SARL de famille en LMNP : comptabilité, fiscalité et mode d’emploi 2025

SARL de famille et LMNP : définition et comptabilité 

La SARL de famille doit regrouper plusieurs associés issus d’une même famille pour bénéficier du régime LMNP. La société dépend de la transparence fiscale, c’est-à-dire qu’elle tire tous les avantages fiscaux de l’investissement LMNP. 

 

Qu’est-ce qu’une SARL de famille? 

Pour créer une SARL de famille, il faut obligatoirement qu’un des liens familiaux imposés par la loi soit respecté : 

• Soit entre personnes parentes en ligne directe (ascendants/descendants); 
• Soit entre frères et soeurs, 
• Soit entre conjoints et partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS). 

La SARL de famille peut être créée à partir de deux membres. Elle a le droit d’exercer une activité commerciale, agricole, artisanale ou industrielle. 

Dans le cadre de la location meublée, l’activité se place dans la catégorie commerciale. 

 

LMNP : rappels 

Que ce soit seul ou en SARL de famille, il faut respecter certaines conditions pour profiter du statut LMNP : 

• Être un particulier et non un investisseur immobilier; 
• Déclarer les revenus au régime micro-BIC ou réel simplifié; 
• Ne pas dépasser 23 000€ de recettes par an sinon passage au statut LMP (loueur meublé professionnel) obligatoire; 
• Louer un bien meublé avec tous les équipements et mobiliers nécessaires pour accueillir un locataire : lit, matelas, couverture, table, chaises, matériel ménager, réfrigérateur, cuisine équipée, vaisselle etc…; 
• Le bien loué doit avoir une surface habitable supérieure à 9m2; 
• Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement, ou d’un bien appartenant à une résidence de services (tourisme, étudiante, EHPAD, sénior…). 

Le statut LMNP est incompatible avec la location nue (non meublée) dans la SARL de famille. La location meublée est un critère à respecter obligatoirement pour conserver la transparence fiscale. Si le bien est loué vide, il faut opter pour une SCI ou une SARL classique, soumise à l’impôt sur sociétés (IS). 

Tableau récapitulatif des différences entre les statuts LMNP et LMP : 

Conditions pour faire du LMNP en SARL de famille 

Les prérequis obligatoires pour créer une SARL de famille et éviter les requalifications et les pertes d’avantages. 

Conditions de composition (article 239 bis AA CGI)

Le LMNP en SARL de famille est un régime fiscal des sociétés de personnes pour les membres d’une même famille : parents/enfants, frères et sœurs ou conjoints pacsés, selon l’article 515-1 du Code Civil. 

Pour y avoir accès, il est nécessaire d’avoir un accord de tous les associés qui font partie de la SARL. 

Conditions d’activité (article 34/35 CGI) 

L’article 34/35 CGI indique que la SARL de famille peut exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale et générer des bénéfices industriels et commerciaux. 

La location meublée dans le cadre d’un LMNP fait partie de la catégorie activité commerciale, et est donc éligible. 

Incompatibilité et cas à risques 

Les entrées et sorties d’un associé non éligible doit être voté selon le consentement de tous les associés de la SARL. 

Le statut LMNP en SARL de famille n’est pas autorisé pour la location nue. En effet, la location d’un logement nu (non meublé) est une activité dont les revenus sont considérés comme « civils », cela signifie qu’un autre statut fiscal est imposé (SARL classique ou SCI par exemple). 

Si la société ne remplit plus les conditions requises (comme la perte de caractère familial en cas de divorce ou l’intégration d’une autre personne annexe à la famille), la SARL doit passer sous le régime IS (impôt sur les sociétés) et ne peut plus profiter des avantages du IR. 

À retenir sur les SARL de famille en LMNP : 

• Membres d’une même famille; 
• Activité commerciale; 
• Location meublée uniquement; 
• Changement de régime fiscal et perte d’avantages si les conditions ne sont plus réunies. 

Fiscalité en pratique : IR, régime réel, amortissements, déficits 

Plusieurs régimes fiscaux sont applicables en SARL de famille LMNP : micro-BIC ou réel simplifié, charges déductibles et déficits. 

