Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel

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Conditions d'éligibilité, modalités et avantages fiscaux... Pensez au dispositif de défiscalisation Pinel pour l’achat et la mise en location de votre bien immobilier neuf à Toulouse ou Nantes. Adoptée fin 2014, la loi Pinel a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2022 et les plafonds de loyers et de ressources sont actualisés chaque année comme détaillé ci-dessous.

Les dispositions légales relatives au dispositif PINEL sont issues de l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts.

Dispositif de défiscalisation Pinel 2021 - 2022 : présentation

Mise en place par le gouvernement dans le but de dynamiser le marché de l'immobilier neuf pour renforcer l'offre locative dans les secteurs en pénurie (zones dites "tendues"), la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans un appartement neuf et de le mettre en location en contreparties d'avantages fiscaux. C'est pour cela que l'on parle de "loi de défiscalisation immobilière".

A noter que, dans sa mouture initiale, la loi Pinel concernait l'investissement dans un appartement neuf ou une maison individuelle. Depuis la loi de finance 2021, il ne sera possible d'investir dans une maison neuve que si le permis de construire a été déposé le 31 décembre 2020 au plus tard.

Les réductions d'impôt offertes par la loi Pinel

En achetant un appartement neuf dans le but d'investir en loi Pinel, le propriétaire s'engage à louer son bien sur une période allant de 6 à 12 ans avec des réductions d'impôts croissantes selon la durée de mise en location. En d'autres termes, plus l'effort consenti par le propriétaire bailleur est important, plus avantageuse est la réduction d'impôt : 

  • Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12% du prix d'acquisition du logement neuf
  • Pour une mise en location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18%
  • Pour une mise en location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21%

La réduction d'impôt est calculée sur le coût de l'acquisition d'un ou de deux logements par an, pour un plafond de calcul maximum de 300 000 €. Ainsi, la réduction d'impôt ne peut excéder 36 000 € (soit 12% de 300 000) pour 6 ans de location, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans.

Le non-respect des conditions du dispositif - et notamment des engagements de location - entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quels sont les critères l'éligibilité de loi Pinel ?

Pour être éligible aux avantages prévus par la loi Pinel, le particulier investisseur doit acheter un logement répondant à différents critères et sa mise en location respecter certaines conditions.

Critères d'éligibilité à la loi Pinel relatifs au logement

Tout d'abord, le bien immobilier en question doit être un logement neuf construit ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) situé dans un immeuble collectif. Les logements situés dans un immeuble résidentiel ayant fait l'objet d'importants travaux de rénovation (au moins 25% du coût total de l'opération) ou de réhabilitation, ainsi que dans des locaux transformés à neuf en immeuble résidentiel sont aussi éligibles à la loi Pinel.

A ce titre, le bien devra respecter le label BBC 2005 ou la norme RT 2012 afin de contribuer positivement à la politique d'efficacité énergétique. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou la signature de l'acte authentique d'achat s'il est postérieur, et être situés dans les communes classées par arrêté ministériel en zones A, Abis et B1.

Les zones A, Abis et B1 correspondent aux communes où la tension entre l'offre et la demande locative est la plus forte, c'est-à-dire les métropoles de plus de 250 000 habitants (communes limitrophes comprises).

Les zones B2 et C sont donc de fait exclues du dispositif Pinel pour tout achat à partir de 1er janvier 2019, à l'exception des contrats d'acquisition signés avant le 16 mars 2019. Attention cependant, si la livraison d'un logement en VEFA a lieu plus de 30 mois après la signature de l'acte d'acquisition, la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel pourrait ne pas être consentie.

En zone B1, deux métropoles régionales où Imodeus développe son offre de logements neufs sont éligibles au dispositif jusqu'en 2021 : 

Retenez aussi que les communes de ces agglomérations sont aussi en zone B1. Où investir autour de Toulouse ? Dans les communes où la demande locative est forte comme Castelginest, Frouzins ou Labarthe-sur-Lèze par exemple, pas trop éloignées de Toulouse pour la vie quotidienne, mais offrant un cadre de vie paisible.

Les communes de l'agglomération nantaise entrent aussi dans ce cas de figure comme nous le présentons dans notre article "Investir en Loi Pinel en Loire-Atlantique : tous les choix possibles". 

Plafonds de loyers relatifs à la loi Pinel

Ensuite, la loi Pinel prend en compte un plafond de loyer mensuel au mètre carré révisés chaque année, selon la localisation du bien.

Ainsi, le propriétaire bailleur ne devra pas dépasser ces plafonds de loyers maximum par m² de surface habitable (hors charges) s'il souhaite bénéficier des réductions d'impôt de la loi Pinel :

  •  17,43 € / m² en zone A bis,
  •  12,95 € / m² en zone A,
  •  10,44 € / m² en zone B1 (Toulouse et Nantes)
  •  9,07 € / m² en zones B2

Les plafonds de loyers mensuels ci-dessus correspondent à la révision 2020 publiée au Journal Officiel et accessibles sur Service-public.fr. Les plafonds Pinel 2021 n'ont pas encore été officiellement publiés.

