Acheter pour louer : les 5 avantages de l'immobilier neuf

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Vous préparez votre investissement locatif et vous vous demandez pourquoi acheter pour louer un appartement neuf plutôt qu'un bien ancien ? Les avantages de l'immobilier neuf portent, d'une part, sur les atouts propres à un logement neuf (sécurité, attractivité, mise aux normes les plus récentes), d'autre part, sur les avantages fiscaux et financiers offerts par ce type d'investissement (réductions d'impôts et rentabilité locative).

1/ La sécurité de l'immobilier neuf

Acheter un appartement neuf offre à son propriétaire des garanties propres à l'immobilier neuf qui sécurisent son investissement. La VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) est en effet encadrée par la loi afin de protéger le propriétaire durant les dix années qui suivent l'acquisition selon cinq modalités :

  • La garantie de parfait achèvement : l'année suivant la réception de son appartement neuf, le propriétaire est couvert pour tout dommage ou malfaçon constatée par procès-verbal ou courrier. Le promoteur est tenu de réaliser les réparations.
  • La garantie biennale ou de bon fonctionnement : les deux années suivant la réception du logement neuf, les dysfonctionnements constatés sur les éléments dissociables du bien (robinets, volets, éléments électriques, etc., hors parties structurelles) doivent être corrigés par le promoteur.
  • La garantie décennale : elle complète pendant 10 ans la garantie biennale à partir de la date de réception. La garantie décennale porte sur la structure du bâti (les éléments indissociables du logement neuf) tels les murs et plafonds, les terrasses, le toit.
  • L'assurance dommages-ouvrage : obligatoirement souscrite par le promoteur, cette assurance permet d'assurer le financement des réparations liées à la garantie décennale avant le rendu d'une décision de justice statuant sur la responsabilité de chacun.

Dans le cadre d'un investissement locatif, le coût de ces réparations éventuelles n'incomberont donc pas au propriétaire et lui permettront d'assurer une mise en location plus rapide que pour un bien ancien dont il devra lui-même faire réaliser les réparations à son compte. L'impact sur la rentabilité locatif de son investissement sera donc moindre 

2/ Loi Pinel : une meilleure rentabilité locative dans l'immobilier neuf

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation exclusivement dédié à l'investissement locatif dans l'immobilier neuf. Le gouvernement entend ainsi dynamiser le secteur de la construction ainsi que le marché locatif français. Bonne nouvelle, la loi Pinel a été reconduite du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2021. 

Son principe est simple : en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans), le propriétaire profite de réductions d'impôts de 12, 18 ou 21% calculées sur le prix d'achat de l'appartement neuf. Le plafond d'investissement étant limité à 300 000€, les réductions d'impôts peuvent respectivement atteindre prendant ces 3 durées de location un montant maximal de 36 000€, 54 000€ ou 63 000€.

Le locataire devra respecter des plafonds de ressources fixés par la loi Pinel selon la composition du foyer et la zone d'implantation du logement.

A noter que la loi Pinel permet d'acheter pour louer à un parent (enfant ou ascendant) si ce dernier n'est pas rattaché au même foyer fiscal.

>> En savoir plus sur l’investissement locatif en loi Pinel.

3/ Acheter pour louer permet de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine

L'investissement immobilier est un excellent placement pour préparer sa retraite et se constituer un patrimoine. Contrairement aux produits financiers classiques par nature volatiles, l'investissement immobilier permet en effet de percevoir une rente locative pérenne sur un bien qui peut prendre de la valeur dans le temps (on parle de plus-value à la revente). Celui-ci peut être vendu en fin de période de défiscalisation pour augmenter votre capital disponible ou être conservé pour continuer à percevoir des revenus locatifs : une excellente façon d'aborder sereinement sa retraite. Le bien peut aussi être transmis par la suite à sa famille.

D'autre part, l'investissement dans l'immobilier neuf permettant de profiter du double effet de levier Pinel + taux d'emprunts bas, il n'est pas nécessairement utile d'engager et immobiliser une forte somme d'argent en apport : la rentabilité locative et les bénéfices d'une rente mensuelle pour sa retraite sont d'autant plus intéressants.

4/ L’immobilier neuf bénéficie d'une forte attractivité locative

La vacance d'un logement nuit à la rentabilité locative de votre investissement. Or, un appartement neuf est souvent plus attractif aux yeux des futurs locataires qu'un logement ancien. En effet, il propose des équipements modernes qui facilitent la vie quotidienne (interphone, installations domotiques, volets roulants motorisés...). Ses agencements et rangements sont aussi pensés dès la conception. Enfin, un appartement acheté dans une résidence neuve dispose dans la majorité des cas d'une place de parking : un atout supplémentaire pour le locataire.

Comptez aussi sur le fait qu'il est toujours plus valorisant de mettre en location un bien qui n'a jamais été occupé, aux finitions soignées et au goût du jour, dans une résidence présentant des parties communes flatteuses à l’œil ! On a ainsi l'habitude de dire que la VEFA est une vente clés en mains, prête à la location.

5/ Un logement neuf bénéficie de la RT 2012 et des dernières normes d’accessibilité

Enfin, investir dans un appartement neuf avec pour objectif de le louer implique que ce logement sera conforme aux dernières normes énergétiques, phoniques et d'accessibilité.

Cela paraît anodin lorsque l'on met un bien en location, mais justifier auprès de votre futur locataire que votre logement neuf lui permet de réduire sa facture d'électricité et de chauffage pourra faire pencher la balance en votre faveur au moment du choix.

La Règlementation Thermique 2012 (RT 2012), qui est obligatoire dans le cadre d'un investissement Pinel, impose en effet au constructeur de proposer un logement conçu selon les principes bioclimatiques (orientation et conception des ouvertures pour bénéficier d'un meilleur apport en chaleur l'hiver, tout en permettant d'occulter le soleil en été). Sa consommation énergétique ne doit pas être supérieure à un plafond règlementé (le Cep Max) : elle doit faire appel à une source d'énergie renouvelable comme des panneaux photovoltaïques pour la production d'eau chaude sanitaire.

Toujours dans le cadre des dernières normes en vigueur, la résidence repond aux nomes d'accessibilités aux personnes handicapées ou à mobilité réduite : rampes d'accès pour fauteuils roulants, ouvrants assez larges, hauteur des interrupteurs et équipements comme les interphones, etc.

 

Pour résumer, acheter un appartement neuf pour le louer constitue un investissement judicieux dans la mesure où cela vous permet de réduire vos impôts, d'attirer un plus grand nombre de locataires potentiels et de sécuriser votre achat. Autant d'atouts qui vous permettront d'optimiser la rentabilité locative de votre appartement neuf.

le non-respect des conditions prévues par le dispositif Pinel et notamment des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Tout investissment comporte des risque et un investissement locatif,notamment dans le neuf,reste soumis aux aléas du marché concerné.

Aucune évolution favorable des conditions du marché en termes de niveau de loyers et de prix de revente ne peut en conséquence etre garantie par le promoteur vendeur.

Les revenus provenant d'un investissement locatif et le fruit de la revente du bien,compte tenu de leur caractère aléatoire,peuvent ne pas suffire pour rembourser les engagements liés au financement souscrit à l'achat (couverture des échéances du pret et/ou rembourssement du capital restant du).

 

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