Guide pratique de la promesse de vente pour un terrain en lotissement

Si vous envisagez l'achat d'un terrain pour la construction de votre futur logement, le terrain en lotissement constitue une solution parfaite pour vous. Une fois que vous avez trouvé le terrain en lotissement qui répond à vos exigences et dont le prix de vente est en harmonie avec votre budget, il est temps de passer aux formalités administratives. Parmi celles-ci, il y a la rédaction et la signature d'une promesse de vente.

Qu'est-ce que la promesse de vente d'un terrain ?

On a parfois tendance à confondre promesse de vente et compromis de vente. Or, même si ces deux notions sont voisines, il existe tout de même des différences qu'il faut connaître avant de signer un document d'une telle importance pour l'achat d'un terrain. Dans tous les cas, il ne s'agit nullement d'un acte authentique d'achat d'un terrain, mais plutôt d'un engagement réciproque entre le propriétaire de ce dernier et un acheteur.

Ainsi, dans le cas d'un terrain en lotissement, la promesse de vente peut prendre deux formes différentes :

La promesse unilatérale de vente

La signature d'une promesse unilatérale de vente signifie qu'un terrain en lotissement intéresse une personne. Toutefois, elle n'est pas sûre de vouloir conclure la transaction. En d'autres termes, elle réserve le bien pour une durée limitée dans le temps. On peut en conclure que cet acte engage uniquement le vendeur. De son côté, l'acquéreur est libre d'acheter ou non le terrain en lotissement après un certain délai.

Le compromis de vente

Dans le cas d'une signature d'un compromis de vente entre le vendeur et l'acheteur d'un terrain en lotissement, les deux parties sont certaines de vouloir conclure la transaction. Ainsi, l'acte de vente signifie un engagement définitif à la fois du vendeur et de l'acquéreur. Sa rupture par l'une ou l'autre partie peut donc déboucher par le paiement de dommages et intérêts.

Qu'il s'agisse d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente, il existe plusieurs façons de rédiger ce document. Soit le vendeur et l'acheteur le rédigent eux-mêmes. C'est ce que l’on appelle un acte en sous-seing privé. Soit ils passent par un notaire ou encore un agent immobilier. Dans ce cas, il s'agit de l'acte authentique de vente d'un terrain en lotissement.

Par ailleurs, si vous avez déjà entre les mains le permis d'aménager pour votre lotissement, vous ne pouvez procéder qu'à la signature de l'acte de promesse unilatérale de vente. Comme mentionné précédemment, ce document engage le promettant, c'est-à-dire le lotisseur, à vendre une parcelle au bénéficiaire, à savoir un acheteur désigné. Ce dernier a néanmoins la liberté d'acheter le bien ou non.

Les éléments contenus dans l'acte de vente

Pour que la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente d'un terrain en lotissement soit valable, il faut suivre un certain nombre de règles. Ainsi, le contenu de cet avant-contrat comprend :

L'identité du vendeur et de l'acheteur,
Le descriptif du terrain en lotissement comprenant sa surface, sa provenance ainsi que le bornage obligatoire,
Les servitudes (de nature privée ou publique) et les hypothèques éventuelles,
Le prix du terrain et les conditions de la vente,
Le plan de financement prévu par l'acheteur,
Le délai de livraison du terrain en lotissement,
Le montant de l'indemnité d'immobilisation ,
Les conditions suspensives,
Le délai de rétractation dans le compromis de vente

Par ailleurs, le vendeur doit aussi présenter un certain nombre de documents au moment de la rédaction du compromis de vente. Il s'agit notamment :

Du plan de bornage,
Du permis d'aménager,
Du cahier de charges concernant le lotissement,
Des diagnostics obligatoires en fonction de la localisation du terrain en lotissement : état des nuisances sonores, état des risques et pollutions, étude géotechnique, assainissement, termites ou état parasitaire, etc.

Quelles sont les clauses spécifiques dans un compromis de vente ?

Il faut souligner que cet avant-contrat comprend plusieurs clauses qui lui sont spécifiques.

Le droit de rétractation

La loi offre un délai de rétractation de 10 jours à partir de la date de signature de l'acte de vente à une personne qui achète un terrain situé dans un lotissement.

Durant cette période, elle pourra se désister sans devoir donner une justification ni payer de frais. Ainsi, si elle exerce ce droit, elle pourra récupérer l'indemnité d'immobilisation qu'elle a versée. Ce qui se traduit par une annulation du contrat et par conséquent de la transaction.

Pour cela, il doit faire connaître sa volonté au vendeur par le biais d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Ainsi, s'il s'est rétracté au cours du délai légal de 10 jours, le vendeur devra lui restituer la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation dans un délai de 21 jours.

Les clauses suspensives

Ces clauses empêchent la concrétisation d'une acquisition d'un terrain situé dans un lotissement en cas de non-réalisation de certaines conditions suspensives. Ces dernières doivent néanmoins recevoir l'accord à la fois de l'acheteur et du vendeur. Parmi ces conditions suspensives, on peut citer :

La levée d'un droit de préemption ou d'une hypothèque,
L'obtention d'un prêt immobilier par un acheteur qui sert à financer son projet immobilier,
L'obtention du permis d'aménager ou de construire qui lui permet d'avancer dans la construction de la maison de ses rêves,
Etc.

L'indemnité d'immobilisation

Grâce à la promesse unilatérale de vente, un acheteur peut réserver un terrain situé dans un lotissement. En même temps, il a le droit de se désister pendant la période de rétractation. Après ce délai, il doit verser au vendeur ou au lotisseur une somme destinée à compenser le temps que ce dernier a perdu.

En tout cas, le montant de cette indemnité ne doit pas dépasser 5 % du prix de vente après négociation entre les deux parties. Cette somme sera bloquée sur un compte séquestre qui peut être celui d'un notaire. Et ce, jusqu'à ce que l'acquéreur prenne la décision de procéder ou non à cet achat.

Durée de validité et coût de ce document

Tout d'abord, il faut souligner que la promesse de vente peut engager les personnes qui donnent leur accord pour signer un compromis vis-à-vis de la loi. En effet, l'article 1589 du Code civil : "la promesse vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix". En d'autres termes, la signature de ce contrat lie définitivement les deux parties, sauf en cas de rétractation dans le délai légal si les conditions de mise en œuvre de cette condition sont réunies.

En ce qui concerne la durée de validité de la promesse de vente d'un terrain en lotissement, elle peut s'étaler dans le temps. Effectivement, sa durée maximum est de 4 mois après la signature du contrat. Cependant, les deux parties peuvent convenir d'une date maximum (ou date butoir) à inscrire dans le document. En général, le délai entre le compromis de vente ou la promesse de vente et la signature de l'acte authentique de vente est de 3 à 4 mois.

Enfin, il ne suffit pas de signer un compromis de vente pour que le document soit valable vis-à-vis de la loi. En effet, il faut l'enregistrer au Trésor Public dans un délai de 10 jours pour lui donner une légalité. La plupart du temps, sa rédaction est confiée à un notaire dont les honoraires s'élèvent entre 200 et 300 euros.