L'investissement locatif toujours plébiscité en 2018 selon le Crédit Foncier

Investir dans un logement neuf à louer pour baisser ses impôts

Suite aux dernières évolutions législatives, comme l'impôt sur la fortune immobilière, on pourrait considérer l'investissement en immobilier locatif comme moins attractif... Or 93 % des investisseurs ayant décidé d'investir dans un bien à mettre en location sont formels : ils sont très satisfaits de l'avoir fait ! La dernière enquête du Crédit Foncier sur l'investissement locatif en France est d'ailleurs particulièrement riche d'enseignements sur :

• le profil des personnes achetant un logement pour le louer,
• les motivations d'un investissement locatif,
• les manières de financer cet investissement locatif.

Portrait-robot de l'investisseur dans du locatif : 45 ans en moyenne, vivant en couple et disposant d'un revenu médian de 71 100 euros. Il privilégie clairement les appartements (92 %), en moyenne des deux pièces (60 % des biens loués sont des studios ou deux pièces). 68 % de ces investisseurs (dont 11% ne sont pas propriétaires de leur résidence principale) privilégient l'investissement en immobilier locatif, plutôt que les assurances vie, l'épargne sécurisée ou encore les marchés financiers.

Lorsque l'on évoque l'investissement locatif dans un appartement neuf, la motivation principale des 2600 investisseurs interrogés est d'ordre fiscale (71 %), suivie par une approche patrimoniale (48 %), puis un moyen de compléter sa retraite (40 %). Si les dispositifs fiscaux comme la Loi Pinel, détaillée dans cet article, apparaissent incitatifs, les avantages à investir dans un logement neuf pour du locatif  sont plus larges. Un véritable corpus d'éléments - dont l'importance est propre à chaque investisseur - va aider/inciter à la décision. 

Financer son appartement neuf à louer, sans apport

Alors que la surface moyenne d'un logement acheté pour être loué est de 45 m² et que son coût médian avoisine les 170 000 euros, les manières de financer l'investissement dans un logement neuf à louer ont évolué. Il ressort notamment que  le mouvement de baisse des taux enregistré depuis plusieurs années a incité les investisseurs à augmenter significativement la part financée de leur acquisition.

Au 1er semestre 2018, le Crédit Foncier indique que les dossiers sans apport sont en hausse, et représentent 66 % de l’ensemble des dossiers (contre 58 % en 2010). Par ailleurs, la durée de prêt s'est considérablement allongée, à 20 ans et 10 mois en moyenne (+ 1 an entre 2015 et 2018).

Métropoles et villes moyennes privilégiées pour investir dans un logement neuf à louer

L'enquête du Crédit Foncier sur l'investissement locatif pointe par ailleurs de vraies différences d'attractivité suivant les zones où investir. Un investisseur privilégiant un achat de logement neuf pour mettre en location cible, pour 57 %, un achat hors de son département ou de sa région. Les régions Occitanie (27 %), Ile-de-France (23%) mais aussi Auvergne Rhône-Alpes (11 %), Nouvelle-Aquitaine (9 %) et Provence Alpes Cote d'Azur (9 %) sont les plus dynamiques. Les autres régions comme le Centre Val-de-Loire, les Pays de la Loire ou encore la Bretagne restent de leur côté à un niveau stable.

La tendance forte à retenir est que les investisseurs en immobilier neuf, à vocation locative, le font très majoritairement dans un appartement neuf et ont tendance à privilégier les métropoles régionales (43 %), comme Toulouse ou Nantes, ou alors dans des villes moyennes (37 %). Le potentiel locatif, mais aussi l'aspect placement patrimonial ou la capacité de revente et de plus-value du bien sont alors les moteurs prioritaires de la décision des investisseurs.