Comment acheter, diviser et revendre un terrain avec succès ?

Recourir à la procédure de lotissement

Vous avez hérité d'une spacieuse maison bâtie sur un immense terrain ou entourée d'un grand parc ? Ou vous avez acheté un terrain à un prix de vente assez élevé et vous manquez de fonds pour financer la construction de votre future maison ? La meilleure solution pour vous est la division parcellaire. En d'autres termes, il s'agit de procéder à la division d'un terrain en plusieurs parcelles. Ce que les spécialistes appellent aussi la création d'un lotissement.

Afin de connaître précisément les démarches à suivre pour une division parcellaire en vue de dégager une plus-value sur le prix de vente de votre terrain, il est nécessaire de déterminer si vous devez réaliser des travaux d'aménagement. De même, on doit se demander s'il faut créer des voiries ou encore des espaces communs à plusieurs parcelles.

En quoi consiste la division d'un terrain ?

Les propriétaires sont de plus en plus nombreux à envisager la division parcellaire comme l'une des meilleures solutions pour mettre en œuvre des projets immobiliers distincts ou encore optimiser la valeur intrinsèque de leur bien. Toutefois, il est crucial de bien comprendre ce qu'est la division d'un terrain pour assurer la réussite de votre projet de construction, de vente d'une parcelle dans un lotissement, de s'adapter à l'usage d'un espace assez vaste, ou encore créer plusieurs lots dans le but d'y bâtir des futurs habitats.

On ne doit donc pas se cantonner à comprendre la nature technique du terrain. Il est également nécessaire de se pencher sur les implications administratives, juridiques et financières. Par définition, la division d'un terrain est l'opération qui permet de son découpage en plusieurs parcelles distinctes. Les propriétaires peuvent néanmoins garder un ou deux lots pour son propre usage ou pour y construire son habitation. En revanche, ils peuvent revendre les autres parcelles en vue de faire une plus-value plus ou moins importante. Ce qui leur permet par la suite d'enregistrer les gains engendrés par cette transaction immobilière si particulière.

Pourquoi opter pour la division d'un terrain ?

Il existe de nombreuses raisons qui incitent les propriétaires à recourir à la division parcellaire. Ces motifs peuvent être d'ordre personnel, stratégique, pratique ou économique. On parle précisément de :

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  Projets de construction distincts : lorsque vous réalisez la division parcellaire, vous allez obtenir plusieurs lots que vous pouvez destiner à divers projets. Il s'agit généralement de la construction de bureaux, de logements individuels, d'immeubles ou encore de différentes infrastructures. Cette division de terrain en plusieurs parcelles présente l'avantage d'offrir davantage de flexibilité en ce qui concerne l'utilisation de l'espace disponible.

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  Transmission de patrimoine : il arrive aussi qu'un propriétaire souhaite léguer à plusieurs héritiers diverses parties de sa propriété. Cette initiative lui garantit une répartition équitable et d'éviter toute contestation ou tout litige ultérieurement.

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  Optimisation de la valeur du bien immobilier : grâce à la division d'un terrain en plusieurs parcelles, le propriétaire peut rendre ces dernières beaucoup plus attractives aux yeux des acquéreurs potentiels. C'est notamment le cas de ceux qui sont en quête d'un terrain avec une surface précise pour la construction de leur résidence par exemple. De cette manière, au lieu de vendre un grand terrain à un acheteur, le propriétaire va proposer plusieurs parcelles à divers acquéreurs. Par conséquent, le prix de vente de ces parcelles est la plupart du temps plus élevé que celui du terrain en entier. Ce qui entraîne une augmentation de la plus-value.

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  Raisons financières : si vous avez des besoins sur le plan financier, vendre une parcelle ou plusieurs lots de votre terrain vous permet de recevoir rapidement des liquidités. Et ce, sans que vous ne soyez obligé de vous séparer de l'intégralité de votre propriété.

