Les réglementations du code de l'urbanisme pour les lotissements

Définition du lotissement et la nécessité d'obtenir une autorisation administrative

Si on cherche une définition du lotissement, c'est tout simplement " la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis". En conséquence, dès qu'un lot à bâtir est détaché d'une unité foncière, il est indispensable d'obtenir une autorisation d'urbanisme en tenant lieu du projet à réaliser sur la parcelle. Ce qui peut avoir des impacts sur différents points du projet, comme :

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  Le délai de conception,

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  Le coût de l'aménagement,

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  Le délai d'instruction du dossier.

Il est donc indispensable de bien réfléchir sur le montage de l'opération d'aménagement des lots destinés à être bâtis. Par conséquent, le futur propriétaire du terrain en lotissement devra collaborer avec différents professionnels comme un notaire, un géomètre-expert, ou encore tout spécialiste dans le domaine de l'aménagement du territoire. Mais les conséquences de l'application de cette réglementation ne sont absolument pas évidentes.

Restriction n°1

Ainsi, les autorités ont cherché à offrir une définition précise du périmètre des lotissements à travers l'article l 442-1 du code de l'urbanisme. Cette disposition réglementaire fait donc ressortir que le périmètre d'un lotissement regroupe les lots destinés à la construction de bâtiments.

Restriction n°2

Ensuite, ce périmètre comprend aussi les espaces communs aux lots ainsi que les voies d'espaces ou d'équipements communs, s'ils sont prévus. Il faut souligner que cette règle peut rendre compliquée la réalisation des lotissements dans des cas particuliers. Effectivement, il est possible que ces voies d'espaces ou d'équipements communs ou encore ces espaces communs se trouvent en dehors du lotissement en question.

Restriction n°3

D'autre part, cet article du code de l'urbanisme permet au lotisseur d'intégrer des parties de l'unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës dans le périmètre du lotissement. Dans la pratique donc, si les terrains déjà bâtis sont encore constructibles, il sera alors possible d'intégrer les bâtiments existants dans les lots qui viennent d’être créés.

Néanmoins, cette nouvelle définition du lotissement a généralisé la possibilité de créer des lotissements partiels. En d'autres termes, ces deniers ne portent que sur une partie d'une unité foncière. Mais avec l'article R.441-9, il est désormais possible de demander un permis d'aménager sur les lotissements qui relevaient auparavant de la déclaration préalable.

Les règles d'urbanisme applicables aux terrains en lotissement

La vie en lotissement constitue un mode de vie particulièrement apprécié dans l'Hexagone. Ce qui a d'ailleurs favorisé considérablement l'artificialisation des sols. C'est pourquoi les gouvernements successifs ont apporté un certain nombre de modifications. Cela, par l'intermédiaire de la loi Grenelle de l'environnement en date du 12 juillet 1990 et aussi de la loi ALUR en date du 24 mars 2014. Par la suite, ce sont les lotissements avec des lots de petites surfaces, à savoir entre 400 et 500 m2, qui dominent.

À ce sujet, les règles d'urbanisme qui s'appliquent aux lotissements sont le plan local d'urbanisme (PLU), le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi), les dispositions des cartes communales ou encore le règlement national d'urbanisme.

De nos jours, il existe une nouvelle catégorie en ce qui concerne l'autorisation d'urbanisme qui s'applique à un terrain en lotissement. En effet, l'ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 avec son décret d'application en date du 5 janvier 2007 ont permis de mettre en place une réforme dans ce secteur. Ainsi, en matière de lotissement, on parle de permis d'aménager au lieu de permis de lotir. De ce fait, sous la même appellation, on trouve désormais plusieurs autorisations, dont la principale s'applique aux lotissements.

La règle qui s'applique en lotissement : le permis d'aménager

Les règles d'urbanisme concernant l'autorisation pour les lotissements privilégient le permis d'aménager. D'après cet article R 421-19 du code de l'urbanisme, la délivrance d'un permis d'aménager est indispensable pour tout lotissement qui nécessite la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs. C'est aussi le cas pour un lotissement situé à proximité de monuments historiques, dans un site classé ou un secteur sauvegardé. Dans le cas où votre lotissement ne répond pas à ces conditions, vous devez alors faire une déclaration préalable conformément à cet article R 421-23.

