Comment estimer le prix du mètre carré d'un terrain constructible ?

Qu'appelle-t-on terrain constructible ?

Un terrain est appelé constructible lorsqu'il est destiné pour accueillir la construction d'un bâtiment ou d'une maison. Ainsi, un terrain constructible doit se trouver dans une zone où il est obligatoire de respecter les règles de l'urbanisme et les travaux de construction sont autorisés sur le terrain. C'est pourquoi ce dernier est également appelé terrain à bâtir. Mais pour qu'un terrain soit considéré comme constructible, il existe plusieurs conditions juridiques à respecter :

• Il faut qu'il puisse être viabilisé, ou qu'il soit au minimum accessible par une voie d'accès. Cela signifie qu'il sera possible ultérieurement de le raccorder à l'électricité, l'eau potable, au gaz, et au téléphone éventuellement.
• Il faut qu'il soit en mesure d'accueillir une construction. En d'autres termes, la nature du sol et le sous-sol doivent pouvoir supporter les charges et le poids de la future construction.

Si toutes ces conditions ne sont pas remplies, il ne s'agit donc pas d'un terrain constructible et il ne sert à rien de faire son estimation.

Comment estimer un terrain constructible ?

Il existe différents critères qui vont servir pour l'estimation d'un terrain constructible. Voici les critères les plus importants à retenir :

La constructibilité du terrain

Pour connaître la valeur d'un terrain, la première chose à faire est de vérifier s'il est constructible ou non. En effet, un terrain constructible est légalement autorisé à accueillir un bâtiment à usage d'habitation. Il est donc logique que sa valeur soit supérieure à celle d'un terrain non constructible. Pour vous assurer qu'il s'agit bien d'un terrain constructible et qu'il est utile de faire son estimation, vous devez regarder :

• Les règles d'urbanisme incluses dans le plan local d'urbanisme plu. Ce document vous permet de savoir la destination autorisée des sols ainsi que les modalités de construction dans la commune où le terrain est situé. En effet, ce dernier peut se trouver soit dans une zone urbaine (U) soit dans une zone à urbaniser (AU). Ce document est accessible à tous dans les locaux de la commune ou sur le site Internet de cette dernière.
• La carte de la commune qui vous permet de savoir exactement dans quelle zone se trouve le terrain dont vous souhaitez faire l'estimation. Cette étape est primordiale pour déterminer par exemple s'il se trouve ou non au sein d'une zone protégée.
• Le cadastre et le certificat d'urbanisme qui vous aident à connaître avec exactitude les limites du terrain ainsi que les raccordements déjà existants et les limitations éventuelles au droit de la propriété. 

La taille de l'unité urbaine

La réponse à la question : "comment estimer un terrain constructible ?" passe également par la talle de la ville, de l'agglomération ou de la communauté de communes dans laquelle le terrain est situé. Il s'agit d'un facteur important pour estimer le prix au mètre carré d'un terrain. Ainsi, dans une zone rurale de moins de 2 000 habitants en France, le prix de vente au mètre carré d'un terrain constructible est de 54 € en moyenne. Mais dans une zone urbaine de plus de 200 000 habitants, le prix d'un terrain est de 168 € par mètre carré en moyenne. Dans le cas où l'emplacement du terrain constructible est à Paris, son prix au mètre carré peut monter jusqu'à 325 € en général.

La région

Pour réaliser l'estimation d'un terrain constructible, la région où celui-ci se trouve constitue également un critère important. Pour le cas de la France métropolitaine, le prix d'un terrain constructible tourne autour de 86 €/m2. Toutefois, ce prix au mètre carré peut varier en fonction de la région. Ainsi, le prix au m d'un terrain sur la Côte d'Azur est 3 fois supérieur qu'en Bourgogne-Franche-Comté, à savoir 150 €/m2 contre 47 €/m2. Pour le cas particulier de l'Île-de-France, la valeur vénale des biens augmentent et atteignent une moyenne de 228 €/m2. D'autre part, il peut exister des différences de prix entre différentes villes d'une même région, en raison de l'attractivité de chaque emplacement.

La viabilisation

Estimer un terrain nécessite également de s'intéresser à la viabilisation de ce dernier. En d'autres termes, si le terrain est viabilisé, son prix est logiquement plus élevé par rapport à celui d'un terrain qui ne l'est pas. Pour rappel, un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux d'électricité, d'eau potable, de gaz, des eaux usées, et éventuellement de téléphone et d'Internet.

La nature du sol

Parmi les critères utilisés pour l'estimation d'un terrain, il faut aussi citer le sol qui compose celui-ci. Ainsi, s'il est argileux, le propriétaire devra réaliser des travaux de drainage avant de pouvoir commencer la construction de la maison. Par conséquent, le coût de l'agencement devra être pris en charge par le futur acquéreur. Ce qui le pousse à négocier le prix auprès du vendeur.

L'état du terrain

Pour déterminer la valeur d'un terrain, l'état de ce dernier entre également en ligne de compte. Par exemple, dans le cas où il s'agit d'un terrain vierge, son acquéreur peut commencer immédiatement les travaux de construction sans qu'il ne soit obligé d'engager des dépenses supplémentaires pour le remettre en état. En revanche, si le terrain en question accueille déjà un ou plusieurs bâtiments qu'il faut détruire, cela signifie des frais en plus et un décalage avant le début proprement dit des travaux de construction de sa villa ou de sa maison.

L'exposition du terrain

Le prix d'un terrain dépend aussi de son niveau d'exposition. Il est donc possible d'affirmer qu'un terrain bien exposé facilite la construction du futur logement. De plus, ce dernier va consommer d'énergie pour le chauffage par exemple. C'est pourquoi les terrains exposés plein sud auront une valeur vénale plus élevée que les terrains qui sont exposés plein nord !

