PTZ et SCI : est-ce compatible ?

Pourquoi acheter en SCI ?

Lorsque l’on commence à structurer un projet immobilier, la question de la forme juridique se pose rapidement. Faut-il acheter en nom propre ou envisager la création d’une SCI ? Là est justement la question, car ce choix impacte aussi bien la fiscalité que la transmission future du bien. 

La SCI est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un bien ensemble. En d’autres termes, chaque associé détient une part du capital social proportionnellement à son apport, ce qui permet la détention d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une personne morale.

Les avantages d’acheter en SCI

Voici les différents avantages lors d’un achat via une SCI :

• Une gestion souple et encadrée : les statuts définissent librement les règles de fonctionnement, ce qui présente le principal avantage de réellement faciliter la prise de décision entre associés.
• Une transmission facilitée : au sein d’une famille, il devient alors possible de transmettre progressivement des parts sociales à ses enfants tout en conservant un certain contrôle de sa gestion.
• Une séparation claire des responsabilités : chaque associé détient une part du bien de manière à correctement répartir les charges et les bénéfices.
• Une alternative à l’indivision : contrairement à l’indivision souvent bien trop rigide, la SCI est synonyme de grande stabilité sur le long-terme.
• Une organisation adaptée à la location : enfin, pour les projets locatifs à plusieurs, la SCI reste une structure particulièrement efficace pour encadrer les flux financiers et la gestion quotidienne.

Types de SCI : classique vs familiale

Il existe différentes formes de SCI. La plus courante reste la SCI « classique », qui peut être constituée entre amis, partenaires ou membres d’une même famille.

Pour sa part, la SCI « familiale » désigne plus spécifiquement les structures où tous les associés appartiennent à la même famille jusqu’au 4e degré. Elle est d’ailleurs souvent utilisée pour organiser la détention ou la transmission d’un patrimoine immobilier dans un cadre fiscal avantageux.

 

Le PTZ est réservé aux personnes physiques

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif public destiné à faciliter l’accession à la propriété, en particulier dans le neuf. Le PTZ 2025 permet donc aux ménages éligibles, sous conditions de ressources, de financer une partie de leur achat sans intérêts à rembourser. Vous l’aurez deviné, il s’agit réellement d’une aide précieuse voire même décisive dans le montage financier d’un premier achat.

Mais ce prêt est strictement encadré par la loi. Il est réservé aux personnes physiques qui achètent un logement en vue d’y établir leur résidence principale. Cela exclut directement les personnes morales, dont les SCI font partie.

 

SCI familiale : existe-t-il une exception ?

Il faut savoir qu’il existe des situations bien précises dans lesquelles un associé peut effectivement contracter un prêt en son nom propre, tout en habitant un bien détenu par une SCI. Mais attention, cela suppose une organisation assez spécifique, avec une convention d’occupation et un usage strictement conforme à la résidence principale.

Mais il faut bien comprendre que dans ce cas, le PTZ n’est pas accordé à la SCI, mais à l’associé. Le prêt est personnel, et le bien est juridiquement détenu par une société distincte. Ce montage reste marginal, difficile à faire accepter par les banques, et surtout exposé à un risque de requalification en cas de contrôle.

Il ne s’agit donc pas d’une véritable exception à la règle, mais d’une possibilité tolérée dans des cas très précis.

 

Éco-PTZ et SCI : une compatibilité possible ?

Même si le PTZ classique est réservé aux personnes physiques, par exemple dans le cadre d’un PTZ pour une maison individuelle, il faut savoir qu’il existe une autre forme de prêt à taux zéro qui peut bel et bien concerner les SCI sous certaines conditions : l’éco-PTZ.

L’éco-PTZ est destiné à financer des travaux de rénovation énergétique dans des logements anciens. Il peut ainsi être accordé à une SCI à condition que :

• La SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés,
• Le logement soit loué à titre de résidence principale,
• Et les travaux réalisés soient éligibles (isolation, chauffage, remplacement de menuiseries…).
   

Dans le cas de copropriétés détenues en partie par une SCI, il est également possible d’accéder à un éco-PTZ collectif, permettant de financer des travaux sur les parties communes.

Cela constitue donc une véritable possibilité d’accès à un prêt à taux zéro pour les SCI… mais uniquement dans le cadre de la rénovation, et non de l’acquisition.

Les risques d’un montage SCI + PTZ

Attention, si vous tentez de contourner les règles du PTZ en passant par une SCI, vous vous exposez à des risques non-négligeables.

Le premier danger est la requalification du prêt par l’administration. Si le logement n’est pas occupé conformément aux conditions du PTZ, ou si le montage juridique est jugé abusif, l’État peut exiger le remboursement immédiat de l’aide perçue.

Autre risque important : la complexité du montage dissuade la plupart des banques. On entend par là que très peu d’établissements acceptent de financer un bien en SCI tout en intégrant un prêt personnel pour un des associés, surtout si la résidence principale et la détention juridique sont dissociées.

Enfin, les implications fiscales et juridiques peuvent devenir particulièrement complexes. L’usage du logement, les clauses d’occupation, les relations entre les associés et ainsi de suite, tout doit être parfaitement cadré pour éviter les litiges ou les redressements.

Dans tous les cas, il reste réellement indispensable de solliciter un accompagnement professionnel avant d’envisager un montage SCI + PTZ. Sans cela, les risques l’emportent très souvent sur les bénéfices escomptés. 

Si votre objectif est de faire de l'investissement locatif en bénéficiant d'un PTZ, consultez notre article dédié pour connaître les possibilités, ou non, de cette pratique. 

 

Quelles alternatives si on veut acheter via une SCI ?

Si vous tenez réellement à utiliser une SCI pour votre projet immobilier, d’autres options viables s’offrent à vous même si le PTZ vous échappe.

Le prêt immobilier classique reste accessible à une SCI, à condition que les revenus des associés permettent de garantir le financement. Cela implique généralement un apport initial plus conséquent, ou des garanties personnelles.

Enfin, les associés peuvent toujours contribuer par le biais d’un apport personnel, ou bien utiliser des leviers d’optimisation patrimoniale en fonction de leur situation.

Pourquoi le neuf en nom propre reste souvent la meilleure option

Pour de nombreux primo-accédants, acheter un bien neuf en nom propre représente le choix le plus simple, le plus sûr, et le plus avantageux financièrement.

En nom propre, vous pouvez ainsi bénéficier :

• D’un financement sans intérêts jusqu’à 50 % du bien,
• De frais de notaire réduits,
• D’un logement neuf répondant aux normes environnementales les plus exigeantes,
• Et d’une acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) avec toutes les garanties associées.
   

Le neuf, en nom propre, permet donc d’accéder à la propriété avec un cadre clair et sécurisé, sans la moindre complexité juridique inutile.

 

La SCI et le PTZ répondent à des logiques très différentes. L’un est un outil de gestion patrimoniale collectif, l’autre une aide individuelle à l’accession à la propriété. Pour d'autres outils patrimoniaux, des dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent mieux correspondre à votre situation. 

Dans la majorité des cas, il est impossible de cumuler les deux sans risquer des complications juridiques ou bancaires. Si votre objectif est de profiter pleinement du PTZ, l’achat en nom propre reste la voie la plus adaptée.

Vous hésitez sur la meilleure manière de structurer votre projet ?
Notre équipe vous accompagne à chaque étape.

 

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