Achat d'un terrain constructible : Guide sur les coûts et la réglementation

Qu'est-ce qu'un terrain constructible ?

En France, c'est la loi qui encadre le principe de constructibilité d'un terrain. Ce qui signifie qu'il existe un certain nombre de conditions à respecter pour qu'on puisse réaliser des travaux sur un terrain en vue d'y bâtir un logement. On parle notamment de critères juridiques qu'il faut obligatoirement respecter pour qu'un terrain soit considéré comme constructible, à savoir :

• Le sol et sous-sol doivent pouvoir supporter le poids d'une maison,
• Le terrain ne doit pas se trouver sur une zone inondable. Il faut cependant signaler qu'on peut parfois avoir un permis de construire même si la parcelle est en zone inondable. C'est notamment le cas si des dispositions spéciales sont prévues dans le plan local d'urbanisme (PLU). Dans ce cas, la décision appartient à la mairie de la commune en question.
• Il faut que le terrain soit viabilisé, c'est-à-dire raccordable avec les différents réseaux (électricité, eau potable et assainissement collectif). De même, il est indispensable que la parcelle concernée soit accessible par une route ou un chemin.

Ainsi, avant l'achat d'un terrain constructible, vous devez d'abord consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune où il se trouve.

Comment trouver un terrain constructible ?

Pour dénicher le terrain constructible qui correspond à votre projet de construction, vous devez utiliser toutes les sources d'informations possibles. Voici donc les outils et les interlocuteurs à privilégier dans votre recherche :

• Les agences immobilières,
• Les promoteurs constructeurs d'habitations groupées,
• Les constructeurs de maisons individuelles,
• Les courtiers en crédit immobilier,
• Les aménageurs-lotisseurs,
• Les notaires,
• Les petites annonces dans les portails spécialisés ou les magazines gratuits,
• Le bouche-à-oreille.

Vous ne devez pas hésiter à rechercher des informations auprès de ces interlocuteurs. De cette manière, l'achat d'un terrain constructible pour votre projet peut prendre forme plus rapidement.

Terrain isole ou terrain en lotissement ?

Il faut savoir que le vendeur n'est pas obligé de vendre un terrain constructible, sauf s'il s'agit d'un terrain en lotissement. De plus, il est possible qu'un terrain soit constructible, mais seulement pour un type de bâtiment spécifique, que ce soit agricole, industriel, commercial, etc. En d'autres termes, vous ne pouvez pas y construire la maison de vos rêves ! Ainsi, il existe 2 types de terrain constructible qui sont à vendre :

Le terrain isolé ou en secteur diffus

Ce type de terrain se trouve hors lotissement et il est donc vendu séparément et seul. Ce qui signifie qu'il n'est pas le fruit de la division d'un terrain existant. Le principal avantage de cette option est qu'elle offre une grande liberté de choix en ce qui concerne la configuration, l'emplacement et le constructeur immobilier. Ainsi, vous avez seulement à respecter les règlements, en particulier d'urbanisme, et le budget que vous avez alloué à votre projet.

En revanche, l'achat d'un terrain constructible isolé vous oblige à réaliser un certain nombre de démarches. Ce qui implique des coûts supplémentaires liés aux travaux de raccordement aux différents réseaux ainsi qu'au contrôle de la nature du sol.

Le terrain en lotissement

Un terrain en lotissement provient de la division par un promoteur immobilier d'un terrain en différentes parcelles. Avant de le mettre en vente, le lotisseur doit détenir une décision de non-opposition ou un permis d'aménager délivré par la mairie. Ce document lui donne l'autorisation de diviser une parcelle en lots prêts à bâtir. De ce fait, le terrain en lotissement doit toujours être viabilisé et borné.

Toutefois, il y a parfois une limite au moment de choisir le constructeur. De plus, vous devez souvent vous conformer à des règles architecturales spécifiques afin de garantir une certaine cohérence urbanistique au sein du lotissement.

Réglementations pour l'achat d'un terrain constructible

Il est indispensable de bien comprendre les règles et les restrictions qui s'appliquent avant de penser à acheter un terrain constructible. Dans ce cadre, vous devez chercher des informations à propos :

• Des codes de construction,
• Des règles d'urbanisme dans le PLU,
• De la surface constructible,
• Des limites de hauteur.

Ainsi, il est recommandé de lire les plans d'urbanisme de la commune où le terrain est situé et de s'assurer si ce dernier est soumis à des contraintes ou des servitudes particulières. Grâce à ces informations, vous allez éviter les problèmes ultérieurs au moment de mener à bien votre projet de construction.

Voici ce qu'il faut savoir sur ces réglementations :

Règles d'urbanisme

Ces règles déterminent l'utilisation du sol ainsi que les constructions dans une zone spécifique. On parle notamment des types de bâtiments autorisés, des hauteurs maximales, des distances par rapport aux limites du terrain, etc.

Zone non constructible

Il s'agit d'espaces protégés où il est interdit de construire. C'est le cas des zones inondables, des espaces naturels, des zones de protection du patrimoine, etc.

Zone constructible

Ce sont des zones destinées à accueillir des constructions. Elles comprennent les zones commerciales, les zones industrielles, les zones résidentielles, etc.

Hauteur maximale

C'est la réglementation locale qui fixe la hauteur maximale des bâtiments. Celle-ci varie en fonction de la proximité d'autres constructions et de la zone concernée.

Densité de construction

Elle se réfère au nombre de bâtiments autorisés par unité de surface. Elle s'exprime en pourcentage de la superficie du terrain ou encore du nombre d'étages autorisé.

