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Guide immobilier
19/09/2019

Tout savoir pour estimer le prix d'un terrain constructible à Toulouse

Toulouse, en tant que 4ème métropole française et sa dynamique démographique très forte, voit le prix de vente des terrains constructibles s'envoler. S'agissant de cette pression foncière, la situation n'est évidemment pas identique d'une commune de l'agglomération toulousaine à l'autre, et peut même fortement varier. Mais comment estimer un terrain ? Pour cela, connaître le prix moyen de vente d'un terrain constructible par commune n'est pas suffisant. D'autre critères rentrent en jeu, afin de vendre votre terrain à Toulouse au meilleur prix. Ces critères peuvent s'analyser en menant une expertise foncière précise, afin d'estimer au plus juste le prix de vente du terrain constructible. Explications.

Analyser les données clés pour fixer le prix au m2 d'un terrain constructible à Toulouse et son agglomération 

Le terrain constructible est un graal pour beaucoup, notamment en zone urbaine. Que ce soit à Toulouse ou dans les communes de l'agglomération toulousaine, cela se vérifie : ces terrains à bâtir - mais aussi ceux déjà bâtis ! -  sont relativement rares et convoités. Mais cette rareté n'est pas le seul critère pour fxer le prix au m2 d'un terrain constructible à Toulouse, loin s'en faut. La question que se pose bien des vendeurs ou acquéreurs potentiels de terrain constructible à Toulouse est simple : Qu'est ce qui fait la valeur d'un terrain constructible ?

Un premier "bon réflexe" est de se rendre sur le site internet "Demande de valeur foncière" mis en place par l'Etat, pour se faire une idée du marché foncier local. L'open data aide bien sur le sujet, comme le montre aussi le site data.gouv.fr  où le prix moyen des terrains à bâtir par région y est détaillé. 
Il est aussi possible de jeter un oeil au site Terrain-construction. Les prix moyens au m2 d'un terrain constructible à Toulouse et autour sont les suivants en avril 2022 : 247€/m2 à 20 km de Toulouse, 309€/m2 à 10 km de Toulouse, 399€/m2 pour des terrains constructibles à 5 km de la Ville rose, etc.

S'agissant des différentes données clés, celles-ci sont nombreuses. On peut citer notamment :

  • Check Icon Advantagesurface et nature du terrain constructible à Toulouse,
  • Check Icon Advantagepotentiel de constructibilité,
  • Check Icon Advantageéquipements/desserte à proximité,
  • Check Icon Advantagelocalisation du terrain (en lotissement ou non), etc. 
  • Check Icon Advantageservices

Choisir la méthode d'évaluation pour estimer votre terrain constructible à Toulouse

Comparé le terrain constructible convoité avec des mutations de terrains similaires, en surface et localisation, est évidemment la première des méthodes empiriques possible pour fixer ou estimer la valeur d'un terrain constructible à Toulouse et son agglomération. En prenant suffisamment de références de vente pour comparer, on peut évidemment s'approcher de la valeur d'un terrain constructible. Attention néanmoins: il faudra prendre des communes limitrophes aux même caractéristiques majeures, comme Labège-Saint-Orens, L'Union-Saint-Jean, ou encore Blagnac-Colomiers, Beauzelle, afin de comparer ce qui est comparable ! De la même façon, on agira de la sorte si l'on souhaite comparer des quartiers toulousains intra-muros : Côte Pavée - Guilheméry, Saint-Martin du Touch - Lardenne,  Saint-Cyprien - Patte d'oie, etc.

La principale méthode consiste à comparer par lots pour estimer la valeur d'un terrain constructible à Toulouse et sa périphérie. Comment faire ? On s'intéressera ici à la valeur globale d'un lot de terrains, suivant le prix global de cession de ces lots avec leur construction. On ne s'intéresse plus ici à une valeur de terrain au m2 stricto sensu.  Une fois le prix global trouver, on lui applique un ratio de 20 à 25 %. C'est ce que représente généralement le coût d'achat d'un terrain à bâtir, dans un projet de construction. Cette méthode est particulièrement adaptée en zone pavillonnaire, là où les biens et les terrains sont relativement homogènes.

D'autres méthodes peuvent être utilisées, afin de déterminer la valeur au m2 d'un terrain constructible à Toulouse et son agglomération. Celle dite par "zone" s'appuie sur la distance avec la voie publique desservant le terrain. Elle concerne surtout de grands terrains constructibles.

On parle également souvent de la méthode dites du "bilan promoteur" afin d'estimer le prix d'un terrain à bâtir, à Toulouse et dans son agglomération, ou ailleurs. Grosso modo, ce "bilan promoteur" est établi à partir d’hypothèses sur la constructibilité de la zone et sur la valeur des biens immobiliers qui seront construits sur le terrain constructible en question. 

Se faire aider par un professionnel comme Imodeus, pour estimer le prix d'un terrain à bâtir à Toulouse

La forte variabilité des prix des terrains constructibles à Toulouse et son agglomération, leur diversité au sein d'une même commune, ainsi que les données techniques à analyser et les méthodes d'évaluation que nous avons détaillé ci-dessus, doivent vous inciter à vous entourer d'un professionnel foncier. Imodeus, promoteur au fort ancrage local et à l'expertise foncière reconnue, peut vous aider. Y compris si vous décidez de vendre votre terrain en direct à un promoteur

Un promoteur comme Imodeus pourra, en toute transparence, vous détailler les calculs ayant servi à l'estimation du prix au m2 du terrain constructible. Avec son réseau de spécialistes, comme un géomètre, un urbaniste ou encore un architecte, l'estimation par Imodeus du terrain à bâtir à Toulouse ou dans son agglomération aura été affinée. 

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