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Guide immobilier
25/08/2022

Comment réaliser un investissement locatif saisonnier ?

Lorsque l’on parle d’investir dans la pierre, il est bien souvent question d’acheter un petit logement en ville pour le louer à l’année. Mais, lorsqu'il s'agit d'investir dans le neuf, on oublie trop souvent l'investissement locatif saisonnier. C'est encore plus le cas lorsque vous avez une résidence secondaire et qu'il s'agit de la financer. Nous vous disons tout pour réussir à investir intelligent et louer en saison estivale ou hivernale.

Mise en location saisonnière : choisir une destination attractive dans le temps qui plaît aux vacanciers et vous plaît !

Comme pour tout investissement immobilier neuf locatif, la motivation première d'un investissement locatif saisonnier est de disposer de revenus locatifs réguliers, et de pouvoir louer sans souci son bien. Il s’agit en effet d’un placement avant tout.

Afin de rentabiliser l'investissement dans une location saisonnière, que ce soit un appartement ou une maison, la priorité va donc consister à miser sur des lieux de villégiature prisés des touristes, qu’il s’agisse de stations balnéaires ou de ski à succès... ou en devenir ! Vous devrez donc réaliser une étude de marché pour choisir l'emplacement idéal pour évaluer la rentabilité locative : 

  1. Check Icon AdvantageLa destination touristique et sa localisation sont primordiales car elles déterminent l'attractivité locative saisonnière : période de vacances estivales ou d'hiver, peut-être aussi week-ends prolongés du printemps dans certaines régions et la Toussaint pour certaines régions.
  2. Check Icon AdvantageLa fréquentation touristique saisonnière et les typologies de vacanciers (familles avec enfants, couples, retraités...) donneront des indications sur la durée moyenne de villégiature, les variations entre saisons, donc les saisons où mettre en location est le plus intéressant et rentable.
  3. Check Icon AdvantageLa qualité et la variété des infrastructures touristiques jouera sur l'attractivité des lieux et la durée de villégiature.
  4. Check Icon AdvantageLa popularité de la station balnéaire ou de la station de ski aura un impact sur le coût de l'investissement initial, mais aussi sur le montant des loyers saisonniers que vous pourrez toucher.
  5. Check Icon AdvantageL'accessibilité en transports de votre bien immobilier en location saisonnière permettra d'envisager d'étendre la période locative saisonnière : une gare toute proche permettra par exemple de cibler les locataires citadins en quête d'un week-end hors saison, et pas seulement les vacanciers 


N'oubliez pas que dans "investissement locatif saisonnier", il y a "saison" : vous ne louez pas à l'année, vous pouvez donc envisager de faire de votre investissement votre résidence secondaire. Donc le lieu doit aussi vous plaire. Peut-être est-ce aussi un coup de coeur pour la côte bretonne ou la côte atlantique qui guidera votre choix. Peut-être aussi aurez vous envie de faire de votre résidence secondaire votre résidence principale à la retraite. Mais, entretemps, vous aurez réalisé un investissement en partie rentabilisé par la mise en location saisonnière de votre résidence secondaire.

Qu'est-ce qu'une location saisonnière ? 

La location saisonnière est légalement définie par la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : elle correspond à la mise en location d'un logement meublé pour une courte durée (90 jours maximum non renouvelables). Vous pouvez donc mettre votre bien en location, pour une nuit, une semaine ou même un mois plusieurs fois dans l'année, si possible lors des vacances scolaires pour un meilleur taux d'occupation.

Appartement ou maison et choix de la commune : les critères pour déterminer le montant des nuité et louer facilement en saison

Parallmèment à la typologie de vacanciers et touristes fréquentant la destination que vous avez choisi, le standing et attractivité du lieu, il s'agira de déterminer si vous achetez un appartement ou une maison à louer en saison. Le prix d'achat est déjà un indicateur : une villa en bord de mer sera logiquement plus onéreuse d'un appartement ou un cottage en bois, mais ne s'adressera pas à la même cible. Mais c'est aussi la possibilité de louer facilement votre logement en saison et la rentabilité locative liée au taux de remplissage qui assurera ce rendement.

Nous vous donnons un exemple de mise en location saisonnière en bord de mer à Saint-Hilaire de Riez tenant compte du coût d'achat et des revenus locatifs saisonniers. Cela vous donne une juste idée du montage financier pour un investissement locatif saisonnier et des différentes données à prendre en compte. Ainsi, les revenus locatifs saisonniers couvrent une partie de l'emprunt immobilier, réduisant d'autant l'effort d'épargne.

