Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel

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Conditions d'éligibilité, modalités et avantages fiscaux... Pensez au dispositif de défiscalisation Pinel pour l’achat et la mise en location de votre bien immobilier neuf à Toulouse ou Nantes. Adoptée fin 2014, la loi Pinel a été reconduite jusqu'au 31 décembre 2021 et les plafonds de loyers et de ressources sont actualisés chaques année comme détaillé ci-dessous.

Les dispositions légales relatives au dispositif PINEL sont issues de l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts.

Dispositif de défiscalisation Pinel : présentation

Mise en place par le gouvernement dans le but de dynamiser le marché de l'immobilier neuf pour renforcer l'offre locative dans les secteurs en pénuerie (zones dites "tendues"), la loi Pinel permet aux particuliers d'investir dans un logement neuf (appartement ou maison) et de le mettre en location en contreparties d'avantages fiscaux. C'est pour cela que l'on parle de "loi de défiscalisation immobilière"..

En achetant un appartement neuf dans le but d'investir enloi Pinel, le propriétaire s'engage à louer son bien sur une période allant de 6 à 12 ans avec des réductions d'impôts croissantes selon la durée de mise en location : 

  • Pour une mise en location de 6 ans, la réduction d'impôt sera de 12% du prix d'acquisition du logement neuf
  • Pour une mise en location de 9 ans, la réduction d'impôt sera de 18%
  • Pour une mise en location de 12 ans, la réduction d'impôt sera de 21%

La réduction d'impôt est calculée sur le coût de l'acquisition d'un ou de deux logements par an, pour un plafond maximum de 300 000 €. Ainsi, la réduction d'impôt ne peut excéder 36 000 € (soit 12% de 300 000) pour 6 ans de location, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans.

Le non-respect des conditions du dispositif et notament des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Quels sont les critères l'éligibilité de loi Pinel ?

Pour être éligible aux avantages prévus par la loi Pinel, un logement doit répondre à differents critères et sa mise en location respecter certaines conditions.

Critères d'éligibilité à la loi Pinel relatifs au logement

Tout d'abord, le bien immobilier en question doit être un logement neuf construit ou acquis en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). A ce titre, le bien devra respecter le label BBC 2005 ou la norme RT 2012 afin de contribuer positivement à la politique d'efficacité énergétique. Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son achevement ou la signature de l'acte authentique d'achat s'il est postérieur, et etre situés dans les communes classées par arrété ministeriel :

  • Zones A, Abis et B1 jusqu'au 31 décembre 2021
  • Zones B2 et C jusqu'au 31 décembre 2018, si le permis de construire du logement a été déposé au plus tard le 31 décembre 2018 et que le propriétaire l'a acquis le 31 décembre 2018 au plus tard.

Les zones A, Abis et B1 correspondent aux communes où la tension entre l'offre et la demande locative est la plus forte, c'est-à-dire les métropoles de plus de 250 000 habitants (communes limitrophophes comprises). Les zones B2 et C sont donc de fait exclues du dispositif Pinel pour tout achat à partir de 1er janvier 2019, à l'exception des contrats d'acquisition signés avant le 16 mars 2019. Attention cependant, si la livraison d'un logement en VEFA a lieu plus de 30 mois après la signature de l'acte d'acquisition, la réduction d'impôt offerte par la loi Pinel pourrait ne pas être consentie.

En zone B1, deux métropoles régionales où Imodeus développe son offre de logements neufs sont éligibles au dispositif jusqu'en 2021 : 

Retenez aussi que les communes de ces agglomérations sont aussi en zone B1.

Où investir autour de Toulouse ? Dans les communes où la demande locative est forte comme Castelginest, Frouzins ou Labarthe-sur-Lèze par exemple, pas trop éloignées de Toulouse pour la vie quotidienne, mais offrant un cadre de vie paisible.
Nous proposons aussi un focus plus large autour de Nantes, avec l'article "Investir en Loi Pinel en Loire-Atlantique : tous les choix possibles". 