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  Conformité avec les contraintes réglementaires : il est possible que la division parcellaire permette au propriétaire d'un terrain de respecter les réglementations en termes d'urbanisme. C'est le cas en particulier si une partie de votre terrain se trouve sur des zones protégées ou est comprise dans les servitudes.

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  Gestion de la vie privée et de l'espace : il est parfois nécessaire de recourir à la division parcellaire afin d'éviter des soucis avec le voisinage ou pour préserver votre intimité et celle des membres de votre famille. Ainsi, on peut parfaitement partager une parcelle en deux afin de vendre une partie et garder l'autre lot pour soi. De cette façon, on peut créer une certaine distance entre sa future résidence et celles des voisins.

Les étapes à suivre dans la division d'un terrain

D'emblée, il faut souligner que la division de terrain en plusieurs parcelles est un processus assez complexe qui se décompose en plusieurs étapes bien spécifiques. En conséquence, on doit bien comprendre chacune de ces phases afin que le projet se déroule dans des conditions optimales. Découvrez les principales étapes à suivre pour que l'opération de division de terrain soit couronnée de succès.

Étude préliminaire

La première étape d'une division parcellaire est l'étude préliminaire. Elle se décompose en plusieurs phases :

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  Évaluation du potentiel de votre terrain : il faut d'abord déterminer s'il est possible de procéder à la division de celui-ci ou non. Dans cette optique, les spécialistes dans le domaine étudient de près la superficie du terrain, son accès et sa topographie.

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  Repérage des contraintes environnementales et légales : vous devez savoir que parfois, certains terrains sont soumis à des mesures de protection de l'environnement ou encore des restrictions du point de vue urbanisme. Ces considérations peuvent dans ce cas limiter, voire interdire la division du terrain.

En fait, c'est le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune où le terrain est implanté qui vous permet de recueillir toutes ces informations. Pour accéder au plan local d'urbanisme (PLU), il faut simplement prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la commune. D'ailleurs, toutes les formalités administratives relatives à une division parcellaire se feront dans les bureaux de la mairie.

Obtention des autorisations indispensables pour la division

Pour que la division parcellaire soit valable vis-à-vis de la loi, le propriétaire d'un terrain en plusieurs parcelles doit déposer un dossier de déclaration préalable à la mairie. Ce dossier comprend un certain nombre d'éléments, à savoir :

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  L'identité précise du propriétaire du terrain désirant procéder à une division parcellaire,

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  La localisation du terrain en question,

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  La superficie de la parcelle,

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  Le plan de division parcellaire qui est à faire établir par un géomètre expert

Par ailleurs, le service urbanisme de la commune peut aussi exiger la production de deux autres documents pour compléter votre dossier, à savoir :

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  Un avis des Architectes des Bâtiments de France si le terrain se trouve à proximité d'un monument historique ou dans une zone classée;

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  Le Plan de prévention des risques naturels.

Il est recommandé de solliciter un certificat d'urbanisme opérationnel. Il s'agit d'un document délivré par la mairie et qui vous permettra de connaître avec précision les règles d'aménagement, de construction et de division de terrain en se référant au droit local d'urbanisme. Le document sera entre vos mains dans un délai de 2 mois après le dépôt de votre demande. Sa durée de validité est de 18 mois, avec la possibilité de bénéficier d'un prolongement d'une année supplémentaire.

Faire appel à un géomètre expert

Dans cette partie, les propriétaires de terrains à diviser en parcelles doivent recourir aux services d'un géomètre expert. Une intervention de cet expert en division parcellaire peut se décomposer en 3 étapes distinctes :

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  Il dresse les plans de la division parcellaire que vous souhaitez faire. Ce plan est un élément indispensable dans le dossier de déclaration préalable que vous allez déposer à la mairie.

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  Ensuite, il établit le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC) avant de l'envoyer au cadastre. L'objectif de ce document est de donner les nouveaux numéros de parcelles, c'est-à-dire celles provenant de la division de terrain.

