Terrain lotissement à vendre : Définitions et règles

Définition d'un lotissement

C'est dans les années 1950 que les lotissements sont apparus comme une solution à privilégier pour l'habitat. Son succès s'est amplifié depuis cette date jusqu'à aujourd'hui, étant donné que l'achat d'un terrain en lotissement présent plusieurs avantages. À présent, découvrons la définition de ce terme.

Définition juridique

En France, le lotissement est parfaitement défini dans l'article L.442-1 du Code de l'urbanisme et qui a été modifié par l'ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 : " c'est la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis".

Ainsi, toutes les divisions d'un terrain ne sont pas forcément des lotissements. En effet, on ne peut parler de lotissement que lorsque les parcelles provenant de la division d'un terrain sont destinées à la construction. Pour connaître les opérations de division foncières qui ne sont pas des lotissements, on doit donc se référer au Code de l'urbanisme.

Il y a aussi un autre aspect à tenir compte dans cette division. Il est possible de créer un lotissement à partir de plusieurs unités foncières. Toutefois, il est nécessaire que ces dernières soient attenantes. On désigne par unité foncière une ou plusieurs parcelles d'un seul tenant qui appartiennent à un même propriétaire ou indivision.

Enfin, ce code délimite aussi le périmètre du lotissement. Il comprend notamment :

• Le ou les lots qui vont accueillir les bâtiments d'habitation,
• Les voies de desserte, les espaces communs aux lots et les équipements.
• Éventuellement les parties déjà bâties de ou des unités foncières concernées.

Combien de lots pour constituer un lotissement ?

Comme l'indique la définition, on peut parler de lotissement dès qu'on se trouve face à un lot. En règle générale, c'est un ensemble de lots issus de la division d'un terrain pour y faire des constructions qui constitue un lotissement. La vente de ces lots peut se faire un à un ou séparément, après que le lotisseur a réalisé un certain nombre de travaux. Ceux-ci concernent :

• Des voies d'accès,
• Des travaux de viabilisation,
• Des espaces collectifs,
• Des raccordements aux divers réseaux (eau potable, électricité, assainissement, Internet, télécommunications).

Les différents types de lotissement

À l’heure actuelle, si vous êtes intéressé par l'achat d'un terrain en lotissement, sachez que plusieurs options s'offrent à vous. Ainsi, les lotissements sont la plupart du temps effectués en chandelier ou suivant un plan hippodamien. Par ailleurs, on constate un engouement de plus en plus prononcé en faveur des éco-lotissements. Ces maisons écologiques sont conçues sur le principe de développement durable et se démarquent par leur très faible consommation d'énergie.

Les règles à suivre dans la vente d'un terrain en lotissement

Le propriétaire d'un terrain en lotissement ou le lotisseur lui-même doit suivre un certain nombre de règles lorsqu'il met son terrain en vente.

Obtenir le permis d'aménager

Le permis d'aménager est incontournable si des espaces, des voies et des équipements communs à plusieurs lots sont prévus. Il est important de préciser qu'aucune promesse de vente ou compromis de vente ne peut être signée sans que le vendeur ne présente le permis d'aménager. De même, l'acheteur ne va verser aucun acompte sans ce fameux document. En tant que propriétaire-vendeur donc, vous devez préparer ce permis afin de le présenter à l'acheteur de votre bien et le lui transmettre après signature de la promesse de vente.

Le permis d'aménager doit obligatoirement comprendre plusieurs pièces, à savoir :

• Le plan de situation du terrain,
• Un plan coté en 3 dimensions qui fait apparaître l'ensemble du projet et les plantations à garder,
• Une notice qui décrit le terrain : ses abords, son état initial, etc.,
• La décision de l'autorité gouvernementale qui dispense le projet s'il est concerné par une étude d'impact.

En revanche, s'il n'est pas nécessaire d'obtenir le permis d'aménager, le lotisseur doit faire une déclaration préalable de travaux. Et ce, à partir du moment où son opération est considérée comme un lotissement. Cette déclaration préalable de travaux doit inclure les documents suivants :

• Le plan de situation du terrain dans la commune,
• Le formulaire Cerfa,
• Un plan de côté dans les trois dimensions de l'aménagement qui fait apparaître les divisions envisagées.

La déclaration préalable de division

L'autorisation préalable de division concerne les divisions cadastrales qui ne sont pas touchées par le permis d'aménager. Afin de diviser un terrain sous ce régime, il existe 2 conditions à remplir :

• Il n'est prévu aucune création d'espaces, de voies ou encore d'équipements communs aux lots.
• Le terrain à diviser se trouve hors d'un secteur protégé. En d'autres termes, elle ne doit pas être située à proximité d'un site patrimonial important, dans un site déjà classé ou en cours de l'être, ou encore dans les environs des monuments historiques.

