en immédiate proximité, favorisera évidemment le potentiel locatif de votre logement neuf. Les commerces de proximité - boulangerie, coiffeur, banque, boucherie, poissonnerie, pharmacie, café, restaurant, ne sont pourtant pas les seuls éléments favorables. Par extension, bien des personnes se déterminent également aux vues de la proximité et de l'accès facile à une zone commerciale comprenant supermarché, boutiques de mode, loisirs, etc.

Investir dans un logement neuf pour le louer nécessite aussi de bien se tenir au courant des équipements collectifs présents - bibliothèque, médiathèque, école de musique, piscine municipale, stade, complexe sportif, etc. à même de dynamiser son attractivité aux yeux des locataires potentiels.

5- Renseignez-vous sur les projets structurants à venir qui pourraient valoriser votre logement neuf à louer

Une nouvelle ligne de métro ou tramway dans les 5 ans avec des arrêts en proximité, une bretelle supplémentaire à la voie rapide à 500 mètres d'un programme immobilier, un complexe multisports ou un cinéma multiplex à venir sur le quartier, etc. Les raisons concourant à valoriser un appartement neuf en location, ou au contraire à le déprécier, ne se jouent pas forcément à grand chose. Les métropoles et leur croissance exponentielle obligent les décideurs locaux à planifier le développement urbanistique et l'aménagement sur leur territoire. Or ces décisions, qui incluent toutes les communes de leur périphérie, se prennent quelquefois plusieurs années à l'avance.

Etre bien informé est alors déterminant. Se plonger dans les documents d'urbanisme, les délibérations de conseils municipaux et réunions métropolitaines, les travaux des agences d'urbanisme, se rapprocher des associations de quartiers peuvent constituer autant de réflexes particulièrement bien vus...avant d'acheter pour louer !

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