Résidence secondaire : quels sont les impôts et taxes que vous devez régler ?

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Synonyme d'achat plaisir, la résidence secondaire reste un projet qui fait toujours rêver les français. Profiter de son petit coin de paradis dans une résidence secondaire a toutefois un coût, qu'il convient de bien calculer avant de se lancer.  Au delà de l'achat en lui-même, des impôts et taxes sont dus sur la résidence secondaire car il s'agit d'un patrimonial. Autre tendance forte : investir dans une résidence secondaire pour en rentabilisé un minimum son achat. La location saisonnière est une réponse évidente, qui entraîne aussi des taxes à intégrer dans son projet. Le propriétaire d'une résidence secondaire doit enfin se renseigner sur la fiscalité au moment de sa transmission (succession) ou de sa revente (taxe sur la plus-value). 

Les impôts à régler par le propriétaire d'une résidence secondaire 

Il faut tout d'abord savoir que, comme pour toute propriété immobilière, la taxe foncière et la taxe d'habitation sont dues au titre de votre résidence secondaire, bien que vous ne l'occupiez qu'occasionnellement. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est de la même manière due à la collectivité locale gérant leurs collectes. Au titre de propriétaire de résidence secondaire, vous devez donc régler les impôts locaux classiques. Seule exception à ce tableau fiscal : vous êtes exempté de redevance audiovisuelle, celle-ci ne s'appliquant que pour une résidence principale.

Si vous décidez d'effectuer des travaux ou en la rénovation d'un logement considéré comme résidence secondaire, sachez par ailleurs que vous ne pourrez pas prétendre aux aides ou réductions d'impôts liés à l'immobilier qui sont uniquement dédiés aux résidences principales. Votre résidence secondaire fait aussi partie des biens à déclarer si vous entrez dans le cadre de l'impôt sur le fortune immobilière (IFI).

Une spécificité est par ailleurs liée à la résidence secondaire : certaines communes où s'applique la taxe sur les logements vacants peuvent, depuis 2017, décider d’une majoration entre 5 et 60% de la part de la cotisation de la taxe d’habitation qui leur revient. Il faut donc se renseigner sur les décisions municipales en la matière, avant d'acheter sa résidence secondaire...

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire ? Vos revenus locatifs seront soumis à l'impôt

La tendance à la location saisonnière ne cesse de se développer. Sur ce créneau, les résidences secondaires sont évidemment en première ligne. Cela permet notamment de couvrir certaines dépenses et d'amoindir le coût global d'une résidnece secondaire. Néanmoins, il faut savoir que les sommes reçues au titre de la location saisonnière de votre résidence secondaire sont considérées comme des revenus fonciers, imposables à ce titre. Aucune exonération n'est ici offerte. Malgré tout, plusieurs options s'offrent au propriétaire louant occassionnellement sa résidence secondaire, afin d'optimiser cette activité : 

  • Si vos recettes locatives n'excèdent pas 32 600 €, vous pouvez opter pour la micro-entreprise : vos recettes sont imposées au titre de l'impôt progressif sur le revenu, après abattement de 50 %.
  • En fonction du ratio charges/recettes locatives, vous pouvez plutôt opter pour le régime réel d'imposition : vous pourrez déduire vos charges des loyers perçus, et amoindir la partie imposable.

Une dernière option consiste à obtenir le classement de votre résidence secondaire comme meublé de tourisme. Plusieurs avantages fiscaux en découlent, dont un abattement forfaitaire de 71 %.

Résidence secondaire et revente : combien payerez-vous l'impôt sur la plus-value, pouvez-vous le faire baisser ou en être exonéré ?

Etre propriétaire d'une résidence secondaire peut aussi vous permettre de préparer votre future retraite, et transformer celle-ci en résidence principale, pour vos vieux jours. Une autre possibilité est de revendre votre résidence secondaire. Sachez que cette décision de revente est soumise à un régime fiscal particulier, en cas de plus-value immobilière. Cela dépend de la durée de détention de votre résidence secondaire, et du montant de la plus-value atteint.

  • En cas de plus value entre 15 000 et 50 000 €, vous serez soumis à l'impôt de 19 %, ainsi que prélèvements sociaux de 15,5 %. Vous serez assujettti à ce regime si vous revendez votre résidence secondaire dans les 22 ans suivant son achat ; il faut attendre 30 ans de propriété pour être exonéré des prélèvements sociaux. A noter : tout bien bénéficie d'un abattement de 6% par an entre la 6e la 21e année, puis de 4% à partir de la 22e année.
  • En cas de plus-value de revente excédant 50 000 €, le régime change et vous pouvez être soumis à surtaxe.

A l'inverse, plusieurs solutions existent  pour abaisser cet impôt sur la plus-value, voire en être exonéré. Il est ainsi possible d'abaisser cet impôt, en déduisant les coûts de travaux (agrndissement, renovation, etc.) du montant total de la vente. Suivant votre revenu fiscal de référence, ou le fait que vous ne soyez pas propriétaire de votre résidence principale, il est même possible de ne pas payer d'impôt sur la plus-value. 

Résidence secondaire et donation, transmission, succession : des règles à connaître pour bien choisir

Le droit de succession à un héritier direct est progressif et s'applique après un abattement de 100 000€ sur la valeur de la résidence secondaire. Des solutions existent pour en amoindrir le poids de ce droit de succession, qui oscille entre 5 et 45 % de la valeur du bien.

Vous souhaitez transmettre votre résidence secondaire à vos enfants ? Sachez qu'une imposition particulière et progressive s'applique. Vous pouvez le faire (progressivement ou non) de votre vivant selon le principe de la donation. Plusieurs avantages sont liés à cette décision, notamment éviter à vos héritiers de payer des droits de succession. Un abattement d'impôt est possible jusqu'à 100 000€, tous les 15 ans en cas de donation. La donation peut en faire en pleine propriété.  Mais vous pouvez optez pour la donation en nue propriété, afin de conserver la jouissance de votre résidence secondaire ( et la perception évnetuelle de loyers). Cette option est aussi intéressante fiscalement, puisque vous faites bénéficier de réduction des droits de donation vos héritiers.

Une autre solution est de se tourner vers la création d'une Société civile immobilière (SCI) pour transmettre votre résidence secondaire. En plus de l'avantage de l'abattement de 100 000 € par enfant, identique à la donation, et de la possibilité d'en demeurer décisionnaire (en étant gérant de la SCI de votre vivant), la SCI offre une véritable souplesse de gestion.
La SCI d'une résidence secondaire permet un partage équitable entre héritiers et peut demeurer après le décès du propriétaire à l'initiative de la SCI. Mais ce n'est pas tout ! La SCI est un outil intéressant pour faire ciculer les parts - plutôt qu'un bien immobilier en indivision - et la valeur des dites parts bénéficie d'une décôte de 10 à 20 %, diminuant d'autant les coûts de donations éventuelles.    

Approfondissez le sujet en consultant les articles de notre dossier dédié à la résidence secondaire :

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