La viabilisation

Estimer un terrain nécessite également de s'intéresser à la viabilisation de ce dernier. En d'autres termes, si le terrain est viabilisé, son prix est logiquement plus élevé par rapport à celui d'un terrain qui ne l'est pas. Pour rappel, un terrain viabilisé est raccordé aux réseaux d'électricité, d'eau potable, de gaz, des eaux usées, et éventuellement de téléphone et d'Internet.

La nature du sol

Parmi les critères utilisés pour l'estimation d'un terrain, il faut aussi citer le sol qui compose celui-ci. Ainsi, s'il est argileux, le propriétaire devra réaliser des travaux de drainage avant de pouvoir commencer la construction de la maison. Par conséquent, le coût de l'agencement devra être pris en charge par le futur acquéreur. Ce qui le pousse à négocier le prix auprès du vendeur.

L'état du terrain

Pour déterminer la valeur d'un terrain, l'état de ce dernier entre également en ligne de compte. Par exemple, dans le cas où il s'agit d'un terrain vierge, son acquéreur peut commencer immédiatement les travaux de construction sans qu'il ne soit obligé d'engager des dépenses supplémentaires pour le remettre en état. En revanche, si le terrain en question accueille déjà un ou plusieurs bâtiments qu'il faut détruire, cela signifie des frais en plus et un décalage avant le début proprement dit des travaux de construction de sa villa ou de sa maison.

L'exposition du terrain

Le prix d'un terrain dépend aussi de son niveau d'exposition. Il est donc possible d'affirmer qu'un terrain bien exposé facilite la construction du futur logement. De plus, ce dernier va consommer d'énergie pour le chauffage par exemple. C'est pourquoi les terrains exposés plein sud auront une valeur vénale plus élevée que les terrains qui sont exposés plein nord !

La forme du terrain

Il faut savoir qu'il existe plusieurs typologies et formes de terrains. Vous devez prendre en compte cette notion au moment de faire estimer votre terrain constructible. C'est ainsi que si votre parcelle affiche une forme complexe par rapport à un rectangle ou un carré, son aménagement sera aussi plus difficile. De même, si votre terrain est en pente, il sera indispensable de réaliser des travaux de terrassement avant de passer à la construction proprement dite. En conséquence, le prix d'un terrain plat et de forme standard est logiquement plus élevé par rapport à un terrain aux caractéristiques précédemment décrites.

Le cadre de vie aux alentours

Il faut aussi prendre en compte le cadre de vie autour du terrain quand on cherche à faire une estimation du prix d'un terrain. Il est clair que les biens situés à proximité des écoles, des transports en commun, des commerces ou encore des centres de santé sont plus intéressants pour un acheteur. De ce fait, leur prix a tendance à augmenter. A l'inverse, les terrains situés à proximité d'une déchetterie, d'une usine, d'une zone industrielle ou d'une voie ferrée auront une valeur moins élevée. En fin de compte, si les biens se trouvent non loin de tout ce qui facilite la vie quotidienne des habitants des futurs appartements ou maisons, leur valeur ajoutée au mètre carré va augmenter !

Comment estimer le prix d'un terrain constructible ?

Maintenant, vous connaissez les différents critères utilisés pour une évaluation du prix d'un terrain constructible. Mais il est utile de découvrir comment faire pour faire cette évaluation et quels sont les moyens disponibles qui peuvent être exploités par les particuliers désirant réaliser cette estimation.

Consulter la base DVF

Depuis 2019, il existe une source gouvernementale qui permet à chacun de déterminer la valeur d'un terrain constructible. Il s'agit de la base Demandes de Valeurs Foncières 2 (DVF2) qui répertorie l'ensemble des transactions immobilières. Les particuliers et les entreprises qui souhaitent connaître le prix de leurs terrains peuvent se connecter sur le site Internet et faire leur recherche en ligne. Pour cela, il suffit de donner les informations suivantes :

• le département,
• la commune,
• la parcelle cadastrale du terrain.

En quelques clics, vous pourrez découvrir les prix auxquels les biens constructibles dans la zone ciblée ont été vendus ces dernières années.

Faire appel aux experts immobiliers

Si vous avez des doutes, il vaut mieux consulter des professionnels. A ce sujet, vous pouvez parfaitement faire appel aux agents immobiliers qui possèdent une longue expérience pour faire une estimation de la valeur d'une maison, d'un appartement ou encore d'un terrain constructible. Quand il réalise son estimation, le professionnel va prendre en compte divers éléments qui affectent le prix du terrain concerné. Il est d'ailleurs conseillé de contacter plusieurs agents immobiliers afin de faire une comparaison des diverses estimations qui vous sont présentées. De plus, ces experts sont en mesure de vous offrir un accompagnement tout au long du processus de vente, si vous décidez de vendre votre terrain.

Lire les annonces de vente

Les particuliers qui veulent calculer le prix de vente de leur terrain constructible ont tendance à regarder les différentes annonces de vente des propriétés identiques. Il suffit de lire ces annonces sur les sites réputés dans le domaine afin de s'informer sur les prix pratiqués dans le secteur en ce qui concerne les terrains constructibles. Si vous le souhaitez, il est aussi possible de consulter les portails spécialisés dans le domaine de l'immobilier. En même temps, vous pouvez en profiter pour découvrir quel est le délai moyen pour les terrains de trouver un acquéreur. Si le prix au mètre carré est trop élevé, votre terrain pourrait rencontrer des difficultés à trouver preneur.