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  Il procède au bornage du terrain après division en plusieurs parcelles. Pour rappel, le bornage est l'opération permettant la matérialisation des limites d'un terrain par rapport aux terrains qui le jouxtent. Pour cela, l'expert va utiliser des bornes à planter dans le sol.

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  Par la suite, il place des mires à chaque limite du terrain en question.

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  Il se sert ensuite d'un tachéomètre, c'est-à-dire une station GPS pour faire un relevé topographique.

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  Après le bornage, il remettra au propriétaire du terrain un procès-verbal d'abornement et une copie du document à chaque propriétaire des parcelles adjacents.

Réaliser les démarches administratives

Pour pouvoir procéder à la vente de votre terrain en plusieurs parties après sa division, il est indispensable d'avoir entre les mains le permis d'aménager. Ce document vous octroie l'autorisation de créer plusieurs parcelles constructibles sur un seul terrain. Il faut en général prévoir un délai de 3 mois pour obtenir le permis d'aménager.

Dans le cas d'une emprise au sol ne dépassant pas 2 500m2, la constitution du dossier peut être réalisée par le géomètre expert lui-même. Toutefois, si l'emprise au sol de votre projet de division parcellaire excède 2 500 m2, il est indispensable de contacter un architecte.

En ce qui concerne le coût relatif à la division de terrain en plusieurs parcelles, il varie essentiellement de la superficie du terrain en question qui influe sur le coût du bornage. Le coût de cette opération peut s'élever entre 500 et 1 000 €, et même dépasser 2 000 € dans certains cas.

Quid du permis de construire valant division ?

L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme définit la création d'un lotissement par la division d'une unité foncière en plusieurs parcelles. Nous avons vu que la première phase de la division de terrain en un ou plusieurs lots destinés à la construction de maisons, de bâtiments commerciaux ou industriels nécessite l'intervention d'un géomètre pour assurer le bornage et l'obtention des autorisations auprès de l'urbanisme. A ce propos, il existe 3 types d'autorisations administratives qu'un propriétaire peut demander pour diviser un terrain, à savoir :

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  Le permis d'aménager,

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  La déclaration préalable,

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  Le permis de construire valant division.

La différence un permis d'aménager et une déclaration préalable se situe essentiellement dans le type de projet de construction à entreprendre. Plus précisément, il faut savoir si le projet nécessite de créer ou d'aménager des espaces communes ou des voies.

Dans l'affirmative, il est indispensable d'obtenir un permis d'aménager. Cette autorisation est aussi requise lorsqu'on envisage de diviser un terrain qui se trouve aux alentours de monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, ou encore sur un site déjà classé ou qui est en cours de classement. En revanche, une déclaration préalable suffit si le lotissement nécessite simplement la création d'un lot par le propriétaire, en dehors du terrain déjà bâti mais dont l'accès reste partagé entre les deux propriétaires.

Mais si votre cas ne concerne pas ces deux hypothèses, il suffit que le propriétaire obtienne une déclaration préalable avant de réaliser une division parcellaire.

Parlons maintenant de la troisième catégorie d'autorisation d'urbanisme, à savoir le permis de construire valant division. Cette autorisation vous permet à la fois de faire une déclaration préalable de division et de déposer une demande de permis de construire. Il s'agit en fait d'une exonération du régime classique des lotissements. Son principe se base sur le fait projets de construction sont bien connus avant même que la division de terrain n'ait lieu.

De même, lors de l'instruction du permis de construire, il existe une analyse approfondie de la forme urbaine, de la densité, de l'intégration dans le paysage, de la nature des travaux à réaliser, ou encore du respect des règles d'urbanisme en vigueur. Pour obtenir le permis de construire valant division, le propriétaire doit juste inclure un plan de division dans son dossier de permis de construire.