Quand faut-il déposer une déclaration préalable de division ?

Ainsi, il est indispensable de réaliser une déclaration préalable dans les cas suivants :

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  Le détachement d'un seul terrain à bâtir en se basant sur une unité foncière, sachant que la desserte de cette dernière se fait par un accès qui existe déjà. Et ce, qu'importe son statut juridique, passage en indivision ou servitude. Toutefois, l'unité foncière en question ne doit pas se trouver sur un secteur remarquable ou protégé, ni dans le périmètre des monuments historiques.

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  Le détachement d'un terrain unique à bâtir à partir d'une unité foncière qui n'est pas localisée dans un secteur protégé ou remarquable, encore moins dans le périmètre d'un monument historique.

Il faut noter que le délai pour instruire une déclaration préalable est de 1 mois. Il faut encore prévoir un délai supplémentaire dans le cas de lots destinés à être bâtis se trouvant dans les environs d'un parc national, d'un établissement recevant du public ou encore de monuments historiques. Si vous vous trouvez dans cette situation, la mairie va vous informer du délai d'instruction exigé pendant le premier mois d'instruction.

Quand faut-il obtenir un permis d'aménager ?

En matière de lotissement, le permis d'aménager appartient à la catégorie des permis et des autorisations d'urbanisme qui sont délivrés par le Ministère chargé de l'urbanisme. Et ce, par le biais du service urbanisme de la mairie où le terrain est situé. Il s'agit d'un acte permettant à l'Etat de s'assurer que la construction des lotissements ainsi que la division d'une unité foncière donnée, respectent parfaitement les dispositions et la réglementation en vigueur, à savoir la loi et le code de l'urbanisme. En même temps, grâce à cet acte, on s'assure aussi que plusieurs lots destinés à la construction de logements n'engendrent pas d'impact négatif sur l'environnement.

A ce propos, il est important de souligner que le permis d'aménager est un document obligatoire pour tous ceux qui envisagent de faire une division de leur propriété en vue d'y construire un lotissement. Cette autorisation est d'ailleurs indispensable pour les terrains de loisir.

Voici donc les cas dans lesquels il est indispensable d'obtenir un permis d'aménager pour votre lotissement :

·         Le lotissement se trouve à proximité d'un monument historique, d'un site patrimonial remarquable, ou encore d'un site en instance de classement ou qui est déjà classé ;

·         Les travaux impliquent des creusages ou des affouillements, ainsi qu'une surélévation ou des exhaussements du sol (dont la hauteur dépasse 2 mètres et la superficie excède 2 hectares) et qu'il n'est pas nécessaire de demander un permis de construire ;

·         Si pour créer un lotissement, il faut disposer de 2 lots destinés à être bâtis au moins, comprenant l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs sur la parcelle.

Il est toutefois indispensable de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) au service urbanisme de la commune où le lotissement est situé. Cela vous permet de déterminer précisément le lieu et la zone où le terrain est implanté. En même temps, vous allez découvrir les règles d'urbanisme et les spécificités qui s'appliquent au terrain en question.

Comment obtenir le permis d'aménager ?

L'entrée en vigueur de la loi CAP le 1er mai 2017 exige le recours à un architecte pour le volet architectural, paysager et environnemental d'un permis d'aménager d'un terrain dont la superficie dépasse 2 500 m2. Plus précisément, il faut mettre en place une équipe multidisciplinaire qui se charge de concevoir le lotissement. Cette équipe doit par conséquent inclure un architecte qui s'occupera de rédiger une partie des pièces de ce document d'urbanisme en tenant compte des spécificités du lotissement.

Au travers de cette réglementation, le législateur a donc souhaité améliorer la qualité aussi bien urbaine qu'architecturale des territoires pendant une opération d'aménagement d'un lotissement. En effet, la qualité des projets sera assurée grâce à l'implication d'une équipe composée de professionnels de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme.