En savoir plus sur les dispositifs de défiscalisation en immobilier. 

 

Option IR et régime d’imposition

Le régime réel simplifié est adapté aux loueurs qui réalisent plus de 77 700€ de revenus locatifs par an. Avec ce statut, ils ont la possibilité de déduire des charges d’acquisition et de gestion du bien immobilier. Grâce à la transparence fiscale, aucun paiement d’impôt sur la société n’est imposé :en SARL de famille,  les bénéfices sont directement imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé paie sa part en fonction de son implication dans le projet : avantage fiscal non négligeable et meilleure rentabilité. 

Amortissement et charges déductibles (régime réel) 

L’amortissement du bien immobilier et des meubles et équipements présents dans le logement permet de : 

• Répartir le montant de l’achat du bien en location sur toute la durée de son exploitation (hors terrain); 
• Réduire la base imposable et le calcul de l’impôt sur les recettes locatives perçues; 
• Créer un patrimoine immobilier tout en gérant les charges fiscales engagées chaque année. 

Charges déductibles : 

• Frais fixes (électricité, eau…);
• Taxes; 
• Assurances; 
• Entretien et petites réparations (- 600€); 
• Frais de notaire/agence; 
• Frais de publicité… etc. 

Charges amortissables : 

• Travaux de réparation; 
• Travaux d’amélioration; 
• Achat de mobilier… etc. 

Que ce soit pour les charges déductibles ou les charges amortissables, pensez à garder toutes vos factures pour pouvoir les déclarer correctement. 

Déficits LMNP et reports 

L’imputation du déficit soumise à l’IR peut être reportée pendant 10 ans sur les revenus locatifs : c’est ce que l’on appelle la tunnelisation des déficits en LMNP. C’est un droit à un report sur les futurs revenus locatifs. 

Le montant du déficit reporté ne doit pas dépasser 10 700€ par an sur 10 ans, sinon, obligation d’imputer l’excédent l’année suivante (déficit foncier antérieur). 

 

Plus-value à la cession en 2025 : points d’attention 

En SARL de famille, la plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix d’achat augmenté des frais d’acquisition et le prix de revente. 

La réforme LMNP 2025 marque quelques évolutions : en cas de revente d’un bien, l’amortissement doit être réintégré dans le calcul de la plus-value. Le calcul est le suivant : prix d’acquisition diminué du montant total des amortissements pratiqués. La part imposable est augmentée. Ce changement impacte les propriétaires au régime réel uniquement. 

Régime des particuliers via transparence : principes 

La transparence fiscale est la répartition des revenus locatifs entre les associés. Chaque membre est taxé à titre personnel selon ses parts sociales dans la société de location meublée (avec le statut IR). 

Les avantages de la transparence fiscale : 

• Pas d’impôt à payer au niveau de la société (IS); 
• Amortissement qui permet de réduire le montant de l’imposition. 

 

Amortissements et nouvelles règles : ce qu’il faut vérifier en 2025 

Les changements prévus ou adoptés par la Loi Finances 2025 : 

• Réintégration des amortissements dans la plus-value de cession, et donc réduction du prix d’acquisition fiscal; 
• Pas d’abattement pour durée de détention du bien (22/30 ans) comme dans le régime appliqué aux particuliers. 

Les cas où l’amortissement est réintégré par une SARL famille en LMNP : 

• Vente du bien détenu par la SARL de famille en IR; 
• Apport du bien à une autre société; 
• Sortie du bien de l’actif de la société (donation, dissolution…); 
• Transmission (donation ou succession avec cession implicite). 

Cas spéciaux (résidences gérées, courte durée…) 

Les cas spécifiques avec exceptions et vigilances : 

• Les résidences gérées : opter pour un logement situé dans une résidence gérée est avantageux car selon la LF 2025, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela atténue l’impact fiscal à la sortie. 
• Les locations de courte durée : réintégration des amortissements obligatoire à la revente, plus-value fiscale élevée et gros impôt à la sortie (moins avantageux). 

Obligations sociales et gouvernance 

Les spécificités à connaître concernant les affiliations, cotisations, prélèvements sociaux et statuts d’une SARL familiale en LMNP. 

