Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel

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Conditions d'éligibilité, modalités et avantages fiscaux... Pensez au dispositif de défiscalisation Pinel pour l’achat et la mise en location de votre bien immobilier neuf à Toulouse ou Nantes. Adoptée fin 2014, la loi Pinel a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2021.

Les dispositions légales relatives au dispositif PINEL sont issues de l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts.

Dispositif de défiscalisation Pinel : présentation

Mise en place par le gouvernement dans le but de dynamiser le marché de l'immobilier neuf pour renforcer l'offre locative dans les secteurs en pénuerie (zones dites "tendues"), la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans un logement neuf (appartement ou maison) et de le mettre en location en contreparties d'avantages fiscaux.

En choisissant d'investir avec la loi Pinel dans un appartement neuf, le propriétaire s'engage à louer son bien sur une période allant de 6 à 12 ans avec des réductions d'impôts différentes selon la durée de mise en location : 

  • Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12% du prix d'acquisition du logement neuf
  • Pour une mise en location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18%
  • Pour une mise en location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21%

La réduction d'impôt est calculée sur le coût de l'acquisition d'un ou de deux logements par an, pour un plafond maximum de 300 000 €. Ainsi, la réduction d'impôt ne peut excéder 36 000 € (soit 12% de 300 000) pour 6 ans de location, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans.

Le non-respect des conditions du dispositif et notament des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quels sont les critères à respecter pour profiter de la loi Pinel ?

Pour etre éligible aux avantages prévus par la loi Pinel, un logement doit répondre à differents critères et sa mise en location respecter certaines conditions.

Critères d'éligibilité à la loi Pinel relatifs au logement

Tout d'abord, le bien immobilier en question doit être un logement neuf construit ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). A ce titre, le bien devra respecter le label BBC 2005 ou la norme RT 2012 afin de contribuer positivement à la politique d'efficacité énergétique. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son achevement ou la signature de l'acte authentique d'achat s'il est postérieur, et etre situés dans les communes classées par arrété ministeriel :

  • Zones A, Abis et B1 jusqu'au 31 décembre 2021
  • Zones B2 et C jusqu'au 31 décembre 2018, si le permis de construire du logement a été déposé au plus tard le 31 décembre 2018 et que le propriétaire l'a acquis le 31 décembre 2018 au plus tard.

Les zones A, Abis et B1 correspondent aux communes où la tension entre l'offre et la demande locative est la plus forte, c'est-à-dire les métropoles de plus de 250 000 habitants (communes limitrophophes comprises). Nantes, dont cet article détaille la situation, Toulouse et leurs agglomérations respectives entrent donc dans le cadre de la loi Pinel entre 2018 et 2021. La ville rose fait ici aussi l'objet d'un focus détaillé, à même d'éclairer sur Toulouse dans le dispositif Pinel.

Les communes des zones B2 et C doivent avoir obtenu un aggrément préfectoral pour être éligibles à la loi Pinel.

Attention cependant, si la livraison d'un logement en VEFA a lieu plus de 30 mois après la signature de l'acte d'acquisition, la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel pourrait être  consentie.

Plafonds de loyers relatifs à la loi Pinel

Ensuite, la loi Pinel prend en compte un plafond de loyer mensuel au mètre carré  révisés chaque année, selon la localisation du bien. Ainsi, un logement en location ne devra pas dépasser ces plafonds maximums :

  •  16,83 € / m2 en zone A bis,
  •  12,50 € / m2 en zone A,
  •  10,07 € / m2 en zone B1 (Toulouse et Nantes)
  •  8,75 € / m2 en zone B2,
  •  10,13 € / m2 pour les DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre -et-Miquelon,
  •  12,54 € / m2 pour la Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna.

Les plafonds de loyer mensuel ci-dessus correspondent à la révision de janvier 2017. Ils seront actualisés lorsque les plafonds 2018 seront publiés au Journal Officiel. 

Par exemple, un appartement neuf de 45 m² situé à Toulouse ou Nantes (zone B1) pourra donc être loué à un loyer mensuel maximum de 450 € pour que son propriétaire puisse bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. A Montpellier, un même logement pourra être loué jusqu'à 558,9 € par mois car la métropole est située en zone A.

Conditions de ressources du locataire d'un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel

Le ménage locataire est également soumis à des conditions de ressources. Imodeus, promoteur immobilier spécialisé en loi Pinel, détaille dans le tableau suivant les plafonds de revenus annuels selon la zone du logement à louer.

Par exemple, le propriétaire d'un appartement neuf à Toulouse pourra louer son bien immobilier à un couple avec un enfant dont les revenues sont inférieurs ou égaux à 48 422 €/an : il bénéficiera ainsi des réductions d'impôts offertes par la loi Pinel. Pour Montpellier, les revenus ne pourront pas excéder 66 460 € pour un bien comparable.

Plafonds de ressources du locataire revisés annuellement au premier Janvier :

  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 € 36 993 € 30 151 € 27 136 €
Couple 55 287 € 55287 € 40 265 € 36 238 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 476 € 66 460 € 48 422 € 43 580 €
Personne seule ou couple + 2 enfant à charge 86 531 € 79 606 € 58 456 € 52 611 €
Personne seule ou couple + 3 enfant à charge 102 955 € 94 240 € 68 766 € 61 890 €
Personne seule ou couple + 4 enfant à charge 115 851 € 106 049 € 77 499 € 69 749 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 12 908 € + 11 816 € + 8 646 € + 7 780 €

Les avantages d'une mise en location avec la loi Pinel

Outre l'évident intérêt fiscal de la loi Pinel, cet investissement offre d'autres avantages au propriétaire.

Par exemple, le respect des normes énergétiques n'est pas une contrainte mais un atout supplémentaire puisque le logement sera plus économe en énergie (chauffage, électricité...) : un argument séduisant pour le futur locataire.

De plus, la loi Pinel permet de mettree en location le logement à un menbre de sa famille (ascendant ou descendant) tout en conservant le bénéfice de la  réduction d'impôt Pinel. Un investisseur pourra donc permettre à ses enfants ou ses parents de louer le logement, sous certaines conditions :

  • Le propriétaire du logement et le locataire ne doivent pas être rattachés au même foyer fiscal
  • Le lien d'ascendance ou de descendance  ne dispense pas le locataire de respecter les plafonds de ressources.

Attention cependant, seuls les biens immobiliers neufs acquis depuis le 1er janvier 2015 autorisent le propriétaire à la location envers un ascendant ou un descendant.

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