Surface et nature du terrain : bien les connaître pour mieux cerner la valeur de son terrain
Avant d'envisager une transaction foncière quelconque, le propriétaire du terrain à vendre peut prendre connaissance du marché foncier local, en analysant les annonces de terrain à vendre, aux alentours du sien. L'application gratuite « Demande de valeur foncière » (DVF) vous permet elle de consulter l’intégralité des données foncières sur les 5 dernières années, dans le lieu que vous souhaitez. Mais ce n'est bien entendu pas suffisant.
Mais tout vendeur a une obligation certaine : celui-ci doit avoir une connaissance précise de la taille de son terrain, de sa/ses parcelles, autrement dit de sa surface. Il est quelquefois nécessaire de recourir aux services d'un géomètre expert, afin de réaliser un plan de bornage, seul document juridiquement valable.
Autre donnée stratégique, la nature du terrain : il faut que le dit-terrain à vendre ou revendre soit constructible, que celui-ci soit bâti ou non bâti. Cette donnée est vérifiable en allant consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), les différents zonages de la commune dont dépend le terrain.
Quel est le potentiel constructible de votre terrain à vendre ?
Il ne suffit pas que votre terrain à vendre soit constructible pour que son intérêt aux yeux d'un acheteur, et donc sa valeur, soit celle que vous en attendiez. En effet, de multiples détails sont pris en compte afin d'en déterminer le potentiel constructible :
Quelle est la forme du terrain ?- Quel est la nature du sol et du sous-sol ?
- Est-il pentu ou à niveau ?
- Quelle est son exposition, son orientation ?
- Y a t-il de la végétation existante ?
- Y a t-il des risques naturels ?
- Y a t-il des servitudes ?
- Y a t-il possiblité de diviser le terrain ?
Par extension, d'autres charges liées à la constructibilité peuvent être pris en compte pour calculer la valeur nette d'un terrain, que ce soit le recours à un architecte, à des spécialsites en dépollution, etc. Des projets alentours existent t-ils par ailleurs et peuvent-ils être problématiques ? Est il situéen diffus ou en lotissement, déjà viabilisé ?
Vous le voyez, les critères à prendre en considération pour estimer la valeur d'un terrain sont (très) nombreux.
Valeur vénale / valeur des droits à construire : bien connaître les différences !
La valeur dite vénale et celle dite des droits à construire renvoie à deux valeurs de marché précise, mai aussi à la nature des acheteurs potentiels. Un particulier se focalisera d'abord sur la valeur vénale, c'est à dire la valeur en l'état, avec les constructions existantes, et les éventuels coûts de réhabilitation.
La valeur dites des droits à construire relève plutôt une logique d'investissement, notamment consenti par un promoteur, qui estime lui ce que pourrait valoir un terrain. La présence de bâtiments dessus n'a alors qu'un faible impact sur le prix prêt à être réglé, si l'emplacement est particulièrement intéressant par exemple...
Il faut s'avoir qu'une méthode d’estimation de la valeur foncière d'un terrain est appelée "le bilan promoteur". Celui-ci est établi à partir d’hypothèses sur la constructibilité de la zone et sur la valeur des biens immobiliers qui seront construits sur le terrain en question.
Les avantages de passer par un promoteur pour estimer la valeur de son terrain
Plusieurs avantages existent à passer par un promoteur immobilier, lorsque l'on souhaite connaître la valeur de son terrain. Le promoteur dispose tout d'abord d'experts en interne, rompus à ce genre d'estimation. Ces derniers ont bien souvent une connaissance fine du terrain, qui va au-delà de la simple connaissance du marché foncier local.
Le promoteur que vous sollicitez saura alors vous expliquer très précisément sur quels calculs il s'appuie pour vous donner une valeur estimative de votre terrain.
En tant que professionnel de la construction, un promoteur est habitué à travailler dans un écosystème de spécialistes (géomètre, urbaniste, architecte, etc.) qu'il pourra solliciter afin d'affiner son évaluation, généralement à ses frais. Et plus rapidement que si un particulier l'effectue seul !
Enfin, un promoteur aura tendance à surévaluer la valeur d'un terrain : il prilivégiera le potentiel immobilier du dit terrain, et non pas sa valeur "actuelle".
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25/08/2022
ARGELES
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