Gérant majoritaire/minoritaire : affiliation et cotisation 

Que ce soit pour le gérant majoritaire ou minoritaire dans une SARL familiale en LMNP, l’activité n’est pas considérée comme professionnelle, donc aucune affiliation à la SSI et aucune cotisation sociale n’est imposée sur les résultats. 

La déclaration à l’URSSAF doit être effectuée uniquement à la création de l’activité pour l’attribution d’un numéro de SIRET. Il n’y a pas de dépense due à l’URSSAF pendant toute la durée de la location. 

En cas de co-gérance 50/50 entre deux associés de la SARL familiale en LMNP, la répartition des bénéfices et la gestion sont partagées. Les résultats sont imputés directement sur les associés à la hauteur de leur part dans la société. 

Associés non gérants et prélèvements sociaux 

Un non-gérant est un associé qui ne participe pas à la gestion courante de l’activité. Ses revenus et bénéfices ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux en tant que revenus professionnels mais sur ses quote-part BIC avec les prélèvements sociaux habituels du patrimoine (17,2% pour les non-gérants). 

Gouvernance et statuts : clauses clés 

Le pouvoir des associés est défini en fonction des statuts donnés lors de la création de la SARL. Les décisions importantes se prennent en assemblées générales, et les bénéfices sont répartis selon les parts sociales de chacun. 
 

Création et fonctionnement : étapes et formalités 

Feuille de route création-obligations comptables/déclaratives, et cas de cession. 

Étapes de création 

1. Rédaction des statuts : mentions obligatoires à retrouver sur les statuts de la société : 

• Dénomination sociale; 
• Identité des fondateurs; 
• Identité de la société; 
• Montant du capital social; 
• Répartition des parts entre les associés. 

2) Dépôt du capital social 

C’est une somme d’argent injectée sur un compte bancaire dédié à la SARL familiale par les associés. Aucun montant n’est imposé, il peut s’agir du dépôt d’1€ symbolique. 

3) Publication d’un avis dans un support d’annonces légales 

Étape obligatoire pour rendre l'événement public et opposable aux tiers. C’est une formalité administrative qui permet d’obtenir une attestation de parution par le support d’annonces légales. Elle possède un coût de 147€. 

4) Compléter et déposer le formulaire auprès du guichet unique

Cette formalité s’effectue directement en ligne, sur l’INPI. Elle doit être complétée par la pièce d’identité du gérant et les statuts de la société. L’objectif de cette dernière étape est de réaliser l’immatriculation de la SARL de famille au RCS et au RNE, afin de démarrer l’activité en toute légalité. 

Bon à savoir : l’option pour l’IR à la place de l’IS (impôt société) est sans limitation de durée pour les SARL de famille en LMNP, contrairement aux SARL classiques (limité aux 5 premières années). 

 

Obligations comptables et déclaratives 

Un suivi méticuleux est fortement recommandé une fois que la SARL familiale est créée : 

• Tenue de la comptabilité complète et précise, avec les saisie des opérations courantes, la gestion des amortissements et la préparation des comptes annuels; 
• Déclarations de résultat annuelle à effectuer et déclaration de TVA si applicable (CA3 ou CA12); 
• Déclarations et paiements (impôts, cotisations costales…) à effectuer dans les délais impartis pour éviter les pénalités; 
• En IR : transmettre la déclaration 2042-C Pro et la déclaration 2031 pour les régimes BIC; 
• Garder les factures de frais, réaliser un inventaire annuel, conserver les pièces justificatives pendant 10 ans. 

 

Cas d’apport/cession entre associé et société 

• Cas d’apport entre associés de la SARL de famille : si un associé apporte des parts à un tiers, aucune fiscalité n’est imposée dans la SARL tant que les seuils sont respectés et que l’apport est donné à un membre de la famille (parents/enfants, frères/soeurs ou conjoints pacsés). 
• Cas de cession : pour la rédaction d’un acte de cession sous seing privé ou notarié, les modifications de statuts ou d’informations doivent être déclarés au Greffe avec un enregistrement auprès du service des impôts, et une mise à jour au registre des associés. La fiscalité de cession est une plus-value imposable pour le cédant, à hauteur de 30% PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) ou en option de barème progressif avec abattement de la durée de détention. 

