Comment vendre son terrain à un promoteur ?

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Vous êtes propriétaire d'un terrain constructible conformément au Plan Local d'Urbanisme de votre commune et souhaitez le vendre au meilleur prix ? Un promoteur immobilier peut vous l'acheter. L'avantage de cette solution est que le promoteur est aussi bien intéressé par un terrain nu que par une parcelle bâtie : la vente en est donc d'autant facilitée. Voici les étapes à connaître pour vendre votre terrain constructible à un promoteur.

1. Se rapprocher d'un promoteur immobilier local

La première étape, et non des moindres, est de trouver un promoteur susceptible d'acheter votre terrain. Deux solutions s'offrent à vous :

Passer par un promoteur national

Si la solution semble séduisante au premier abord, il faut savoir qu’un promoteur national construit souvent des programmes immobiliers d'ampleur. Un terrain constructible un peu petit ne l'intéressera que dans une moindre mesure. De plus, les engagements pris au niveau local doivent être généralement validés par un « comité d’engagement » au niveau national ce qui allonge les délais et fragilise l’acquisition.

Les conditions d’achat d’un terrain par un promoteur national sont souvent standardisées et répondent à un formalisme bien établi.

Vendre votre terrain à un promoteur local

Cette solution est peut-être la plus simple et la plus rapide. En effet, le promoteur local est un acteur indépendant qui est bien implanté au niveau local et qui connait parfaitement  les particularités de la commune sur laquelle est situé votre terrain à bâtir. Il peut ainsi apprécier plus rapidement son potentiel. Les décisions sont prises par la Direction Générale au niveau local, garantissant une meilleure réactivité. Le promoteur local peut ainsi s’adapter à chaque cas. D'autre part, il réalise des programmes immobiliers de toutes tailles : une petite parcelle peut donc avoir pour lui une valeur que vous n'aviez pas estimée auparavant.

A noter qu'un promoteur recherche aussi bien des terrains constructibles nus que des terrains construits (une maison, un bâtiment en ruine, un entrepôt, un local industriel ou commercial...). En revanche, un terrain non constructible dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) n'entre pas dans les critères de recherche du promoteur sauf si une procédure de modification ou de révision du PLU prévoit de le rendre urbanisable à court ou moyen terme.

Imodeus est ainsi en recherche de terrains à bâtir sur les agglomérations de Toulouse et Nantes. Parlons ensemble de votre projet de vente de propriété foncière.

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2. Valider ce que l'on peut construire : l'étude de faisabilité

Vous venez d'entrer en contact avec un promoteur immobilier. Avant de vous mettre d'accord sur le prix de vente de votre terrain, le promoteur réalise une étude de faisabilité.

Concrètement, le promoteur évalue avec un architecte la constructibilité du terrain et le type de projet réalisable sur votre parcelle (logements collectifs, maisons en bande, bureaux….) en fonction des règles du Plan Local d'Urbanisme. A l’issue de l’étude de faisabilité, le promoteur connaitra le nombre de lots et la surface de plancher exacte que l’on pourra réaliser sur votre terrain.

3. Définir le prix d'achat de votre terrain à bâtir : le bilan financier

Le promoteur connait maintenant la nature de la construction qu'il peut réaliser sur le terrain que vous souhaitez vendre. Il est alors en mesure d'évaluer le prix d’achat de votre terrain grâce à la méthode du compte à rebours.

Le promoteur va déduire du chiffre d’affaires TTC des ventes de logements, les différents coûts nécessaires à la réalisation de l’opération de promotion : les couts de construction, les honoraires d’architecte, les honoraires de vente… en tenant compte bien sûr de sa marge. Le delta représentera la charge foncière maximum. 

4. Signer la promesse de vente

Vous vous êtes mis d'accord avec le promoteur sur le prix et les conditions de la vente de votre terrain à bâtir Vous allez passer une première fois chez le notaire pour signer une promesse de vente qui réserve l'achat du terrain au promoteur pendant une durée suffisante pour valider les droits à construire (obtention d’un permis de construire purgé de tout recours).

A noter que le vendeur n'a aucune somme à verser. Seul le promoteur prendra à sa charge les droits d'enregistrement.

5. Le dépôt du permis de construire par le promoteur

Lors de cette étape, le propriétaire du terrain n'intervient pas. Le promoteur travaille sur son projet de construction en coordination avec la mairie et les élus de la commune afin de proposer un programme immobilier correspondant à leurs besoins et respectant le Plan Local d'Urbanisme.

Il dépose ensuite un permis de construire à la mairie sur le terrain réservé lors de la signature de la promesse unilatérale de vente.

L’instruction d’un permis de construire dure en règle générale trois mois sauf prorogation automatique en cas de demande de pièces complémentaires par le service instructeur ou cas spécifiques (tel qu’un projet soumis à avis des architectes des bâtiments de France par exemple).

6. La signature de l'acte authentique de vente chez le notaire

Une fois le permis de construire obtenu et purgé, intervient la dernière étape de la vente de votre terrain : la signature de l'acte de vente définitif chez le notaire ou "Acte authentique de vente".

Le notaire lit à haute voix l'acte de vente devant les deux parties. Vendeur et acheteur vérifient ainsi qu'il correspond en tous points à la promesse de vente précédemment signée.

La signature du notaire authentifie officiellement l'acte de vente : il s'agit d'une décision à valeur judiciaire. Le promoteur est tenu de régler au propriétaire foncier le solde du prix de vente du terrain (hors indemnité d'immobilisation éventuellement versée précédemment) le jour de la signature de l'acte authentique.

Vous avez officiellement vendu votre terrain !

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