Comprendre ce qu'est la vente à la découpe, ses avantages et ses inconvénients

La plupart du temps, la valeur des immeubles augmentent au fil du temps, et donc leur prix de vente. Cependant, si le bien est trop grand, il peut arriver qu'il soit difficile à revendre en raison de son prix trop élevé. Mais la réticence des acheteurs éventuels peut aussi provenir des frais d'entretien trop importants ainsi que du temps trop long consacré à l'opération, ou encore d'autres raisons. La solution qui pourrait convenir aux propriétaires est donc la vente à la découpe. Nous allons découvrir dans cet article le principe de fonctionnement de ce type de vente particulière, ainsi que ses avantages et ses éventuels inconvénients.

Qu'est-ce que la vente à la découpe ?

Avant de se pencher sur la définition et le principe de fonctionnement de la vente à la découpe, il est utile de revenir dans le passé pour découvrir son origine.

Origine de la vente à la découpe

Dans les années 2010, une société immobilière a défrayé les chroniques quand elle a voulu vendre les appartements d'un immeuble du 19ᵉ arrondissement de Paris à la découpe. Ce qui a fait réagir les locataires et le public à propos de cette vente assez inhabituelle. D'ailleurs, la ministre du Logement de l'époque a saisi l'occasion pour mettre en place une législation concernant cette pratique.

Effectivement, ces ventes existent depuis les années 1990, alors que le secteur immobilier traversait une profonde crise. Crise qui a obligé les propriétaires institutionnels à vendre par lots une partie des immeubles qui leur appartenaient depuis des années. De cette manière, ils souhaitaient compenser en partie les pertes qu'ils ont enregistrées sur leurs acquisitions de patrimoine récentes. L'objectif était alors de rationaliser le parc immobilier.

C'est ainsi qu'en 2006, la loi Aurillac a été adoptée afin d'encadrer ce genre de vente et offrant aux locataires occupants un droit de préemption si l'immeuble en question possède plus de 10 appartements. Ainsi, si le locataire ne peut ou ne veut pas acheter l'appartement qu'il occupe, un acquéreur doit le laisser en place pendant 6 ans au minimum. En 2014, cette protection des locataires a été renforcée par la loi Alur. Ensuite, en 2015, ce droit de préemption a été confirmé par le ministre de l'Économie de l'époque, Emmanuel Macron.

Définition de la vente à la découpe

Il faut savoir que la vente à la découpe des immeubles constitue une des opérations immobilières les plus simples et les plus rentables. C'est pourquoi elle figure parmi les opérations de marchands de biens les plus utilisées. Également appelée division de bien, la vente à la découpe peut se définir comme la vente d'un bien immobilier qui a été divisé en plusieurs lots indépendants. Elle est donc le contraire de la vente en bloc !

Prenons un exemple concret : vous êtes propriétaire d'une maison de 2 étages qui n'arrive pas à trouver acquéreur en raison de son prix élevé ou de la surface trop importante. Il est alors possible de réaménager le bien pour obtenir 2 appartements, un pour chaque niveau. De cette façon, vous allez pouvoir vendre chaque niveau plus rapidement, et à un bon prix.

Fonctionnement de ce type de vente

La démarche pour une division de bien n'est pas aussi simple qu'il paraît dans la mesure où elle nécessite l'intervention d'un certain nombre de professionnels dans le domaine de l'immobilier. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas découper son bien ou son terrain comme bien lui semble ! Et surtout, il faut toujours tenir compte des intérêts du locataire, droit de préemption oblige.

Dans un premier temps, il faut bien calculer et définir toutes les surfaces de votre immeuble. L'intervention d'un professionnel comme un géomètre est donc requis pour déterminer la surface exacte de chaque pièce et son volume, ainsi les contours des nouveaux logements après la découpe. Il lui appartient donc d'estimer la faisabilité ou non de la division de l'immeuble et de définir la découpe la plus adaptée à la situation réelle.

Ensuite, vous devez faire appel à un architecte. Ce dernier va confirmer ou infirmer la faisabilité du projet et estimer le coût des travaux à réaliser pour que la division de l'immeuble soit effective. Ainsi, le géomètre donne son accord sur la faisabilité de maîtrise d'œuvre, tandis que l'architecte donne son aval en ce qui concerne la faisabilité technique du projet grâce à sa parfaite maîtrise de l'existant, qu'il s'agisse :

de l'implantation du bâtiment,
de sa composition, de son organisation et de l'expression des volumes,
du choix des matériaux et des couleurs,
etc.