Il convient d'appliquer à ces plafonds de loyers Pinel un coefficient multiplicateur tenant compte de la surface utile du logement :

(19/Surface utile + 0,7)

 La surface utile correspond à la surface habitable + la moitié des surfaces annexes (cave, balcon...) dans la limite de 8m² de surface annexe maximum.

Exemple de calcul de loyer d'un logement Pinel :

Pour connaître le montant de loyer maximum que vous pouvez présenter au locataire, voici le calcul à effectuer.

Prenons l'exemple d'un appartement neuf situé à Toulouse en zone B1 de 45m² possédant un balcon de 4m². Le plafond de loyer maximum autorisé par la loi Pinel sera de 541,91€ par mois.

  • Surface utile : 45m² + 4m²/2 = 47m²
  • Plafond de loyer en zone B1 : 10,44€
  • Application du coefficient multiplicateur : (19/47m² + 0,7) x 10,44€ = 11,528€ arrondi à 11,53€
  • Loyer maximum : 11,53€ x 47m² = 541,91€

Si ce même logement est situé à Montpellier (Zone A), il pourrait être loué 671,10€ soit [(19/47m² + 0,7) x 12,95€] x 47m².

Ainsi, les loyers pratiqués en loi Pinel tiennent compte de la tension des marchés locaux et les loyers au m² pratiqués sont plus élevés sur les petites surfaces que les grandes pour ne pas pénaliser les familles avec enfants à revenus modestes. 

Plafonds de ressources du locataire d'un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel

Le foyer locataire d'un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel doit en faire sa résidence principale. Il est également soumis à des conditions de ressources. Imodeus, promoteur immobilier spécialisé en loi Pinel, détaille dans le tableau suivant les plafonds de revenus annuels selon la zone du logement à louer.

Par exemple, le propriétaire bailleur d'un appartement neuf à Toulouse pourra louer son bien immobilier à un couple avec un enfant dont le revenu fiscal de référence à N-2 est inférieur ou égal à 50 349 € : il bénéficiera ainsi des réductions d'impôts offertes par la loi Pinel. Pour Montpellier, les revenus ne pourront excéder 69 105 € pour un bien comparable.

Plafonds de ressources du locataire révisés annuellement au premier janvier, selon la zone et la composition du foyer fiscal (toujours issus de Service-public.fr). Ci-dessous, les plafonds pour un bail conclu en 2020 sur bases du revenu fiscal du foyer à N-2 (2018) :

  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple + 2 enfant à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple + 3 enfant à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple + 4 enfant à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €

Les avantages d'une mise en location avec la loi Pinel

Outre l'évident intérêt fiscal de la loi Pinel, cet investissement offre d'autres avantages au propriétaire ainsi que des arguments pour séduire le locataire.

Par exemple, le respect des normes énergétiques des logements neufs est un atout supplémentaire puisque le logement sera plus économe en énergie (chauffage, électricité...) qu'un bien ancien : un argument économique séduisant et sécurisant pour le futur locataire.

De plus, la loi Pinel permet de mettre en location le logement neuf à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) tout en conservant le bénéfice de la réduction d'impôt Pinel. Un investisseur pourra donc permettre à ses enfants ou ses parents de louer le logement, sous certaines conditions :

  • Le propriétaire du logement et le locataire ne doivent pas être rattachés au même foyer fiscal ;
  • Le lien d'ascendance ou de descendance ne dispense pas le locataire de respecter les plafonds de ressources.

Attention cependant, seuls les biens immobiliers neufs acquis depuis le 1er janvier 2015 autorisent le propriétaire à la location envers un ascendant ou un descendant.

Evolution de la loi Pinel en 2023 et 2024

La loi de finance 2021 a entériné des évolutions de la loi Pinel applicables au 1er janvier 2023 qui touchent aux avantages fiscaux. Les durées d'investissement restent inchangées. Ceux-ci seront en effet dégressifs : 

  • En 2023, les réductions d'impôts seront de 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans
  • En 2024, ces réductions d'impôts baissent encore : 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans

Cependant, ces réductions d'impôt dégressives ne s'appliqueront pas sous certaines conditions liées à la nature et à l'emplacement du logement. L'investisseur bénéficiera donc des mêmes pourcentages de réductions d'impôt qu'en 2021 et 2022 si au moins une des conditions suivantes est remplie :

  • Le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
  • Les performances énergétiques du logement excèdent les normes et réglementations énergétiques en vigueur
  • Le logement est situé dans un immeuble résidentiel rénové ou réhabilité à neuf.

 

En savoir plus sur l'investissement dans l'immobilier neuf 

Approfondissez le sujet avec notre dossier "Investir dans l'immobilier neuf". Nos articles vous diront tout sur les conditions pour investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel et vous donneront des conseils pour réaliser votre investissement locatif en toute sérénité :

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