Quelle est la différence de prix entre terrain viabilisé et non viabilisé ?

Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

La loi française donne des conditions précises pour qu'un terrain soit considéré comme viabilisé. Ainsi, il faut que le terrain en question bénéficie d'un raccordement au réseau :

• routier,
• eau potable,
• électricité,
• assainissement,
• gaz,
• téléphone, etc.

Il faut donc réaliser des travaux de raccordement à ces différents réseaux pour pouvoir lancer par la suite la construction de votre futur logement. Toutefois, il n'existe actuellement aucune loi en France qui oblige le propriétaire de procéder à la viabilisation d'un terrain avant sa mise en vente. En d'autres termes, il est tout à fait possible de mettre en vente un terrain non viabilisé. Il appartiendra alors à l'acquéreur de réaliser les travaux de raccordement au réseau. Ce qui implique des charges financières importantes pour lui. C'est pourquoi il y a une différence de prix conséquente entre un terrain viabilisé et un terrain non viabilisé !

Il convient tout de même de souligner que le Code de santé publique impose au propriétaire de procéder au raccordement de son terrain au réseau d'assainissement public s'il en existe un à proximité ! Sinon, il devra choisir une autre solution comme la mise en place d'une fosse septique. Mais pour tous les autres raccordements aux réseaux, il n'y aucune obligation pour le propriétaire d'un terrain non viabilisé.

Qu'est-ce qu'un terrain non viabilisé ?

Par définition donc, un terrain non viabilisé est une parcelle 100 % vierge et qui n'est doté d'aucun équipement. Il n'y a donc aucune infrastructure ni arrivée de gaz ou de l'eau potable sur un terrain constructible non viabilisé. Vous devez donc pratiquement partir de zéro pour que votre terrain non viabilisé le devienne.

Ce qui implique des travaux conséquents et un budget important pour son raccordement aux différents réseaux et ainsi rendre possible la construction d'un logement dessus. Compte tenu du coût élevé de la viabilisation d'un terrain que le nouveau propriétaire devra supporter, le prix d'un terrain constructible non viabilisé est logiquement inférieur à celui d'un terrain viabilisé .

Pour mener à bien les différents travaux de viabilisation d'un terrain, il est nécessaire de faire à plusieurs entreprises spécialisées dans les raccordements aux différents réseaux. En effet, le prestataire dans le raccordement au réseau électrique est forcément différent à celui spécialisé dans le raccordement au gaz, à l'eau potable, au téléphone ou encore au réseau d'assainissement.

Cependant, l'achat d'un terrain constructible non viabilisé constitue la meilleure solution pour ceux dont le projet est la construction d'un logement neuf et sur mesure. En effet, le prix d'un terrain constructible non viabilisé est largement inférieur par rapport à celui d'un terrain viabilisé. Ce qui laisse un peu de marge pour la personnalisation de la maison, même si on sait que viabiliser un terrain coûte cher.

Le prix d'un terrain viabilisé

Selon diverses estimations, le prix d'un terrain constructible viabilisé est en moyenne 49 % plus élevé que celui d'un terrain constructible non viabilisé. Une opération de cession d'un terrain viabilisé est donc très rentable pour le vendeur. Mais l'acquéreur en tire aussi profit dan la mesure où il n'a plus à supporter les frais conséquents pour viabiliser un terrain. De plus, il gagne un temps précieux. En effet, il peut commencer les travaux de construction immédiatement après la délivrance du permis de construire.

Pour revenir sur le prix d'un terrain viabilisé, il tourne autour de 130 €/m2 en moyenne à l'échelle de la France pour l'année 2018. Mais ce prix de vente peut varier d'un département à l'autre, voire d'une commune à l'autre au sein d'un même département. Ainsi, un particulier qui a acheté un terrain constructible viabilisé a du payer à l'époque :

• 26 €/m2 si le bien en question se trouvait dans l'Allier,
• 34 €/m2 pour un terrain situé dans le Cantal,
• 127 €/m2 si le terrain était implanté dans l'Isère,
• 1 027 €/m2 s'il se trouvait en Hauts-de-Seine.

