Revente en LMNP : règles 2025, délais et fiscalité

Revente en LMNP : les cas à distinguer (classique VS résidence de services) 

Avant de commencer, il faut bien différencier les deux univers, leurs caractéristiques et leurs implications fiscales : 

 

• LMNP « classique » : location meublée classique gérée par le propriétaire; 
• LMNP en résidence de service : location appartenant à une résidence sénior, une résidence étudiante, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme ou encore un EHPAD, et gérée par celle-ci.

LMNP « classique » (hors résidence gérée) 

Le LMNP classique offre la liberté de choisir le locataire, le montant du loyer, la durée du bail… En 2025, la fiscalité a été revue, et des modifications sur le calcul de la plus-value à la revente d’un bien en LMNP ont fait l’objet d’une nouvelle loi. L’amortissement du bien est réintégré dans le calcul, en fonction de la période entre l’acquisition du bien et sa revente. 

Ce dispositif ne concerne pas les biens en résidences de service. 

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LMNP en résidence de service (étudiante, séniors, EHPAD…) 

L’achat d’un logement en résidence de service est loué en LMNP sous un bail commercial avec le gestionnaire. Les montants des loyers sont imposés, et toute l’organisation de la location est prise en charge par la société (recherche des locataires, signature des baux, services…). 

Le LMNP en résidence de service est épargné par la réintégration de l’amortissement, et possède de nombreux atouts fiscaux : récupération de la TVA, amortissement du bien, déduction des charges et bail commercial sécurisé offrant une visibilité sur les revenus à venir sur plusieurs années consécutives. 

Revente en LMNP et délais clés : 5, 9, 20, 22 et 30 ans 

En LMNP, des repères temporels sont à connaître avant la revente, pour profiter des meilleurs avantages fiscaux. Il est possible de revendre à tout moment, mais certains critères sont à prendre en compte selon les délais. 

 

Après 5 ans : abattements qui démarrent 

En cas de revente avant 5 ans, aucun abattement n’est disponible. Le propriétaire peut devoir rembourser une partie de la TVA récupérée lors de l’achat. Cette loi a été créée pour éviter l’exploitation abusive du système de récupération de TVA. 

En revanche, au-delà de 5 ans, la revente du LMNP peut bénéficier d’un abattement dont le taux varie selon la durée de conservation du bien. 

 

9 ans : fin Censi-Bouvard, vigilance engagement 

La fin du dispositif Censi-Bouvard depuis la loi Finance de 2023 marque le droit à une réduction d’impôt de 11% (hors taxes) du prix d’acquisition ou de revient sur une durée de 9 ans et dans la limite des 300 000€ d’investissement. 

Pour y avoir droit, certaines conditions doivent être respectées : ne pas rompre le bail commercial passé avec l’exploitant et conserver le bien au moins 9 ans après son achat. 

Ce dispositif concerne uniquement le LMNP géré en résidence de service. 

 

20 ans : TVA Définitivement acquise (conditions) 

Après 20 ans entre l’achat et la vente du bien LMNP, la TVA est considérée comme acquise par le propriétaire initial. Aucune régulation de la TVA n’est nécessaire lors de la revente du bien, ce qui est un avantage significatif pour le vendeur. 

 

22-30 ans : exonérations IR et PS sur plus-value 

• À partir de 22 ans de possession du bien, l’exonération d’imposition sur la plus-value est complète. 
• À partir de 30 ans, l’imposition sur les prélèvements sociaux est terminée, ce qui garantit une exonération d’impôts à 100%. 

Tableau des pourcentages d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention d’un bien LMNP : 

Fiscalité de la revente en LMNP : plus-value, amortissements 2025 et TVA 

Procédés de défiscalisation immobilière : calculs selon les conditions du bien (travaux réalisés, prix initial, frais…), amortissements 2025 et TVA en résidence gérée. 

Calcul de la plus-value 

En immobilier, la plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. 

Pour la calculer correctement, il faut prendre en compte : 

• Les frais liés à l’acquisition (7,5% du prix) : frais de notaire, frais d’agence… 
• Les travaux réalisés avec le montant réel (sur facture de professionnels) ou le montant forfaitaire de 15% du prix d’achat (uniquement après 5 années de détention du bien). 

