Comment calculer la rentabilité locative d'un investissement dans l'immobilier neuf

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Tout investisseur dans l'immobilier neuf cherche a réaliser un projet dont il va pouvoir tirer un bénéfice, disposer d'une performance dans le temps. Pour en avoir une idée précise, il s'agit pour lui de connaître la rentabilité locative de son bien, le rendement de son placement. Investir dans l'immobilier neuf s'appuie donc sur une bonne connaissance du marché, mais aussi sur du calcul ! Comment calculer cette performance, et quelles subtilités doivent être prises en compte ? On vous dit tout.

Pourquoi calculer la rentabilité locative de son appartement mis en location ?

Acheter dans l'immobilier neuf pour louer ne répond pas aux mêmes motivations qu'acheter un appartement pour se loger. Tout investisseur va donc chercher à savoir ce que va lui rapporter son placement. Appelé rendement lorsque l'on évoque les produits financièrs, cet indicateur est plus volontiers nommé "rentabilité locative" lorsqu'il s'applique à de la location immobilière. Pourquoi vous faut-il calculer cet indicateur, en tant qu'investisseur ? Tout simplement pour savoir si votre placement, votre investissement dans l'immobilier neuf va être rentable, intéressant pour vos finances ! Cela peut vous décider, ou non, à vous lancer dans l'investissement locatif. Reste que de multiples paramètres sont à prendre en compte pour calculer cette fameuse rentabilité locative.

Quelle est la différence entre rentabilité locative brute et rentabilité locative nette ?

Ce qu'il faut savoir est que la rentabilité locative brute vous donne une indication (très) grossière de performance. Elle ne peut servir qu'au tout début d'une recherche immobilière, notamment afin d'exclure rapidement un bien immobilier, qui présenterait un ratio très défavorable (bien sur côté notamment, par rapport au loyer moyen pratiqué).

La rentabilité locative nette, plus complexe à calculer car intégrant de multiples autres variables, sera plus pertinente si l'on veut connaître la performance réelle de son investissement dans l'immobilier neuf.

Comment calculer la rentabilité locative brute d'un investisment dans l'immobilier neuf ?

La rentabilité locative brute consiste à diviser le montant annuel des loyers perçus par le prix de revient du logement (coût d'achat et frais). Vous multipliez ensuite le résultat par 100 et vous obtenez un pourcentage. Aucune autre variable n'est prise en compte.

Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?

Si l'on souhaite ce rapproche du revenu réel que l’investissement locatif va rapporter à un propriétaire, la rentabilité locative nette, alors le calcul se complexifie.  On peut même dire qu'il existe plusieurs rentabilité nette !

Pour résumer le calcul à réaliser, tout investisseur doit retrancher de ses revenus locatifs (les loyers) certains éléments connus ou estimés, afin d'avoir une plus juste idée de sa base de revenu locatif servant au calcul. On peut notamment citer :

  • Les frais d'entretien,
  • Les frais de gestion locative,
  • Les assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés)
  • La taxe foncière, 
  • Les charges non récupérables auprès du locataire,
  • Le risque de vacance locative.
  • Les coûts immobiliers

Sur ce dernier point, il faut signaler que le calcul de la rentabilité locative ne peut pas faire l'impasse sur ce que l'on nomme "l'effet levier" du prêt immobilier. Avec un "coût de l'argent" aujourd'hui très faible, le fait d'emprunter l'ensemble du montant de l'investissement va certes provoquer des coûts immobiliers. Mais il s'agit d'un bon moyen de préserver l'épargne que vous pouvez avoir placé par ailleurs (à des taux plus intéressants). Surtout, ces coûts viennent amoindrir votre revenu foncier net, à déclarer à l'IR (voir plus loin).

Il faut noter que cette rentabilité nette est calculée AVANT impôt, et peut se présenter sous la forme du calcul suivant :  (Loyer annuel - charges&frais) / prix de revient de l'appartement neuf = rentabilité locative nette

Intégrer les impôts fonciers... mais aussi les réductions d'impôts dans le calcul de rentabilité locative

L'investissement dans l'immobilier entraîne certes des frais à déduire sur ses revenus. Mais il faut savoir que les revenus fonciers restants sont soumis à l'impôt sur le revenu. Il faut donc y prendre garde et calculer les changements possibles de votre situation fiscale.
A l'inverse, investir dans l'immobilier neuf peut aussi être synonyme d'avantage fiscal : il est souvent d'usage de recourir à la Loi Pinel, le dispositif de défiscalisation mis en place par l'Etat pour soutenir la production de logements neufs. Contre l'engagement de louer sur une période donnée l'appartement non meublé à un loyer modéré, vous pouvez obtenir des réductions d'impôts substancielles. Il faut savoir que ces réductions sont bien plus importantes que la modération de loyer "concédé"  dans le temps.
Ces réductions d'impôts, valables dans le temps sont évidemment à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative d'un bien

Enfin, les plus pointilleux d'entre vous n'oublieront pas d'intégrer la plus-value nette estimée en cas de revente : on peut alors se rapprocher d'un "rendement patrimonial".

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