Par ailleurs, le permis de construire valant division ne peut être délivré que si les 3 conditions suivantes sont remplies :

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  Que la demande de permis concerne plusieurs constructions,

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  Que la division parcellaire soit réalisée avant que les travaux sur l'ensemble du projet de construction ne soient terminés,

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  Qu'on fasse appel à un ou plusieurs maîtres d'ouvrage.

Comment préparer votre dossier de déclaration préalable ?

On désigne par déclaration préalable le document visant à informer votre mairie de votre volonté de diviser un terrain en plusieurs parcelles. Dans cette optique, il faut remplir le formulaire Cerfa 13702*09 au service urbanisme de la mairie. La plupart du temps, voici les pièces qui vont accompagner le dossier:

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  Les justificatifs d'identité de la personne qui demande le certificat d'urbanisme.

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  Les informations portant la superficie de chaque parcelle ainsi que la localisation du terrain.

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  Le plan de division parcellaire établi par un géomètre expert.

Justification de la division parcellaire chez le notaire

Si vous souhaitez vendre une parcelle provenant de la division d'un terrain en vue de réaliser un plus-value, il est indispensable de présenter le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC) établi par le géomètre expert à un notaire. Il est toutefois indispensable de garder en mémoire qu'il existe des délais pour la mise à jour du cadrage.

Cela dépend en grande partie du nombre de dossiers que votre mairie devra traiter En effet, il est recommandé d'avoir en main ce document si vous souhaitez mettre en vente rapidement votre bien après la réalisation d'une déclaration préalable.

Il appartient ensuite au notaire de contrôler l'authenticité de cette fameuse déclaration préalable. Cette précaution figure parmi les recherches à effectuer avant que l'acte authentique ne soit signé.

Déclaration de cadastre dans le cadre de vente d'un terrain divisé

La déclaration de cadastre constitue la dernière étape des démarches administratives pour matérialiser la division parcellaire en vue d'une vente pour faire une plus-value ou pour d'autres motifs. Cette tâche est confiée à l'architecte ou au géomètre expert qui s'est occupé de partager un terrain en plusieurs parcelles. Comme mentionné précédemment, ce spécialiste s'est chargé d'établir le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC) qui sera utilisé pour connaître les numéros que porteront les nouvelles parcelles. Ces informations seront alors officiellement prises en compte par la mairie.

Les obligations du lotisseur

Lorsqu'une personne envisage de diviser un terrain en parcelles en vue de vendre quelques lots et réaliser une plus value au passage, il existe un certain nombre d'obligations auxquelles elle doit se soumettre. Parmi celles-ci, elle doit assurer un accès à chaque nouvelle parcelle. En d'autres termes, il sera parfois nécessaire d'engager des travaux en vue de créer un chemin d'accès carrossable. Ce qui signifie que chacune des parcelles devra être accessible par les véhicules utilisés dans le cadre d'un chantier de construction de maison, de résidence ou de bureau.

Il convient de souligner que la loi impose un droit de passage automatique à un propriétaire dont le terrain est enclavé, c'est-à-dire lorsqu'il lui est impossible d'y accéder par le biais de son propre chemin. Dans ce cas, il peut user de son droit et passer par les parcelles du voisinage afin d'entrer et sortir de son terrain.

Il faut toutefois vous rappeler que si l'enclavement tire son origine de la division parcellaire, la servitude de passage perd toute sa validité. Ce qui exige de tout propriétaire qui pense à diviser un terrain de s'assurer que toutes les parcelles qui viennent d'être créées sont parfaitement accessibles.

La vente des lots par anticipation

Il est tout à fait possible de mettre en vente les lots provenant de la division de votre terrain, et ce même si le partage n'a pas encore été rendu officiel. Les spécialistes recommandent dans ce cas de recourir à la solution communément appelée processus de vente longue. Cette solution vous donne la possibilité de rallonger les délais entre la signature de la promesse de vente et celle du compromis de vente.

