Vente d'un lot en copropriété : Le guide d'Imodeus

En quoi consiste un bien en copropriété ?

Avant de se pencher sur la procédure à suivre pour la vente d’un logement en copropriété, il est important de définir ce que c’est. Pour rappel, sachez qu’une copropriété est un édifice où la propriété est partagée en plusieurs lots. Ces derniers appartiennent à différents individus qu’on appelle tout simplement copropriétaires. En conséquence, un lot comprend une partie privative, comme un logement individuel par exemple, ainsi qu’une quotepart des parties communes. Ces dernières incluent généralement les couloirs, le hall d’entrée, la cage d’escalier, les jardins, la buanderie, etc. et s’expriment en tantièmes.

On peut donc en conclure que les copropriétaires vont se partager les espaces communs de la copropriété. Ce qui les oblige à prendre en charge l’entretien de ces derniers qu’on appelle les charges de copropriété. Pour calculer le montant de ces charges, on tient compte de la quotepart détenue par chaque copropriétaire.

Droits et obligations d’un copropriétaire

C’est le règlement de copropriété qui définit les parties privatives, les parties communes et leur usage respectif. Il s’agit par conséquent d’un document qui fixe les règles de fonctionnement d’un immeuble et chaque copropriétaire doit les respecter à la lettre. Il faut signaler que ces règles s’appliquent également aux locataires.

D’autre part, tous les copropriétaires appartiennent à un syndicat de copropriété. Il s’agit d’un organe juridique qui est créé de manière automatique sans aucune formalité. Une fois par an au minimum, ce syndicat de copropriété doit se réunir en assemblée générale afin de débattre des sujets importants comme :

• L’approbation des comptes de la copropriété,
• L’élaboration d’un budget prévisionnel,
• Le changement du syndicat de copropriété ou son renouvellement, selon le cas,
• L’élection de conseillers syndicaux si cela est nécessaire,
• Toute résolution à l’ordre du jour.

Il est important de souligner que la mise en place d’un syndic de copropriété est une obligation, d’après la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. D’autre part, qu’un règlement de copropriété soit adopté ou non, le régime de la copropriété doit s’appliquer, toujours d’après cette loi.

 Principe et limite au droit de disposition du lot de copropriété

 L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 stipule que « chaque copropriétaire jouit librement des parties privatives et des parties communes ». En d’autres termes, comme l’ensemble des biens immobiliers, le lot de copropriété appartient à son propriétaire qui est donc libre de le vendre ou de le donner.

Toutefois, il existe une certaine limite à ce droit de libre disposition d’un lot en copropriété. En effet, d’après l’article 8 de cette loi du 10 juillet 1965, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

C’est-à-dire que même s’il est très encadré, le règlement de copropriété peut contenir des clauses spéciales comme :

• la possible interdiction de la vente d’une chambre de bonne, séparément de l’appartement auquel cette pièce est reliée,
• la possibilité d’interdiction de la vente d’une cave seule et l’autorisation de sa vente uniquement avec l’appartement avec lequel elle est affectée,
• seuls les propriétaires d’appartements au sein de l’immeuble peuvent vendre une cave. Les propriétaires de garages ou de chambres ne sont donc pas autorisés à le faire.

D’autre part, il existe aussi des limitations pour la vente d’un lot de copropriété par la destination du lot lui-même. Ainsi, si un lot est à usage d’habitation, vous ne pourrez le vendre au titre d’un lot commercial. Si vous souhaitez modifier l’usage de votre lot, c’est possible à condition que le règlement de copropriété ne l’interdise pas. En outre, ce changement doit obtenir l’aval des autres copropriétaires par le biais d’un vote en assemblée générale.