L’apport ou la cession n’a aucun impact sur la SARL de famille en elle-même en activité LMNP et IR. Elle continue de fonctionner normalement tant que les actes sont rédigés et déclarés proprement et que les conditions familiales sont respectées. 

 

Comparatifs : SARL de famille VS nom propre VS SCI 

Fiscalité d’exploitation 

• SARL de famille : BIC réel, IR (impôt revenu)
• Nom propre : BIC réel ou micro-BIC 
• SCI : IS (impôt société) 

Plus-value cessions 

La SARL de famille et la SARL en nom propre dépendent du régime de plus-value privé. C’est un régime d’imposition de principe avec application des plus-values sur les valeurs mobilières des particuliers imposé à un taux de 30% fixé par le Prélèvement Forfaitaire Unique : 17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d’impôts. 

En ce qui concerna la SCI en LMNP, l'activité est considérée comme civile, donc l’impôt des sociétés est obligatoire. 

Transmission, responsabilité, complexité 

• SARL de famille : parts sociales facilement transmissibles, responsabilité des associés limitée au montant des apports; 
• Nom propre : abattements personnels possibles, responsabilité associés illimitée (propriétaire en nom propre); 
• SCI : transmission facilitée, responsabilité illimitée pour les associés. 

Tableau bilan avantages/inconvénients que chaque statut en LMNP : 

Pièges fréquents et bonnes pratiques 

Nos conseils pour encadrer et prévenir les risques. 

Pertes de transparence 

La location nue ou le changement d’associé avec un membre qui ne remplit par les conditions familiales imposées par la loi engendre des effets fiscaux immédiats : passage au régime IS et obligation de payer l’impôt sur la société. Les avantages du IR associé à la SARL familiale en LMNP disparaissent. 

Il est conseillé d’anticiper et de se documenter avant un éventuel changement pour éviter les erreurs. 

Micro-BIC inaccessible et coûts de structure 

La SARL de famille est incompatible avec un régime micro-BIC, réservé aux personnes physiques, avec un nom propre unique. Il faut donc opter pour un régime réel simplifié. 

Le coût global de la SARL familiale en LMNP est estimé à 1000 à 2000€ par an, en prenant en compte les diverses dépenses comme la création de la SARL (redevable une seule fois), les comptes annuels, les formalités juridiques ou encore le suivi juridique. 

Anticiper les évènements familiaux 

L’anticipation d’évènements ou de changements au niveau familial est essentiel pour préserver le régime à l’IR et ses avantages, mais aussi pour éviter les conflits entre les associés, et organiser la transmission du patrimoine au mieux. 

Trois situations fréquentes à éventuellement prévoir : 

• Décès : en cas de succession, effectuer un pacte de famille avec une clause de transmission contrôlée; 
• Divorce : en cas de revente ou d’attribution de parts à un ex-conjoints, effectuer une clause d’agrément renforcée, avec pacte des associés; 
• Donation : en cas de transmission ou de donation avec démembrement, gestion du pouvoir de vote avec tous les membres de la SARL. 

Posez-nous toutes vos questions via notre formulaire de contact. Nous vous répondrons dans les meilleurs délais. 

FAQ - SARL de famille LMNP 

Comment puis-je créer une SARL de famille pour mon LMNP? 

La création d’une SARL de famille en LMNP doit être effectuée en plusieurs étapes : rédaction et signature des statuts, publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales et immatriculation de la société sur le Guichet unique de l’INPI. 

Quelles sont les obligations sociales d’une SARL de famille en LMNP? 

La SARL de famille en LMNP est une activité non professionnelle. De ce fait, aucune obligation sociale n’est imposée (URSSAF, SSI, cotisations). 

Est-il possible de bénéficier du statut LMNP dans une SCI ou une SARL de famille? 

Le statut LMNP peut être associé à une SARL de famille soumise à l’IR, mais pas à une SCI, qui elle considère la location meublée comme une activité professionnelle soumise à l’IS.