La procédure à suivre

Le code de l'urbanisme exige le dépôt d'une demande de permis d'aménager au service urbanisme de la mairie où se trouvent les lots destinés à être partagés. En premier lieu, il faut télécharger sur le portail service-public.fr le formulaire Cerfa n°13409*07. Il existe d'ailleurs un service en ligne qui vous offre toute l'aide dont vous aurez besoin pour remplir ce document nécessaire pour obtenir le fameux permis. On doit alors imprimer en 4 exemplaires le dossier qui présente cet objet de sa demande d’autorisation de travaux. Ensuite, il faut le déposer à la mairie.

Il faut souligner que la procédure peut être différente si le projet d'aménager un lotissement risque d'avoir des impacts sur les ressources d'eau, les espèces protégées ou encore l'environnement. En effet, dans ce cas, on doit d'abord demander au préalable une dérogation exceptionnelle à l'interdiction de nuire aux espèces protégées ou encore une autorisation administrative émanant de la préfecture de son département.

Délai d'obtention du permis d'aménager

Le service urbanisme de la mairie dispose alors d'un délai d'instruction de 3 mois à compter de la date de dépôt de votre dossier et le commencement de la procédure. Il peut alors prendre diverses décisions :

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  Il peut donner une suite favorable à votre demande;

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  Il a aussi la possibilité de refuser votre demande, à condition de justifier son refus;

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  Il peut aussi soumettre sa décision à un sursis à statuer dans des cas spécifiques comme, par exemple, l'obligation de modifier quelques points de votre projet de travaux.

Lorsque vous obtenez le permis d'aménager pour votre lotissement, vous disposez d'un délai de 3 ans à compter de la délivrance du document pour commencer les travaux. Mais si la construction a été interrompue durant plus de 1 an sans que les travaux ne soient achevés, le permis de construire de votre lotissement sera alors annulé de fait. Il en est même si ce délai de 3 ans est dépassé alors que vous n'avez pas encore commencé les travaux.

Garantie et attestation

Lorsque la division des lots destinés à être bâtis est terminée et que le permis d'aménager ou la déclaration préalable de division est entre vos mains, il est temps de passer au lotissement proprement dit. Les colotis ont désormais la possibilité d'acquérir le lot qui les intéresse. Ils peuvent alors déposer leur demande de permis de construire à la mairie. Dans cette optique, ils doivent inclure une attestation émanant du lotisseur dans leur dossier de demande de permis de construire.

On parle d'une garantie de constructibilité qui est valable pendant 5 ans à partir de la date de non-opposition s'il est question de déclaration préalable ou de l'achèvement du lotissement dans le cas d'un permis d'aménager. C'est ce qui ressort en tout cas de l'article l 442-14 du code de l'urbanisme. Il s'agit d'une précaution offrant une meilleure protection des acheteurs des lots en cas de changement des règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment à cause de la volonté des auteurs du plan local d'urbanisme (PLU).

D'autre part, les articles R 442-12 à R 442-18 du code de l'urbanisme offrent des garanties pour la mise en vente des lots destinés à être bâtis. Ainsi, il est obligatoire de faire un bornage préalable. Et ce, même si votre lotissement nécessite une simple déclaration préalable. De même, les articles L. 442-5 et L.442-6 du code de l'urbanisme fixent les mesures de publicité. Et l'article L. 442-7 du code de l'urbanisme oblige le lotisseur d'en informer intégralement les colotis. Enfin, l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme exige l'obtention du permis d'aménager avant le versement de tout acompte et avant la signature d'une promesse de location ou de vente du lotissement.

Quelles sont les responsabilités du lotisseur ?

Il est important de souligner qu'il existe certaines garanties qui doivent être présentées par le lotisseur. En premier lieu, le fait que les travaux soient achevés sur le lotissement et que ce soit dûment constaté ne peut dégager le lotisseur de devoir réparer les dommages que pourraient exiger les colotis ou encore l'association syndicale. Ainsi, le lotisseur a des responsabilités et des obligations face aux acquéreurs de lots, en particulier sur la qualité des travaux réalisés.

En ce qui concerne la garantie décennale, l'article 1792-1, 2° du Code civil considère le lotisseur comme un constructeur. En effet, les voiries ainsi que les divers réseaux vendus après achèvement des travaux sont jugés en tant qu'ouvrages. De ce fait, ces derniers doivent être couverts par la garantie décennale.