EXEMPLE : vente d’un bien 450 000€, acheté 300 000€. Prix d’achat + frais d’acquisition (0,075 x 30 000 = 22 500) + travaux réalisés 45 000€ (0,15 x 300 000) = plus-value brute de 82 500€. 

Calcul : 450 000 - (300 000 + 22 500 + 45 000). 

Amortissements et réintégration 2025 : quand et pour qui? 

Depuis la loi de finances de 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent désormais être intégrés dans le calcul de la plus-value imposable. 

Cas d’exonération : 

• Transmission ; donation ou succession 
• Résidence principale : si le bien devient le logement principal du propriétaire 
• Selon la durée de détention du bien : exonération partielle ou totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux

Cas particuliers : 

• Location de très courte durée (moins d’une semaine) : assujettis à la TVA si 3 prestations para-hôtelières sont remplies (linge, ménage régulier, accueil, petit-déjeuner); 
• Fin de la réduction d’impôts des 2/3 des frais de comptabilité via l’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) en 2025, mais frais encore 100% déductibles du résultat fiscal; 
• LMNP en résidence gérée : épargnées par la réintégration de l’amortissement. 

 

TVA en résidence de services : article 257 bis, revente avant 20 ans 

Article 257 bis : la livraison de biens et prestations de services réalisés entre redevables de la TVA sont dispensés de TVA lors de la transmission à titre onéreux ou transmission à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle du bien. 

Sous certaines conditions, cet article permet de bénéficier d’une dispense de TVA lors de ces transmissions. Il s’applique aux transmissions réalisées entre 2 assujettis à la TVA, avec obligation de poursuite de l’activité en LMNP. 

BON À SAVOIR : En cas de cessation d’activité de LMNP et de vente du bien à un acheteur qui n’est pas assujetti à la TVA pour son activité, le remboursement de la TVA par le vendeur est obligatoire au prorata du temps restant sur les 20 ans. 

Estimer son bien en LMNP : critères et méthodes 

Une bonne estimation du bien en fonction des critères immobiliers est indispensable pour bien vendre. Les conditions de vente diffèrent en fonction du type de LMNP : classique ou en résidence gérée. 

Critères clés 

Critères immobiliers à prendre en compte pour estimer un bien : 

• L’emplacement 
• Le bail 
• Le gestionnaire 
• Les loyers 
• Les charges 

Avant la vente, calculer la rentabilité selon le prix d’achat, les indexations et les charges déductibles. Prendre en compte l’état de la résidence et ses services. 

Documents à réunir pour l’acheteur et le notaire 

Pour un dossier solide auprès du notaire, et pour rassurer l’acheteur, réunir tous les documents importants lors de la vente : 

• DPE 
• Bail / Compte exploitation 
• AG copropriété 
• Travaux réalisés 

Cas d’un LMNP hors résidence gérée VS en résidence 

Les LMNP hors résidence gérée ou en résidence possèdent leurs avantages et leurs inconvénients. Il est préférable de choisir votre option avec un professionnel de l’immobilier, qui vous aidera à investir au mieux en fonction de vos attentes et de votre profil.

Résumé des types de LMNP recommandés selon le profil investisseur : 

Si vous êtes primo-investisseur ou primo-accédant, vérifiez votre éligibilité au prêt à taux zéro avec un de nos experts. 

 

Procédure de revente LMNP : étapes et délais 

Feuille de route du vendeur pour vendre en LMNP sans risques et en prenant en compte les délais et déclarations à respecter pour être rentable. 

Étapes : estimation, mise en vente, visites, négociation, acte 

1. Estimation du bien avec un professionnel de l’immobilier ou un spécialiste en revente en LMNP. Les critères à prendre en compte : surface habitable, emplacement, durée du bail restant, évolution du prix du marché locatif, prix du loyer, état du bâtiment, travaux… Attention, si le bien est en LMNP géré, prendre aussi en compte la qualité des services et les coûts de la gestion.
2. Mise en vente : recherche d’acquéreurs potentiels, mise en ligne d’annonces, réseaux d’agences ou de professionnels du secteur… 
3. Visites : organisation de visites, présentation du bien, des services intégrés, des alentours… 
4. Négociation : offre de l’acquéreur potentiel, obtention des éventuels financements pour réaliser le projet. 
5. Acte : signature et vente définitive. 