La mention des autorisations d'urbanisme dans la publicité

Lorsque le propriétaire du terrain fait de la publicité concernant son terrain se trouvant dans un lotissement, il doit citer explicitement s'il a le permis d'aménager entre ses mains ou non. C'est aussi le cas si la parcelle est concernée par la déclaration préalable de travaux. Par ailleurs, il doit mentionner la date de délivrance du document dans les annonces.

En outre, il faut préciser qu'on peut consulter tout le dossier concernant le terrain à lotir à la commune. Sans oublier que les informations affichées dans les annonces doivent être identiques à celles de l'autorisation accordée. En d'autres termes, ces informations ne doivent pas induire la personne intéressée par l'achat d'un terrain pour y construire sa future maison.

La réalisation des travaux

Il est utile de rappeler que les travaux de viabilisation des terrains sont à la charge du propriétaire du terrain. La loi précise que ces travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans au maximum à compter de la notification de l'autorisation. Et ce, à condition qu'ils n'aient pas être arrêtés pour une durée dépassant 1 an.

Les travaux pour la viabilisation offrent des garanties concernant l'entretien optimal des équipements en commun sur le long terme. Dans cette optique, le lotisseur doit s'engager à créer une association syndicale des acheteurs. Cette association sera financée par des cotisations obligatoires versées par les copropriétaires. Elle s'occupe de la gestion et de l'entretien de la propriété.

La vente proprement dite de la parcelle

Il est important de souligner que la vente de terrains dans un lotissement sera matérialisée par la signature d'un contrat entre les 2 parties. La signature devra se faire en présence d'un notaire. En outre, parmi les conseils donnés à ce stade, il y a l'insertion d'une clause suspensive qui conditionne la validité de la vente à l'obtention du permis de construire ainsi que l'octroi du crédit par la banque afin de financer l'opération.

En outre, le lotisseur va engager sa responsabilité envers son acheteur. En effet, en lisant le compromis de vente, ce dernier pourra avoir des informations précises sur les servitudes, le bornage, le permis d'aménager délivré par la commune, l'état des risques naturels et technologiques, etc. Il pourra aussi récolter des informations précieuses garantissant la nature du sous-sol grâce à des sondages géologiques.

D'ailleurs, l'acte de vente devra être accompagné d'un certain nombre de documents. Il s'agit notamment du règlement de lotissement (que nous verrons un peu plus tard) et du diagnostic d'état des risques et pollutions.

Enfin, il faut signer l'offre de prêt. Ce document tient compte du prix de vente du terrain et des charges qui en découlent, à l'instar des frais de notaire. Il comprend également le montant définitif des travaux sur la propriété.

Les règles d'urbanisme et règlements qui s'appliquent aux lotissements

Il existe un certain nombre de règles et règlements que vous devez respecter dans le cadre de vente de terrains en lotissement.

Règlement de lotissement

Les lotissements possèdent des règles qui lui sont propres. Ces règles sont regroupées dans un document appelé règlement de lotissement. Il a pour principal objectif de fixer les règles d'urbanisme au sein du lotissement en question. Ce document présente les dispositions générales, à l'instar de :

• La division du terrain,
• Les hauteurs,
• L'occupation du sol,
• Les emprises,
• Les clôtures,
• Les accès,
• Les limites séparatives,
• Etc.

Mais il est aussi possible d'y inclure des points spécifiques, tels que la liste des végétaux autorisés. Ainsi, comme son nom l'indique, le règlement de lotissement comprend un ensemble de règles à respecter sur le site. On peut dire qu'il est assez similaire au plan local d'urbanisme (PLU), même si ce dernier a une portée moindre. Toutefois, on doit veiller à avoir une compatibilité entre le règlement de lotissement et le plan local d'urbanisme (PLU).

Au moment de la vente du terrain, chaque coloti devra recevoir un exemplaire du règlement de lotissement. En effet, ce document va servir de base dans la demande d'autorisation d'urbanisme. On peut alors affirmer que les demandes de permis de construire sont opposables au règlement de lotissement.

Par ailleurs, ce règlement ne sera plus valable dans un délai de 10 ans à partir de la délivrance de l'autorisation de lotir. En effet, à partir de ce moment, c'est le plan local d'urbanisme (PLU) en vigueur ou tout document d'urbanisme en tenant lieu qui va couvrir le lotissement.

Cahier de charges du lotissement

Ce cahier de charges précise les droits et obligations des colotis. Il diffère un peu du règlement dans la mesure où il présente des règles de nature contractuelle et privée. D'autre part, il est possible que ce cahier des charges va définir les servitudes particulières et d'urbanisme contenant le terrain à lotir. Avant tout achat, le propriétaire devra présenter ce document à l'acheteur.

Les obligations du vendeur

Le vendeur de terrains à diviser en lots a plusieurs qu'il doit honorer. Effectivement, il doit proposer un terrain qui soit à la fois borné et viabilisé. Ce qui offre des garanties à la personne qui envisage d'acquérir le terrain en vue d'y bâtir sa maison.