Restrictions architecturales

Ces restrictions sont parfois imposées par les réglementations locales afin de préserver le caractère historique ou esthétique de la région où le bien est situé. Cela inclut en particulier des exigences sur les couleurs, les matériaux de construction, les toitures, etc.

Quelles étapes pour acheter un terrain constructible ?

Acheter un terrain constructible vous oblige à passer plusieurs étapes afin de mener à bien votre projet de construction de la maison de vos rêves. Nous allons décortiquer toutes ces étapes :

Quête de financement

Un achat de terrain constructible implique bien évidemment avoir les fonds nécessaires pour la réalisation de cette opération. Pour évaluer votre capacité financière, vous devez déterminer le budget global comprenant les coûts liés à l'achat d'un terrain constructible, les frais de notaire et les travaux éventuels pour la viabilisation du terrain et pour la construction de la maison. Dans cette optique, il faut vous rapprocher des diverses institutions financières susceptibles d'octroyer un crédit immobilier et choisissez l'offre qui répond le plus à vos besoins.

Vérification des documents nécessaires

Avant la finalisation de votre achat de terrain constructible, il est recommandé de procéder à la vérification de toute la documentation concernant la parcelle. On parle en particulier :

• Des plans cadastraux,
• Du titre de propriété,
• Des autorisations de construction,
• Des éventuelles servitudes.

À ce stade, vous pouvez consulter un notaire afin de garantir la légalité de tous ces documents.

Négociation et signature du contrat de vente

Après avoir reçu toutes les garanties en matière de documentation et de financement de votre projet d'achat d'un terrain constructible en vue d'y construire votre future maison, il est maintenant temps de commencer à négocier avec le propriétaire de la parcelle. Il existe un certain nombre de points sur lesquels vous devez discuter avec ce dernier. On pense notamment au prix de vente du terrain à bâtir, aux modalités de paiement, aux délais de transfert de propriété ainsi que conditions suspensives éventuelles. Si les deux parties parviennent à trouver un accord pour cette acquisition, elles peuvent passer à la signature de promesse de vente.

Il faut signaler que si le terrain constructible se trouve dans un lotissement, la loi accorde un délai de rétractation de 10 jours à tout acheteur après la signature de cette promesse de vente. Mais dans le cas de l'achat d'un terrain constructible isolé, ce délai de rétractation n'existe pas ! C'est pourquoi il est conseillé d'inclure dans le document une clause de rétractation. Cela vous permet de vous protéger si vous optez tout de même pour l'achat d'un terrain constructible isolé. C'est particulièrement utile si emprunt que vous avez sollicité pour financer cet achat de terrain constructible n'est pas accordé par la banque. Il en est de même si le permis de construire votre future habitation n'est finalement pas délivré.

Passé ce délai de rétractation, vous pouvez procéder à la signature de l'acte de vente devant un notaire.

Formalités administratives

Acheter un terrain constructible implique de réaliser un certain nombre de formalités administratives, entre autres :

• L'enregistrement de l'acte de vente définitive auprès des autorités compétentes,
• Le dépôt de dossier de demande de permis de construire à la mairie,
• La déclaration d'ouverture de chantier à la mairie,
• La souscription d'une assurance dommages ouvrage.

Les conseils que nous donnons à ce stade sont de vérifier que toutes les obligations légales sont bien respectées. Cette étape vous permet d'éviter les problèmes ultérieurement.

Viabilisation du terrain constructible

Avant le début de la construction de votre habitation, il est souvent nécessaire de réaliser les démarches liées à la viabilisation du terrain en question.

En d'autres termes, tout acheteur d'un terrain à bâtir devra raccorder ce dernier aux différents réseaux : électricité, eau potable, gaz et assainissement. Il pourra se charger lui-même de ces travaux ou faire appel à des sociétés spécialisées. Dans le premier cas, il doit cependant solliciter les autorisations nécessaires et s'assurer de se conformer aux normes en vigueur.

Le coût de cet achat de terrain constructible

Acheter un terrain constructible représente dans la majorité des cas un investissement. Au prix de vente des parcelles viennent aussi s'ajouter d'autres dépenses. Il s'agit :

Des frais de notaire

Comme dans toute transaction immobilière, l'achat d'un terrain constructible nécessite de recourir aux services d'un notaire. Ce qui suppose le paiement de frais de notaire qui sont aussi appelés frais d'acquisition ou frais d'acte. Son coût est estimé entre 7 et 8 % du prix du terrain en moyenne.

Une taxe d'aménagement

Un acheteur devra aussi s'acquitter d'une taxe d'aménagement dès qu'il aura reçu le permis de construire de son futur logement. Cette taxe sera calculée en se basant sur un taux défini par le département et la commune de l'endroit où se trouve le terrain à bâtir. On tient compte alors de la surface plancher de la nouvelle habitation. Pour avoir une idée du coût à prévoir, on peut d'ailleurs utiliser le simulateur de taxe d'aménagement disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.

Les frais de raccordement aux réseaux

Le raccordement du terrain à bâtir aux réseaux est à la charge de l'acheteur et son coût peut être conséquent. En effet, il peut varier entre 5 000 € si le terrain se trouve dans un quartier pavillonnaire et 10 000 €, ou même 15 000 € s'il affiche une configuration difficile ou s'il est très isolé.

Tous ces frais viennent donc s'ajouter au prix de vente du terrain constructible. Vous devez en tenir compte au moment d'élaborer votre budget au moment de trouver un terrain constructible et de choisir le meilleur emplacement.

Maintenant, vous avez toutes les cartes en main pour mener à bien votre budget de construction d'un immeuble suite à l'achat d'un terrain constructible.