Investissement locatif saisonnier : le statut fiscal à connaître

Chaque investisseur ne le sait pas forcément, mais il est parfaitement possible d’optimiser l'achat d'une location saisonnière, y compris s’il s’agit d’une résidence secondaire. En effet, cet investissement repose sur la fiscalité d'une location meublée saisonnière.

Après avoir choisi le mode de gestion qui vous convient – en direct ou via un professionnel de l’immobilier – et la durée souhaitée, il faudra aussi se décider sur le meilleur statut fiscal pour rentabiliser au mieux votre achat pour de la location saisonnière. A ce titre, nous vous renseignons sur les avantages liés au statut de Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) pour louer votre résidence secondaire. Les conditions sont simples pour en bénéficier, à savoir :

  • Check Icon AdvantageLouer votre bien meublé,
  • Check Icon AdvantageNe pas avoir plus de 23000 € de revenus locatifs / an,
  • Check Icon AdvantageVos revenus locatifs doivent peser moins de 50 % de vos revenus annuels globaux.
  • Check Icon AdvantageDéclarez vos revenus locatifs au titre des BIC dans votre déclaration d’impôt.

A ces conditions correspondant au statut de LMNP, vous pourrez notamment bénéficier d'un abattement d'impôt de 50% sur vos revenus locatifs. Et en régime réel, il vous sera possible de déduire :

  • Check Icon AdvantageVos charges liées à l'activité de loueur,
  • Check Icon AdvantageVos intérêts d'emprunt,
  • Check Icon AdvantageVos charges de copropriété.

Il est aussi possible d'amortir votre achat ainsi que le mobilier et donc d'optimiser la fiscalité de votre investissement locatif saisonnier.

Le montage financier d'un investissement locatif saisonnier 

Pour réaliser l'achat de votre résidence secondaire, vous devez préparer votre montage financier pour notamment calculer la rentabilité locative de votre futur logement. Vous devez prendre en contre plusieurs critères parmi lesquels : le taux d'occupation (votre logement ne sera pas occupé toute l'année), la période de l'année (le tarif de location ne sera pas le même en haute et en basse saison), le coût d'entretien après le passage des différents locataires, les coût de gestion si vous passez par une agence. Et intégrez bien évidemmment le coût d'acquisition à votre montage financier : évaluez par exemple l'impact d'un apport plus ou moins important à l'achat et dans quelle mesure les revenus locatifs pourront couvrir tout ou partie de vos échéances de prêt immobilier. 

Toutes vos questions sur l'investissement locatif saisonnier 

Pourquoi choisir l'investissement locatif saisonnier ? 

L'investissement locatif saisonnier vous offre de nombreux avantages. Cela vous permettra d'obtenir des revenus qui financeront tout ou partie de votre investissement mais aussi d'en tirer quelques bénéfices. De plus, c'est un système locatif moins contraignant qu'une mise en location classique : il y a peu de risques d'impayés, les loyers sont souvent réglés à l'entrée des locataires sur les lieux, peu réglementé avec une fiscalité avantageuse. Enfin, cet investissement vous assure aussi un pied-à-terre pour votre plaisir personnel s'il s'agit de votre résidence secondaire.

Comment se lancer dans la location saisonnière ? 

Pour bien se lancer dans la location saisonnière, certains paramètres sont à envisager. Tout d'abord, réalisez votre montage financier de façon à en tirer le plus de rentabilité. Ensuite, rédigez une annonce précise qui donne envie aux futurs locataires de résider dans votre bien, des photos de qualité aideront beaucoup sur les sites d'annonces de locations de vacances. Equipez votre logement et assurez qu'il reste propre et en bon état. Fixez un juste prix et soyez disponibles pour vos locataires. Vous êtes prêts à vous lancer dans la location saisonnière ! 

Quelle est la durée maximale d'un bail de location saisonnière ? 

La durée légale maximale d'une location saisonnière est de 90 jours. Cette durée n'est pas renouvelable pour un bail unique.

Pourquoi votre résidence secondaire est adaptée à la location saisonnière ? 

Votre résidence secondaire est parfaitement adaptée à la location saisonnière car, comme elle est "secondaire" ,vous n'y résidez que sur une courte période. Ainsi, la mettre en location lorsque vous n'êtes pas présent vous permet de rentabiliser votre investissement. 

 

Vous souhaitez approfondir le sujet ? Nous vous invitons à consulter nos articles dédiés à l'achat d'une résidence secondaire :

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