Déclarations post-cession (INPI, cessation, modification) 

En cas de cessation d’activité LMNP suite à la vente du bien, une déclaration en ligne doit être effectuée sur le site de l’INPI dans les 30 jours. Cette action permet de désactiver le numéro de SIRET établi lors du début et de la déclaration de l’activité. 

Si un autre investissement LMNP est effectué après la vente, il suffit de faire une modification de l’adresse et des informations du logement pour déclarer votre activité sur ce nouveau bien. 

 

Délais moyens et saisonnalité 

Avec l’accompagnement de professionnels du secteur, le délai moyen de revente en LMNP est de 3 mois. 

Afin d’effectuer une vente rapide, prenez en compte la saisonnalité et choisissez le meilleur moment de l’année pour mettre votre bien en vente en fonction du type de location : étudiant, tourisme… Évitez les périodes « tendues » comme la rentrée scolaire ou les vacances d’été. Les investisseurs préfèrent acquérir le bien en hors saison, pour pouvoir le louer dans les meilleures conditions par la suite. 

 

Optimiser sa revente LMNP sans mauvaises surprises 

Les erreurs à éviter. 

Éviter le rappel de TVA : vendre à un LMNP assujetti 

Il est important de vérifier lors du suivi de la vente si l’acquéreur sera bien immatriculé à la TVA pour plus de facilité, pour éviter les risques fiscaux et garantir une reprise de bail inchangée. 

Certains notaires imposent que l’acheteur dispose d’un numéro intracommunautaire avant la signature de l’acte. 

 

Limiter la plus-value imposable : arbitrage et timing 

Optimiser la plus-value du bien à la revente en le gardant le plus longtemps possible en votre possession : au moins 22 ans pour en être complètement exonéré. 

Vendre avec bail VS sans bail : avantages et risques 

Examiner les termes et conditions du bail avant la mise en vente en LMNP est primordial. Ils peuvent inclure des clauses spécifiques : revente, pacte de préférence, restrictions… 

 

Nous vous conseillons de privilégier la revente avec un bail fraîchement renouvelé, ou avec une échéance lointaine, pour rassurer le futur acheteur. Les investisseurs préfèrent avoir une visibilité claire sur le long terme sur les revenus qu’ils pourront percevoir grâce à cet achat en LMNP. 

 

Cas particuliers : revente avant 20 ans, sortie du LMNP, courte durée 

Les situations qui nécessitent une attention particulière. 

Revente avant 20 ans après récupération de la TVA 

Avant 20 ans d’obtention du bien LMNP, le vendeur est dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié, plus une partie de la TVA exonérée au prorata du temps restant sur les 20 ans. 

 

Sortit un bien de l’actif LMNP : impacts fiscaux 

En cas de cessation d’activité LMNP, le vendeur doit déclarer l’arrêt de l’activité à l’INPI et payer l’imposition sur les bénéfices (imputables des déficits) réalisés depuis le dernier exercice. 

 

Location de courte durée : règles spécifiques 2025 

Même pour les locations de courte durée, l’immatriculation à l’INPI en LMNP est obligatoire. Les revenus annuels ne doivent pas dépasser 23 000€. 
 

Contactez un de nos experts Imodeus pour revendre votre bien en LMNP en toute sécurité. 

FAQ - Revente LMNP 

Comment revendre un bien en LMNP? 

Rapprochez-vous d’un professionnel Imodeus pour concrétiser votre projet de vente en LMNP sans risques. 

Comment éviter la plus-value en LMNP? 

Le meilleur moyen d’éviter la plus-value en LMNP est d’attendre au moins 20 ans avant de vendre le bien. 

Est-il possible de revendre un LMNP avant 20 ans? 

Oui, mais certains avantages fiscaux peuvent disparaître. 

Comment sortir un bien de l’actif LMNP? 

Vous pouvez sortir un bien de l’actif LMNP en déclarant la cessation d’activité auprès de l’INPI.