Dans certaines communes, le prix d'un terrain viabilisé pouvait toutefois baisser jusqu'à 26 €/m2. Ce qui est particulièrement intéressant pour mener à bien un projet de construction de maison dans ces communes.

Le prix d'un terrain constructible non viabilisé

Comme mentionné précédemment, la valeur d'un terrain non viabilisé est deux fois moindre par rapport à celle d'un terrain viabilisé. D'après les estimations, le prix d'un terrain constructible non viabilisé se situe dans une fourchette de 50 à 500 €/m2. Mais comme pour le terrain viabilisé, ce prix peut aussi varier en fonction de divers éléments.

Toutefois, on a enregistré ces deux dernières années une augmentation de 3 % de la valeur d'un terrain constructible non viabilisé. Et cette tendance devrait se poursuivre compte tenu de l'engouement actuel en faveur de l'exode urbain !

Les facteurs qui influencent le prix d'un terrain

Pour bien comprendre pourquoi il existe une telle différence de prix entre un terrain constructible viabilisé et un terrain constructible non viabilisé, il faut connaître les divers facteurs qui peuvent augmenter ou diminuer sa valeur. De plus, vous devez découvrir les règles d'urbanisme prévues dans le cadre du plan local d'urbanisme (PLU) afin de bien saisir les restrictions.

Les éléments qui facilitent votre projet de construction

L'emplacement

Dans le cas où la maison bâtie sur le terrain constructible est destiné à servir de résidence principale, il vaut mieux qu'elle se trouve à proximité des :

• commerces,
• écoles,
• transports publics,
• centres médicaux,
• espaces verts, etc.

En revanche, si le terrain est excentré, il va perdre de la valeur, sauf s'il existe des projets de construction dans le quartier où il est situé. Dans ce cas précis, il va prendre de la valeur dans les prochaines années.

Le cadre de vie

Le cadre de vie autour du terrain joue aussi un rôle important dans le calcul de son prix. En effet, s'il se trouve dans une zone pavillonnaire, son prix risque de s'envoler. En revanche, s'il est situé à proximité d'une voie ferrée, d'un site industriel ou encore d'un aéroport, il sera moins attractif du point de vue de l'acheteur. Par conséquent, cette situation fera baisser son prix.

L'accessibilité

S'il est facile d'accéder au terrain constructible, les camions et les grues n'auront aucune difficulté pour manœuvrer durant les travaux de construction de la maison. Dans le cas contraire, si les conducteurs de ces engins doivent recourir à des aménagements supplémentaires pour accéder au terrain, cela implique des frais supplémentaires de main-d'oeuvre. Ce qui augmente inévitablement la facture finale de la construction !

La forme du terrain

Celle-ci a un impact certain sur la forme de la maison qu'on peut construire sur le terrain. En même temps, cela réduit le choix en matière de structure, d'architecture, voire l'emplacement du bâti sur le terrain.

Les dimensions du terrain

Plus la superficie du terrain est importante, plus on a de la liberté en ce qui concerne la distance à respecter vis-à-vis du voisinage ou encore la disposition de la maison.

Les éléments qui rendent le projet plus complexe

La nature du sol

Dans le cas où le sol est limoneux, argileux ou rocheux, il est certain que vous devez engager des frais supplémentaires pour réaliser des travaux d'assainissement afin de bâtir des bases solides. D'autre part, l'acheteur devra contrôler l'état de pollution du sol dans la mesure où il devra supporter les dépenses de dépollution si le vendeur cède son terrain dans son état actuel. En règle générale, les terrains qui présentent des risques de tassement, de glissement, d'éboulement ou d'inondation voient leur prix baisser considérablement.

Les servitudes

Il existe diverses servitudes qui peuvent rendre le projet plus difficile à mettre en oeuvre. On parle notamment des servitudes de vue destinées à préserver l'intimité des occupants des lieux, des servitudes de passage pour permettre à un terrain enclavé d'accéder à la voie publique, etc.

L'inclinaison du terrain

Dans le cas d'un terrain en pente, il est plus compliqué de réaliser la construction ou encore il faudra réaliser des travaux de terrassement au préalable. En outre, la complexité du projet risque de limiter les choix architecturaux.