Combien coûte la division d'une copropriété ?

Le secteur immobilier a un peu modifié l'adage "diviser pour mieux régner" qui devient "diviser pour gagner gros". Ainsi, il est possible de diviser un bien immobilier en 2 ou plusieurs lots dans le but d'optimiser l'investissement à réaliser. Il faut savoir que les petites surfaces sont particulièrement recherchées par les locataires, ce qui s'avère assez lucratif. Mais avant de prendre une décision, il importe de connaître le coût division lot copropriété.

Qu'est-ce que la division en copropriété ?

Également appelé mise en copropriété, la division en copropriété consiste à diviser un bâtiment en plusieurs lots habitables. Ce qui signifie que différents propriétaires vont se partager la propriété de l'immeuble. De cette manière, chaque propriétaire va disposer d'une partie privative qui lui est propre. En outre, il a droit à une quote-part des parties communes. Le découpage d'un immeuble est une opération épineuse et qui peut devenir source de conflit si elle est mal gérée.

Les formalités à suivre pour réaliser une division en copropriété

C'est la loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 qui décrit la procédure à suivre en cas de division d'une copropriété en plusieurs lots. Voici les principales démarches à réaliser :

Calcul des surfaces des lots et établissement des plans intérieurs

Pour cela, le syndicat des copropriétaires doit recourir aux services d'un diagnostiqueur immobilier, d'un notaire ou d'un géomètre expert certifié. Le professionnel effectue les prises de mesure de tous les appartements de l'immeuble ainsi que des parties communes. Cela permet au géomètre expert de calculer précisément les surfaces de chaque lot à mettre en division et d'établir un plan de découpage. Afin de distinguer les parties privatives des parties communes, il va utiliser un code couleur spécifique.

L'état descriptif de division (EDD) d'un immeuble

L'état descriptif de division est un document qui dresse la liste de tous les lots au sein d'un immeuble en copropriété. Cet état descriptif de division comprend notamment :

la nature des lots avec leur numéro d'identification,
l'identification de l'immeuble,
la description de chaque lot, c'est-à-dire le nombre de pièces, la surface, etc.
leur situation au sein de l'immeuble, à savoir le bâtiment, l'étage, l'escalier, etc.
la quote-part des parties communes.

L'état descriptif de division est donc indispensable pour calculer les charges qui chaque copropriétaire devra supporter pour son bien. De plus, depuis l'entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, cet état descriptif est obligatoire en cas de mise en copropriété ou de découpage d'un immeuble. Ce descriptif de division devra être alors être présenté par le copropriétaire au moment de la vente ou de la location de son bien.

Par ailleurs, la rédaction de ce document est strictement réglementée. En effet, seul un professionnel comme un diagnostiqueur immobilier, un notaire, un expert en division immobilière ou encore un géomètre expert est autorisé à le rédiger. Son prix varie en fonction du professionnel qui le réalise ainsi que la surface du lot. Mais en général, les frais de notaire tournent autour de 15 € par lot. Il est donc conseillé de demander des devis auprès de plusieurs professionnels afin de pouvoir comparer le prix.

En ce qui concerne la durée de la validité du descriptif de division, elle n'a pas de limites particulières. C'est seulement au moment où le bâtiment fait l'objet de modifications que cet état descriptif de division d'une copropriété perd sa validité.

Rédaction du règlement de copropriété

Il convient de noter que le descriptif de division devra figurer dans le règlement de copropriété. Cette étape devra être réalisée devant un notaire. Le règlement de copropriété document devra détailler comment fonctionne le syndic de copropriété ainsi que les modalités d'une assemblée générale des copropriétaires. Vous trouverez également dans ce document les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les diverses charges de copropriété.

Quelles sont les autorisations nécessaires pour une division en copropriété ?

Le propriétaire de plusieurs appartements dans un immeuble et qui souhaite les diviser en lots devra recevoir l'accord de la municipalité où se trouve le bien et de l'assemblée générale des propriétaires. Toutefois, pour que son dossier de division en lots soit validé par ces entités, il existe un certain nombre de conditions à respecter :

les logements doivent avoir une surface minimale : la surface de chaque lot ne doit pas être inférieure à 14 m2 pour un volume de 33m3.
la division des lots ne doit pas empêcher la connexion aux différents réseaux, à savoir l'eau potable, l'électricité, le réseau Internet, l'assainissement.
le bien ne doit pas être sous arrêté de péril. En d'autres termes, sa solidité ne doit pas faire l'ombre d'un doute. Si c'est le cas, la mairie peut obliger les propriétaires à réaliser les travaux de consolidation nécessaires avant de donner leur aval.

C'est pour cela qu'il est indispensable de consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la ville où le bâtiment est situé avant de démarrer votre projet de division en lots d'une copropriété. La lecture de ce document vous permettra de prendre connaissance de l'ensemble des règles et des restrictions en rapport avec l'hébergement. Toutefois, ces démarches prennent fin dès lors qu'aucun agrandissement du bâtiment ni modification extérieure n'est prévu dans les travaux.

Quel est le coût de la mise en division d'une copropriété en lots ?

À présent que vous connaissez les démarches à suivre pour une mise en copropriété d'un bien immobilier, il est utile de connaître le coût d'une telle opération. Ces frais peuvent varier en fonction du tarif appliqué par chaque professionnel que vous contactez ainsi que de la surface des lots. Toutefois, il est possible de dégager une moyenne pour chaque étape :

150€ environ par lot pour le découpage,
15€ environ par lot pour l'état descriptif de division (EDD),
480€environ pour la rédaction du règlement de copropriété,
250€ environ pour la mise en conformité du règlement de copropriété.

S'il est nécessaire de modifier le règlement de copropriété, vous devez d'abord obtenir l'accord des autres copropriétaires au cours d'une assemblée générale. Dans ce cas, les frais de modification vont s'étaler entre 2 000 et 3 000€.

Par conséquent, le prix à prévoir pour diviser un immeuble en plusieurs lots ou logements est estimé à 895€. Mais si une modification du règlement de copropriété s'impose, ces frais peuvent atteindre entre 2 895 et 3 895 €.

Pourquoi procéder au découpage d'un immeuble en plusieurs lots ?

Même si la mise en copropriété des immeubles présente certains frais, les propriétaires peuvent toutefois retirer plusieurs avantages de l'opération. En premier lieu, ils peuvent réaliser des plus-values intéressantes au moment de la revente de leur propriété. En effet, le prix de vente de l'ensemble est plus élevé par rapport au prix de vente de l'immeuble si celui-ci est vendu dans un seul lot.

D'autre part, il est possible de mettre l'immeuble en vente avec les locataires. Cela présente un côté pratique évident dans la mesure où le propriétaire n'est pas obligé d'attendre que le bail de location arrive à expiration pour vendre son bien.

Dans tous les cas, il est important de vous faire accompagner par un professionnel de l'immobilier ou d'un géomètre afin de bénéficier de son expertise et réussir la division de votre bien en plusieurs appartements ou en lots.