Certes, l'intervention d'un architecte dans un projet de vente à la découpe n'est pas obligatoire ! Mais elle est fortement recommandée pour que le projet prenne vie rapidement et que le prix de vente soit encore plus intéressant. Toutefois, si la surface totale de votre immeuble fait 150 m² ou davantage, il est obligatoire de faire appel à lui.

Enfin, il faut recourir aux services d'un notaire pour acter les modifications de volume, de surface, voire l'ajout de nouvelles pièces. Le notaire devra aussi veiller à ce qu'il n'existe aucune clause illégale lorsqu'il acte ces modifications. Cela concerne notamment :

les parties privatives délimitées,
la présence d'une pièce d'eau,
l'accès aux divers réseaux d'alimentation et d'évacuation,
le respect de la surface minimale obligatoire,
etc.

Après l'intervention de ces différents professionnels, on peut maintenant mettre en vente chacun des lots en suivant le schéma habituel d'une vente immobilière.

Qu'est-ce que l'aménagement minimum obligatoire dans une vente à la découpe ?

Contrairement aux idées reçues, la vente à la découpe ne se résume pas à couper une habitation en 2 ou en 3 lots. En effet, chaque nouvel appartement doit disposer de tout ce qu'il faut pour qu'il soit qualifié de décent. Ainsi, chaque appartement créé devra au minimum avoir :

une alimentation en eau potable avec un débit satisfaisant pour permettre une utilisation normale,
une alimentation électrique de puissance suffisante pour l'éclairage et le fonctionnement des équipements ménagers indispensables,
une installation sanitaire WC à l'intérieur du logement dans une pièce qui ne sert ni de pièce principale ni de cuisine,
une salle de bain comprenant une baignoire ou une douche,
un équipement de chauffage,
etc.

Par ailleurs, le propriétaire d'un bien qu'il souhaite mettre en vente à la découpe devra équiper chaque appartement de compteurs d'électricité, d'eau et de gaz individuels. Sans oublier qu'ils doivent identifier clairement les parties privatives. En d'autres termes, chacun des logements devra avoir sa porte d'entrée, son extérieur délimité, son propre palier, etc.

Vente à la découpe : avantages et inconvénients

La division en lots d'un bien immobilier en vue d'une vente présente un certain nombre d'avantages et aussi quelques inconvénients qu'il faut connaître avant de prendre toute décision.

Avantages de ce dispositif

Il arrive souvent qu'un propriétaire rencontre des difficultés à vendre un bien immobilier très vaste. Il est vrai que le prix de ce genre d'immeuble n'est pas à la portée de tous et les acheteurs ne se bousculent pas au portillon. Si vous vous trouvez dans cette situation, la vente par lots peut constituer la meilleure solution pour vous, car elle permet d'accélérer le processus de vente tout en le simplifiant. Vous allez donc commercialiser chaque lot à un prix moins élevé. Il faut tout de même essayer de vendre les lots plus ou moins au même moment afin de ne pas vous retrouver avec un lot qui ne trouve aucun acquéreur.

De l'autre côté, si vous êtes un investisseur, il est intéressant d'acheter plusieurs biens au lieu d'un seul immeuble. Effectivement, si vous mettez tous les appartements en location, cela vous permet d'accroître votre rentabilité locative. En outre, dans le cas où un locataire ne paie pas son loyer, vous éloignez tout risque de perdre tous vos revenus locatifs puisque vous avez les autres loyers à percevoir.

Inconvénients de ce dispositif

La vente à la découpe présente une certaine complexité dans la mesure où le propriétaire qui envisage cette option doit respecter un certain nombre de contraintes techniques et administratives. Certes, il ne peut pas faire la division de son bien comme bien lui semble. Il doit faire appel à un géomètre expert pour diviser le bien en lots et réaliser les plans. De plus, il faut recourir à un architecte pour vérifier la faisabilité du projet et estimer le coût des travaux nécessaires. Sans oublier qu'il faut l'expertise d'un notaire pour faire les modifications sur le bien immobilier, en particulier les nouvelles surfaces des divers lots et l'enregistrement de ces derniers au bureau du Cadastre. Bien évidemment, l'intervention de ces professionnels entraîne des frais qui sont à la charge des marchands de bien.

Par ailleurs, dans le cas où les logements à diviser se trouvent dans une copropriété, il faut s'assurer que le règlement de copropriété autorise la vente à la découpe. Au moins, que ce document n'interdise pas ce genre de vente. Si c'est le cas, vous allez pouvoir présenter votre projet à une assemblée générale des propriétaires avec les plans réalisés par le géomètre expert ou l'architecte. Dans le cas où vous convoquez une assemblée générale extraordinaire afin d'accélérer votre projet de division, sachez que les frais d'organisation de la réunion seront à votre charge.