Les règles à suivre pour la vente d’un logement en copropriété

Outre les règles à respecter pour la vente de tout bien immobilier, il existe des règles spécifiques à suivre pour les biens en copropriété qui sont mis en vente. Par exemple, le vendeur doit garantir la surface du lot qu’il cède. Pour cela, il doit mesurer correctement son appartement, avec une marge de tolérance de 5 % tout de même. Mais il peut parfaitement recourir aux services d’un professionnel pour prendre ces mesures. Par ailleurs, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, de nouvelles règles s’appliquent à propos des modalités de vente d’un logement en copropriété. Ainsi, le vendeur doit fournir un maximum d’information à son acheteur concernant le bien mis en vente. Ces informations comprennent notamment :

• l’annonce relative à la vente d’un logement en copropriété,
• l’état daté qui renferme toutes les informations comptables de l’immeuble,
• le certificat article 20 qui atteste que le copropriétaire qui vend son lot de copropriété est libre de toute obligation.

Les documents indispensables pour un compromis de vente d’un lot

Pour connaître la liste des documents à annexer au compromis de vente, il faut se référer à l’article L 721-1 du Code de construction et de l’habitat (CCH). On parle notamment de la loi Carrez ou encore des différents diagnostics immobiliers. Par ailleurs, la loi Alur fixe une obligation d’information à propos de la situation financière et juridique de la copropriété ainsi que celle du lot mis en vente.

Voici donc les documents qu’un copropriétaire vendeur doit remettre à son acheteur :

• le règlement de copropriété,
• les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires,
• une fiche synthétique présentant les données techniques et financières rédigée par le syndic des copropriétaires,
• une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement du syndic de copropriété,
• l’état daté qui précises les charges de copropriété qui sont rattachées au logement à vendre, avec un état global des impayés et des dettes éventuelles des fournisseurs,
• une attestation spécifiant la superficie de la partie privative du lot mis en vente,
• le carnet d’entretien de l’immeuble,
• et si l’immeuble a plus de 10 ans, le diagnostic technique global de ce dernier ainsi que le plan pluriannuel des travaux.

Il est obligatoire de joindre tous ces documents à la signature du compromis de vente. Il faut savoir que, d’après l’article 721-3 du Code de construction et de l’habitat (CCH), il y a un délai de rétractation de 10 jours qui commence au lendemain de la présentation de tous ces documents. Dans le cas où certains documents ne sont pas annexés, il est indispensable d’établir un avenant pour que le compromis de vente soit validé.

Les documents indispensables à l’acte authentique de vente

Il existe d’autres annexes obligatoires que le vendeur doit fournir au moment de signer l’acte de vente authentique, outre les documents transmis au moment de l’avant-contrat de vente. Il s’agit notamment de :

• l’état daté de moins de 1 mois dressé par le syndic pour compléter les informations financières de l’immeuble, avec les sommes dues par le vendeur, par le syndicat des copropriétaires au vendeur, et le prévisionnel des charges que l’acheteur devra régler.
• l’article 20 II dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 se rapportant à l’acheteur. Ainsi, le notaire devra s’assurer que ce dernier n’est pas déjà un copropriétaire dans l’immeuble et qu’il ne possède pas des dettes vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Le cas échéant, il est obligé de régulariser sa situation dans un délai de 1 mois s’il souhaite conclure la transaction.
• le casier judiciaire de l’acheteur.

Après la signature de l’acte authentique de vente, le notaire, l’acheteur ou le vendeur doit informer rapidement le syndicat des copropriétaires que le bien a été vendu et qu’il y a un nouveau copropriétaire à la place de l’ancien. Cette notification se fait généralement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Qui paie les charges en cours ?

En règle générale, les charges de copropriété en cours sont à supporter par le copropriétaire en place à la date d’exigibilité des provisions de charges et de travaux. Et ce, même si les travaux ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la vente du lot. Toutefois, le vendeur devra s’acquitter de la provision du budget prévisionnel. D’autre part, les sommes dues ou à percevoir devront être créditées ou débitées du compte du copropriétaire au moment où les comptes sont approuvés par l’assemblée générale. En tout cas, il est toujours possible de modifier la répartition des charges si le vendeur et l’acheteur trouvent un accord sur ce point.