Les communes des zones B2 et C doivent avoir obtenu un aggrément préfectoral pour être éligibles à la loi Pinel.

Plafonds de loyers relatifs à la loi Pinel

Ensuite, la loi Pinel prend en compte un plafond de loyer mensuel au mètre carré  révisés chaque année, selon la localisation du bien. Ainsi, le propriétaire bailleur ne devra pas dépasser ces plafonds de loyers maximums par m2 de surface habitable s'il souhaite bénéficier des réductions d'impôt de la loi Pinel :

  •  17,43 € / m2 en zone A bis,
  •  12,95 € / m2 en zone A,
  •  10,44 € / m2 en zone B1 (Toulouse et Nantes)
  •  9,07 € / m2 en zones B2 et C

Les plafonds de loyers mensuels ci-dessus correspondent à la révision 2020 publiée au Journal Officiel et accessibles sur Service-public.fr

A titre d'exemple, un appartement neuf de 45 m² habitables situé à Toulouse ou Nantes (zone B1 du dispositif Pinel) pourra donc être loué à un loyer mensuel maximum de 469,80 € pour que son propriétaire puisse bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. A Montpellier, un même logement pourra être loué jusqu'à 582,75 € par mois car la métropole est située en zone A.

Plafonds de ressources du locataire d'un logement acquis dans le cadre de la loi Pinel

Le ménage locataire d'un bien acheté dans le cadre de la loi Pinel est également soumis à des conditions de ressources. Imodeus, promoteur immobilier spécialisé en loi Pinel, détaille dans le tableau suivant les plafonds de revenus annuels selon la zone du logement à louer.

Par exemple, le propriétaire bailleur d'un appartement neuf à Toulouse pourra louer son bien immobilier à un couple avec un enfant dont le revenu fiscal de référence à N-2 est inférieur ou égal à 50 349 € : il bénéficiera ainsi des réductions d'impôts offertes par la loi Pinel. Pour Montpellier, les revenus ne pourront excéder 69 105 € pour un bien comparable.

Plafonds de ressources du locataire revisés annuellement au premier janvier, selon la zone et la composition du foyer fiscal (toujours issus de Service-public.fr) :

  Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 681 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 €
Personne seule ou couple + 2 enfant à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 €
Personne seule ou couple + 3 enfant à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 €
Personne seule ou couple + 4 enfant à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 €

Majoration pour personne à charge supplémentaire

+ 13 421 € + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 €

Les avantages d'une mise en location avec la loi Pinel

Outre l'évident intérêt fiscal de la loi Pinel, cet investissement offre d'autres avantages au propriétaire.

Par exemple, le respect des normes énergétiques des logements neufs est un atout supplémentaire puisque le logement sera plus économe en énergie (chauffage, électricité...) qu'un bien ancien : un argument séduisant et sécurisant pour le futur locataire.

De plus, la loi Pinel permet de mettre en location le logement neuf à un membre de sa famille (ascendant ou descendant) tout en conservant le bénéfice de la  réduction d'impôt Pinel. Un investisseur pourra donc permettre à ses enfants ou ses parents de louer le logement, sous certaines conditions :

  • Le propriétaire du logement et le locataire ne doivent pas être rattachés au même foyer fiscal ;
  • Le lien d'ascendance ou de descendance  ne dispense pas le locataire de respecter les plafonds de ressources.

Attention cependant, seuls les biens immobiliers neufs acquis depuis le 1er janvier 2015 autorisent le propriétaire à la location envers un ascendant ou un descendant.

 

En savoir plus sur l'investissement dans l'immobilier neuf 

Approfondissez le sujet avec notre dossier "Investir dans l'immobilier neuf". Nos articles vous diront tout sur les conditions pour investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel et vous donneront des conseils pour réaliser votre investissement locatif en toute sérénité :

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