Ce laps de temps vous permet de terminer jusqu'à la fin les démarches administratives liées à la division parcellaire. De cette manière, la vente de votre terrain est conditionnée par la réussite de votre projet de diviser un terrain en plusieurs parcelles. Cette technique est utilisée en règle générale par les promoteurs qui envisagent un achat d'un grand terrain qu'ils peuvent diviser en plusieurs lots par la suite. Mais les particuliers peuvent aussi envisager de recourir à cette solution. En effet, la vente des diverses parcelles leur permet de réaliser une plus value plus ou moins conséquente. Car le prix de vente de chaque lot est généralement plus élevé que le prix du terrain dans son intégralité.

Il est vrai que la vente des lots par anticipation est prévue par le code de l'urbanisme. En effet, ces textes réglementaires donnent la possibilité à un lotisseur de commercialiser les lots pour y construire des maisons, des bureaux ou des commerces. Et ce, même si les travaux de viabilisation et d'aménagement ne sont pas terminés.

Afin d'obtenir l'autorisation de procéder à cette vente des lots par anticipation, il faut toutefois déposer une demande au préalable. En outre, on doit être en mesure d'offrir une garantie financière identique à celle indispensable pour le différé d'achèvement des travaux liés à la finition.

Cependant, il est exigé de terminer les travaux de desserte avant que les autorités compétentes ne délivrent le premier permis de construire pour un lot provenant du lotissement.

Que se passe-t-il après la vente ?

On considère la parcelle vendue comme une nouvelle propriété foncière et qui est distincte juridiquement du reste du lotissement. En conséquence, il n'y a pas d'exonération de plus value pour sa revente, même si votre résidence principale se trouve sur le terrain en question.

Ainsi, un impôt de 19 % va s'appliquer sur la plus-value nette que vous réalisez, sans oublier la majoration des prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %. Le mode de calcul se fait après application des abattements. Toutefois, la loi a prévu un certain nombre d’exonérations liées à l'occupation ou à la durée de détention de l'objet de la vente.

Nos conseils pratiques pour réussir la vente de parcelles issues d'un lotissement

Certes, diviser un terrain en plusieurs lots représente une opération qui peut être fructueuse si le lotisseur sait comment mener à bien toutes les étapes de la procédure. Mais celle-ci présente diverses difficultés. Alors, pour que votre projet arrive bien à son terme, découvrez ces quelques conseils pratiques.

Faites appel à des experts

Il est vrai que le recours à des experts professionnels pour procéder au partage d'un terrain en plusieurs lots représente un certain coût pour le promoteur d'un projet. Toutefois, grâce à leur expertise, vous allez bénéficier de conseils judicieux et éviter des erreurs. Ce qui vous permet à la fois de gagner du temps et de l'argent.

Étudiez le marché immobilier local

Avant même de diviser un terrain, il est recommandé de s'informer sur la taille des terrains recherchés par la clientèle locale. De cette façon, vous allez pouvoir adapter la taille de vos parcelles aux attentes de cette dernière. Ce qui assure une meilleure rentabilité à votre projet de construction et de division.

Informez-vous sur les réglementations locales

Chaque commune peut avoir ses propres règles en ce qui concerne la division parcellaire. Il est donc utile de bien comprendre les exigences locales dans le but d'éviter les refus ou les retards.

Restez flexible

Il est vrai qu'une telle opération nécessite une planification méticuleuse. Mais on doit garder à l'esprit que des imprévus peuvent arriver en cours de route. On doit donc être prêt à faire des ajustements afin que son projet soit couronné de succès.

Planifiez à long terme

Certes, votre principale motivation est de réaliser une plus-value grâce à la vente d'un ou plusieurs lots. Cependant, il faut aussi penser à l'avenir. Projetez à 10, 15 ou 20 ans et imaginez l'utilisation et l'évolution de cette division. Cette réflexion pourra influencer la manière de diviser votre terrain.